@Stefano1882 ciao
Tua madre ha la residenza anagrafica e, diciamo, anche la dimora abituale nell'unità immobiliare (diversamente non ci sarebbe l'esenzione IMU, imposta che in un appartamento di grandi dimensioni assume rilevanza).
Per contro, tu non hai alcun titolo sull'unità immobiliare.
La SCIA telematica al SUAP del Comune ai fini dell'avvio di qualunque attività ricettiva, nonché le altre comunicazioni al Comune (abilitazione al portale GEIS per la gestione dell'imposta di soggiorno), alla Regione (abilitazione al portale ROSS1000 per la comunicazione dei flussi turistici e verifica ottenimento CIR), alla Questura (abilitazione al portale Alloggiati web per la segnalazione degli ospiti alloggiati) dovranno essere fatte da tua madre (quale proprietaria residente).
Una volta ottenuto il CIR, sempre tua madre farà la richiesta al Ministero del Turismo del CIN.
In possesso del CIN, dovrà essere tua madre a pubblicare con il suo account l'annuncio e a fornire il suo Codice fiscale quale beneficiaria di redditi tramite piattaforme.
I compensi potranno essere accreditati in un conto intestato solo a tua madre oppure cointestato (ma uno dei cointestatari deve essere tua madre).
Tua madre, però, avrà la facoltà di nominarti co-host (senza remunerazione) con pieni poteri sull'annuncio.
In questa situazione, quale tipologia ricettiva è utilizzabile in Emilia Romagna ?
Secondo la legge regionale, è possibile la locazione solo dell'intero appartamento ammobiliato da parte del proprietario che non sia residente, mentre è esclusa la locazione di porzione o stanza dell'unità immobiliare.
Il proprietario che sia residente può svolgere (sempre in forma non imprenditoriale) l'attività saltuaria di alloggio e prima colazione - B&B, la quale, appunto, obbliga alla residenza e alla convivenza con l'ospite.
I proprietari residenti che trovi su Airbnb a Bologna o in Emilia Romagna, e sono tanti, sono tutti formalmente gestori di B&B non imprenditoriale, e i loro annunci offrono una stanza in B&B.
Che poi la colazione sia effettivamente fornita è un aspetto che non riguarda questa discussione.
L’ospitalità può essere fornita per un massimo di 120 giorni di apertura anche suddivisi in più periodi o, in alternativa, per un massimo di 500 pernottamenti nell’ambito di un anno.
Trovi qui le principali informazioni:
https://imprese.regione.emilia-romagna.it/turismo/doc/normativa/bed-and-breakfast/normativa-bed-and-...
https://www.cittametropolitana.bo.it/suap/Pubblicazioni_1/Schede_delle_attivita_imprenditoriali/Bed_...
Si tratta della gestione non imprenditoriale di una struttura ricettiva (non è locazione breve) per cui i compensi non sono soggetti alla ritenuta fiscale del 21% da parte di Airbnb.
La gestione non imprenditoriale di struttura ricettiva produce redditi diversi che sono tassabili solo alla tassazione ordinaria IRPEF e addizionali (NO cedolare secca).
E' però possibile dedurre dai compensi tutte le spese documentate (da fattura) strettamente inerenti la produzione di questo reddito (a partire dalle commissioni host fatturate da Airbnb).
Con il nuovo Regolamento edilizio del Comune di Bologna è stato introdotto l'obbligo del cambio di destinazione d'uso dell'unità immobiliare utilizzata per qualsiasi tipologia ricettiva. In altre parole, senza il preventivo cambio di destinazione d'uso in turistico-ricettivo, la SCIA al SUAP viene respinta.
Ma una recente interpretazione del SUAP prevede un'eccezione proprio per il B&B di "piccole dimensioni", vale a dire quando sia destinata a struttura ricettiva meno del 30% della superficie dell'unità immobiliare e, comunque, non oltre 30 mq.
Di conseguenza, prima di presentare la SCIA al SUAP è opportuno recarsi di persona al SUAP (con una planimetria catastale, scaricabile gratuitamente da parte del proprietario sul sito dell'Agenzia delle entrate) e chiarire se si è esentati dal cambio di destinazione d'uso.
Questi sono solo i primi passi per avviare l'attività.
Puoi trovare ulteriori informazioni qui:
https://alloggiatiweb.poliziadistato.it/PortaleAlloggiati/
https://questure.poliziadistato.it/it/Bologna/articolo/7385832e07556f70542544847
https://www.comune.bologna.it/servizi/tasse-tributi/imposta-di-soggiorno
Per quanto ovvio, anche la stanza dedicata esclusivamente a locazioni (non turistiche) oltre i 30 giorni deve essere affittata da tua madre.
L'eventuale annuncio su Airbnb deve pubblicarlo tua madre fornendo il suo Codice fiscale.
In questo caso si tratta di locazione con durata oltre il mese, quindi non soggetta a ritenuta fiscale del 21% da parte di Airbnb,
Il contratto di locazione (sempre obbligatorio in forma scritta) deve essere registrato all'Agenzia delle entrate.
Si tratta di un contratto di locazione transitorio (durata 1 - 18 mesi) per determinate esigenze del conduttore
(lavoro, studio, cura, ecc.) che deve essere redatto secondo i termini dell'Accordo territoriale.
I canoni di locazione non sono liberi, ma determinabili sulla base dell'Accordo.
Inoltre il contratto deve essere asseverato da due associazioni, una di proprietari e una di conduttori.
Si tratta quindi di una locazione "complessa" generalmente non gestibile tramite Airbnb (a partire dai canoni).
p.c. @Benedetta
