Locazione turistica Emilia Romagna

[Eleonora353]

Buonasera a tutti, sono membro di Airbnb da tanti anni e mi sto informando per aprire una LT come privato e diventare host (non attività imprenditoriale). Ho riscontrato subito un intoppo burocratico: ho scoperto che la regione Emilia Romagna non consente ai privati di pubblicare il proprio annuncio su piattaforme di intermediazione come, appunto, Airbnb.

Potreste aiutarmi a capire? Prevalgono le leggi statali o quelle regionali?

Essendo appunto casa mia e non un'attività imprenditoriale vorrei essere libera di scegliere chi ammettere in casa (cosa possibile, attraverso le recensioni, con Airbnb).

Grazie a chi potrà aiutarmi!

Eleonora

[Alberto1535]

@Stefano1557 

Lo Studio tecnico cui mi sono rivolto mi ha riferito che per gli esistenti, sulla base di informazioni del Comune, non dovrà essere presentata alcuna SCIA in quanto, ahimè, il cambio è avvenuto automaticamente.

Penso che ad oggi sia impossibile avere riscontri dai "nuovi".

Già la verifica preliminare dello stato attuale dell'unità immobiliare (con richiesta di accesso agli atti del Comune) richiede generalmente tempi lunghi.

[Luisa1381]

Infatti, nessuna possibilità di affittare saltuariamente la propria seconda casa e men che meno quella di residenza

[Francesco1482]

Ciao @Alberto1535, ho appena contattato la regione ER per avere ulteriori chiarimenti e ho cercato di esporre a mio nome il concetto da te esposto per comprendere se mi confermassero il tutto e la loro risposta è stata questa:

"La materia delle autorizzazioni delle strutture ricettive è competenza residuale ( cioè esclusiva regionale). Le norme statali quindi rispetto agli aspetti autorizzatori non si applicano se confliggenti con le norme regionali, anche se delegificate e cioè le direttive adottate a seguito della delega della legge regionale. In sostanza si applicano le norme regionali."

Cosa ne pensi? 

[Alberto1535]

@Francesco1482 

Che la materia delle "autorizzazioni delle strutture ricettive" sia di esclusiva competenza regionale è cosa nota, come pure gli "aspetti autorizzatori" delle delibere di Giunta.

La L.R. 16/2004 (art.4 comma 1) precisa:

"Le strutture ricettive sono distinte in strutture ricettive alberghiere, strutture ricettive all'aria aperta e strutture ricettive extralberghiere"

L'appartamento ammobiliato per uso turistico non c'entra nulla con le strutture ricettive, e la locazione da parte di privato non c'entra nulla con la gestione di strutture ricettive.

Peraltro, la L.R. colloca l'appartamento ammobiliato per uso turistico tra le "Altre tipologie ricettive" (non potendolo ovviamente collocare tra le strutture ricettive).

Noi privati non gestiamo alcuna struttura ricettiva, non necessitiamo di alcuna autorizzazione (ed infatti a noi è richiesta una semplice Comunicazione di inizio locazione che non necessita di alcun seguito da parte del Comune o della Regione, quindi non è un'autorizzazione).

Il problema è che in E.R. la datata normativa regionale non si è adeguata al Codice del turismo, nè ha tenuto conto della realtà delle locazioni brevi disciplinate fiscalmente già dal 2017.

Quindi la riposta ricevuta è assolutamente in linea con il mancato adeguamento della normativa.

[Alberto1535]

@Francesco1482 

la normativa regionale è stata addirittura "superata" dai regolamenti comunali che hanno introdotto la locazione breve.

In tema di imposta di soggiorno, secondo il regolamento del Comune di Bologna:

"Presupposto dell'imposta è l' alloggiare nelle strutture ricettive alberghiere, all’aria
aperta, extralberghiere e nelle altre tipologie ricettive di cui alla L.R. Emilia-Romagna n.
16/2004, per tali intendendosi: alberghi, residenze turistico-alberghiere, campeggi, villaggi turistici, case per ferie, ostelli, affittacamere, case e appartamenti per vacanze,
appartamenti ammobiliati per uso turistico, attività saltuarie di alloggio e prima colazione
(bed & breakfast), agriturismi, strutture di turismo rurale, nonché gli immobili destinati alla
locazione breve, di cui all’art. 4 del decreto-legge 24 aprile 2017, n. 50, ubicati nel territorio
del Comune di Bologna."

