@Francesco602 ciao.
Senza entrare nel merito della parte "tecnica" di suddivisione dell'unità immobiliare in due porzioni, mi limito a intervenire su norme e fiscalità.
Riprendo direttamente quanto scrive il SURAP sulle locazioni brevi:
L'affitto breve (o locazione breve) è regolata dal Codice Civile (articoli 1571 e seguenti) e trae fondamento dall’inalienabile diritto di ogni proprietario di immobile di poter godere (ovvero la facoltà di utilizzare o non utilizzare la cosa per trarne tutte o nessuna utilità, la cosiddetta “disposizione materiale”) e di poter disporre (ovvero la facoltà di venderla o di non venderla, di donarla, lasciarla per testamento o darla in locazione, la cosiddetta “disposizione giuridica”) del bene a suo vantaggio e a suo piacimento secondo il principio di pienezza ed esclusività previsto dal diritto di proprietà.
L’articolo 4 comma 1 del Decreto Legge n. 50 del 24 aprile 2017, convertito con modificazioni dalla Legge n.96 del 21 giugno 2017, definisce locazioni brevi “i contratti di locazione di immobili ad uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni, ivi inclusi quelli che prevedono la prestazione dei servizi di fornitura di biancheria e di pulizia dei locali, stipulati da persone fisiche, al di fuori dell'esercizio di attività d'impresa, direttamente o tramite soggetti che esercitano attività di intermediazione immobiliare, anche attraverso la gestione di portali online”.
Per tale tipologia di locazione, non definita all’interno della Legge Regionale 17/2001, non sono previste le prestazioni di servizi accessori al godimento dell’immobile (come ad esempio la prima colazione), nè la somministrazione di alimenti e bevande. Gli unici servizi consentiti sono la fornitura di biancheria e asciugamani al check-in e lo svolgimento della pulizia al check-out.
La locazione breve non costituisce attività ricettiva in senso stretto, per cui non soggiace a SCIA, bensì ad una comunicazione da presentare al Comune in cui si svolge l'attività di locazione (articolo 13 della Legge Regionale n.16 del 7 agosto 2019 così come modificato dall'art. 5 della Legge Regionale n.11 del 5 luglio 2023, pubblicata sul BURC n.50 di pari data).
Gli adempimenti previsti per poter locare un immobile con la formula dell’affitto breve includono:
- Comunicazione da presentare al Comune in cui si svolge l'attività, necessaria per l'assegnazione del CUSR, secondo le modalità stabilite dal medesimo ente.
- Iscrizione al portale alloggiati web della Questura per la comunicazione dei dati degli ospiti.
- Pagamento della tassa di soggiorno per gli ospiti laddove prevista.
- Stipula del contratto di locazione. In merito a questo aspetto, ulteriori informazioni sono disponibili nella Circolare della Agenzia delle Entrate n.24/E del 12 Ottobre 2017.
- Pagamento delle tasse secondo il regime fiscale posseduto.
- Trasmissione delle presenze per fini statistici attraverso la piattaforma telematica “Rilevatore turistico regionale” della Regione Campania, raggiungibile all’indirizzo web http://www.rilevatoreturistico.regione.campania.it/EPT/home.do .
La Circolare applicativa del DL 50/2017 (24E, 2017) precisa:
I contratti indicati dalla norma, tesi a soddisfare esigenze abitative transitorie anche per finalità turistiche, sono individuati sulla base delle caratteristiche dei soggetti, dell’oggetto e della durata.
Circa l’oggetto del contratto, la norma prevede che gli immobili posti in locazione debbano essere a destinazione residenziale (finalità abitative). La locazione deve riguardare unità immobiliari appartenenti alle categorie catastali da A1 a A11 (esclusa A10 - uffici o studi privati) e le relative pertinenze (box, posti auto, cantine, soffitte, ecc.) nonché, in analogia con quanto previsto per la cedolare secca sugli affitti, singole stanze dell’abitazione (Cfr. Circ. n. 26/E/2011).
La locazione breve di porzioni dell'unità immobiliare è espressamente disciplinata nella Dichiarazione dei redditi, ad esempio nel Mod. 730 le cui istruzioni chiariscono:
Se l’immobile è stato parzialmente locato, i giorni in cui si è verificata la contemporanea locazione di porzioni dell’immobile vanno contati una sola volta.
ESEMPIO
Sono stipulati più contratti di locazione breve di porzioni di unità abitative:
porzione A, contratto di durata 1° agosto – 16 agosto 2023
porzione B, contratto di durata 10 agosto – 20 agosto 2023
Il totale dei giorni da indicare nella colonna 3 sono 20.
In conclusione, nella Regione Campania pare che non ci sia il rischio di "sconfinare" nell'esercizio di attività di affittacamere, che comunque sarebbe possibile anche in forma non imprenditoriale.
Nel dubbio, comunque, contatterei direttamente il SURAP.