[Francesco1482]

Io ho posto a ER le seguenti 3 DOMANDE:

1. La semplice locazione da parte di un privato su Airbnb le risulta essere di competenza regionale o statale? 

2. I privati su Airbnb che fanno della semplice locazione secondo lei svolgono un'attività ricettiva (di competenza regionale) o fanno della semplice locazione (di esclusiva competenza statale)?

3. Se l'appartamento ammobiliato per uso turistico non è una struttura ricettiva e se la locazione da parte di privato è differente dalla gestione di strutture ricettive. Per quali motivi non trattandosi di una struttura ricettiva lei ritiene che debba essere comunque applicata la normativa regionale? 

Questa la loro risposta:

In risposta all’ennesimo quesito in tema di affitti turistici ( brevi o sopra i 30 giorni) premettendo che nella Regione Emilia-Romagna si applicano le leggi regionali in vigore, in particolare in materia di competenza esclusiva, si riepiloga il contenuto delle norme regionali in materia, sui principali punti di interesse  sottoposti.

La norma regionale, in tema di locazione non imprenditoriale di alloggi ammobiliati ad uso turistico, prevede che:

• Le locazioni da 1 giorno a 6 mesi che  sono locazioni turistiche e quindi afferiscono alla competenza esclusiva regionale in tema di accoglienza turistica  ( tranne ovviamente le locazioni per residenza, studio o lavoro che non sono locazioni turistiche) sia che siano sotto i 30 giorni (limite che consente di non registrare il contratto) sia che siano superiori al mese e arrivino fino a 6 mesi (per le quali è previsto l’obbligo della registrazione), siano attivate inviando una comunicazione al comune utilizzando la modulistica approvata il che comporta una serie di dichiarazioni compreso il fatto che l’utilizzo di piattaforme di prenotazione centralizzata è indicativo di attività di impresa e quindi non compatibile con una attività non imprenditoriale.  Il fatto che si possa svolgere questo tipo di attività, per sua natura imprenditoriale, senza aprire una impresa è nei fatti una deroga ed è una deroga anche che si consenta il mantenimento della destinazione d’uso di civile abitazione dei locali che nel caso di svolgimento di attività turistico-ricettiva dovrebbe essere svolta in locali con destinazione produttivo/ricettiva.
• La norma statale fiscale sulla cedolare secca ovviamente ha le sue applicazioni a livello fiscale ma non incide sulla natura di questo tipo di locazioni che sono locazioni turistiche e pertanto la competenza legislativa in tema autorizzatorio è una competenza esclusiva regionale e nei punti in cui la legge statale è in contrasto con gli aspetti autorizzatori previsti dalla legge regionale 16/04 non è applicabile in er in quanto prevale la norma regionale.
• In Emilia-Romagna è possibile rendere visibile l’attività occasionale di locazioni di appartamenti ammobiliati ad uso turistico, attraverso propri siti internet che riportino, indirizzo, telefono, mail eccetera mentre l’utilizzo di servizi a pagamento come quelli forniti dalle piattaforme di sharing economy è considerato indicativo di organizzazione in forma di impresa e pertanto non è compatibile con una gestione non imprenditoriale.

Questa la sintesi della normativa regionale, ho comunque riportato le risposte punto per punto in rosso alle domande riportate sotto.

Cosa ne dici @Alberto1535 di questa loro risposta? Credi che cambi il discorso? A quanto dicono loro prevalgono le leggi regionali in questo caso... 

[Alberto1535]

@Francesco1482 ciao, ti ringrazio delle informazioni.

Fino a quando non interverrà una modifica della normativa regionale le risposte ufficiali saranno sempre queste (anche una presunzione assoluta (!) di imprenditorialità per il solo fatto di un annuncio su Airbnb, ma allora, il Codice civile cosa ci sta a fare ?)

Occorre prenderne atto e, in qualita di proprietario "privato", decidere cosa fare.

Un cordiale saluto.

[Francesco1482]

Ciao @Alberto1535. Di conseguenza finché non viene aggiornata la normativa, in Emilia Romagna se si svolge l'attività da privato in forma non imprenditoriale non è possibile pubblicare l'annuncio su airbnb. Nel caso in cui un privato dovesse pubblicare l'annuncio su Airbnb bisogna essere consapevoli del fatto che si sta violando la legge.

Ovviamente il privato può decidere di violare la legge, ma ci tenevo a fare chiarezza così che se qualcuno in futuro si dovesse trovare nella mia stessa situazione di dubbio possa capire cosa prevede la legge e valutare se rispettarla o ignorarla.

Sai per caso quali sanzioni o conseguenze sono previste se si dovesse infrangere questa legge? Nel caso lo sapessi, può sicuramente essere utile per altri host che leggono la conversazione a posteriori nel valutare se rispettare o meno questa legge.

[Alberto1535]

@Francesco1482 

Se il proprietario privato fa locazione di appartamento ammobiliato per uso turistico con durata da 1 notte a 6 mesi, la norma regionale sul turismo prevede solo la locazione diretta, senza l'intervento di intermediari, e di conseguenza la delibera della Giunta non consente l'offerta tramite portali.

Se, nei fatti, si fa esclusivamente locazione breve, secondo la definizione del DL 50/2017 (da non confondere con la locazione turistica), a mio parere, non ci possono essere vincoli alla locazione tramite intermediari e di conseguenza alla pubblicazione dell'annuncio su portali (con numero massimo pernottamenti 29).

Non mi sembra un caso, al riguardo, che le Convenzioni che i Comuni dell'ER hanno stipulato con Airbnb per la riscossione e il riversamento dell'imposta di soggiorno siano oggi riservate alle sole locazioni brevi. La tipologia della locazione breve è infatti già prevista da regolamenti comunali (es. imposta di soggiorno e TARI del Comune di Bologna), che la distinguono dalla locazione di appartamento ammobiliato per uso turistico.

Un cordiale saluto.

[Francesco1482]

Ok @Alberto1535 , se uno volesse procedere seguendo il tuo parere, come è possibile registrare in comune la locazione breve per ricevere il CIR e successivamente ottenere l'accesso al portale alloggiati web in questura per comunicare gli ospiti seguendo tutte le richieste burocratiche necessarie per gli affitti brevi? Ho guardato nella sezione relativa alla comunicazione al SUAP e non trovo la dicitura "Locazione breve".

[Alberto1535]

@Francesco1482 

Gli attuali modelli di comunicazione al SUAP sono stati approvati dalla regione oltre 15 anni fa e, in sintonia con la legge regionale sul turismo, prevedono solo la locazione di appartamento ammobiliato per uso turistico con durata sino a 6 mesi.

Questo è il passaggio amministrativo obbligato nella Regione Emilia-Romagna anche nel caso in cui il proprietarioprivato non sia disponibile a fare locazione turistica sino a 6 mesi, ma semplicemente intenda fare esclusivamente delle locazioni brevi.

[Francesco1482]

Di conseguenza @Alberto1535  che comunicazione al SUAP andrebbe fatta nel caso di locazione breve secondo la tua opinione per essere in regola e poter dichiarare gli ospiti?

[Alberto1535]

@Francesco1482 Se il proprietario "privato" non residente intende fare solo locazione (nei fatti, locazione breve), è necessario che presenti la comunicazione di locazione di appartamento ammobiliato per uso turistico (art.12 LR).

Dopo la presentazione in modalità telematica riceverà il numero di Protocollo Generale assegnato alla sua comunicazione (in ER il CIR non mi risulta che esista), che sarà obbligatoriamente da riportare sulla richiesta di credenziali alla Questura competente per l'accesso al Servizio alloggiati web.

[Francesco1482]

Quindi fai la richiesta come appartamento ad uso turistico e poi svolgi la locazione breve? Questa differenza di voci non può creare delle problematiche, delle sanzioni o altro @Alberto1535 ?

Tra l'altro facendo locazione breve se ti arriva una prenotazione da 40 giorni sei costretto a dividerla in 2 da 20 magari intestate a due ospiti diverse per rimanere sotto i 30 giorni giusto?

[Alberto1535]

@Francesco1482 

Il mio appartamento è anche classificato dalla Regione (classificazione volontaria).

Faccio solo locazioni brevi.

Ho inserito sull'annuncio un termine max di 29 notti (che ho comunque intenzione di ridurre a max 14 notti), quindi non mi possono mai arrivare prenotazioni di durata più lunga.

Io mio contratto ha il titolo Contratto di locazione breve.