Locazioni breve termine regione Emilia Romagna - provincia di Rimini

[Roberta957]

Ciao a tutti, a fine aprile 2023 ho ottenuto dal Comune di Rimini autorizzazione all’inizio attività di “locazione breve (inferiore 30 giorni) di appartamenti turistici gestiti in forma non imprenditoriale”. Ora la Regione sostiene che le locazioni brevi non sono da loro riconosciute, non possono ottenere il CIR e quindi devono cessare o trasformarsi in appartamento ammobiliato ad uso turistico (che non è’ assolutamente la stessa cosa di una locazione a breve -  ci sono vincoli di metratura- diversa tassazione - impossibilità di stare sui portali) … qualcuno nella mia stessa situazione ? 

[Alberto1535 · Accepted solution]

@Roberta957 ciao,

in effetti, in Emilia Romagna, siamo tutti nella tua stessa situazione.

Il Comune di Rimini ha cercato (in modo sorprendente) di colmare il vuoto normativo della Regione sulle locazioni brevi, "inventando" anche il relativo modello di comunicazione che, ovviamente, non rientra tra i modelli autorizzati dalla regione.

Si è creata una situazione paradossale, per cui, da un lato, hai ottemperato all'obbligo di comunicazione al Comune di inizio locazione breve e così sei stata in grado di ottenere dalla Questura i codici di accesso al portale Alloggiati web, mentre, dall'altro lato, l'impedimento regionale all'accesso a  ROSS1000 ti impedisce di accedere al tuo CIR (che da maggio è diventato obbligatorio anche in Emilia Romagna) nonché (male minore) di segnalare i flussi turistici per le statistiche sul turismo.

Dopo la Delibera della Giunta regionale del maggio scorso, che ha introdotto il CIR, il Comune di Rimini ha dovuto prendere atto della situazione di cui sopra e, nella sostanza, si è allineato al comportamento da sempre adottato dagli altri Comuni della Regione: anche coloro che vogliono avviare una "locazione breve" (dice il Comune di Rimini) devono presentare al Comune apposita comunicazione di locazione di appartamenti ammobiliati per uso turistico (di cui all'art. 12 della Legge regionale sul Turismo n.16/2004)

Quindi, il percorso da seguire è l'usuale percorso utilizzato da sempre nel resto della Regione, e che costituisce la soluzione di compromesso per soddisfare, da un lato, i vincoli regionali e il divieto alla pubblicità sui portali, e, dall'altro lato, la volontà dei proprietari di fare della locazione turistica (o altra tipologia di locazione) con una durata massima di 30 giorni all'anno con lo stesso conduttore.

Se la locazione turistica presenta le caratteristiche soggettive (contraenti "privati"), oggettive (locazione di immobile in Italia, più pochi selezionati servizi) e temporali (max 30 giorni) previste dal DL 50/2017 acquisisce lo status di locazione breve.

L'annuncio su Airbnb potrà scontrarsi con i vincoli regionali (vecchia delibera della Giunta regionale sul divieto di pubblicità su portali) solo qualora riguardi un soggiorno di durata superiore a 30 giorni (superiore a 29 notti).

Diversamente, restando nell'ambito di tale limite (da inserire nell'annuncio), non ci sono impedimenti.

In merito alla metratura, o meglio ai vincoli nazionali e comunali che stabiliscono la capacità ricettiva, vi è anche la facoltà (non l'obbligo) di richiedere la classificazione dell'appartamento alla regione (allegando alla comunicazione iniziale il relativo modello): in questo caso, la capacità ricettiva è determinata secondo le regole regionali sul turismo.

Infine, dal punto di vista fiscale non mi pare di rilevare differenze (ma qui sarebbe necessario entrare più nel dettaglio).

In conclusione, in Emilia Romagna, siamo tutti costretti alla presentazione della comunicazione di locazione di appartamento ammobiliato per uso turistico.

Svolte tutte le formalità amministrative (Questura, Regione, Comune per imposta di soggiorno), siamo pronti per pubblicare l'annuncio su Airbnb, con l'avvertenza della durata massima del soggiorno.

Faremo quindi solo delle locazioni brevi : al riguardo, anche il Comune di Rimini ha stipulato una Convenzione con Airbnb per la riscossione e il riversamento dell'imposta di soggiorno. Così come in altri Comuni della regione (ad esempio Bologna) la Convenzione è stata oggetto di una specifica modifica, secondo la quale sono solo le locazioni brevi (DL 50/2017) che possono beneficiare della Convenzione.

Buon proseguimento.

[Roberta957]

Grazie mille @Alberto1535 , sei stato gentilissimo e molto chiaro. 
Provo ad approfittare della tua gentilezza per questa cosa se la sai: negli appartamenti ammobiliati ad uso turistico bisogna rispettare il numero massimo di occupanti in base alla metratura della stanza ed e’ “sempre consentita l’aggiunta di un letto per minori di anni 12 al di fuori dei parametri”. Questo letto in aggiunta si intende 1 letto per appartamento o 1 letto per ogni stanza di cui si dispone (quindi se uno ha due stanze singole potrebbe trovarsi a poter ospitare 1 adulto per ogni stanza + 1 bambino per ogni stanza con un totale di 4 persone) ? Nemmeno in Comune hanno saputo darmi risposta ! 

[Alberto1535]

@Roberta957 ciao, se vuoi che il destinatario riceva un avviso devi fare la ricerca con @

La capacità ricettiva dell'appartamento ammobiliato per uso turistico ubicato in Emilia Romagna può essere determinata in due modi.

-secondo quanto stabilito dall'art. 2 del DM 05/07/1975 le stanze da letto devono avere una superficie minima (calpestabile) di mq 9, se per una persona, e di mq 14, se per due persone. Il Regolamento edilizio e di igiene del Comune di Rimini non prevede deroghe:

https://www.comune.rimini.it/sites/default/files/2021-08/NORME%20IGIENICHE%20DI%20INTERESSE%20EDILIZ...

-oppure, secondo quanto stabilito dalla Delibera della Giunta regionale n. 802 del 4/6/2007:

E' possibile la classificazione volontaria dell'appartamento ammobiliato per uso turistico a 2 oppure a 3 soli (terza oppure seconda categoria) presentando una dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà (sul Modello autorizzato dalla Regione).

In tal caso sono applicabili i parametri per il calcolo della capacità ricettiva prevista per le Case e appartamenti per vacanza.

Si calcola il totale mq dell'appartamento, esclusi i muri, cantine, garage, balconi e verande.

Totale mq ....   /  9 mq = .......  capacità ricettiva a due soli 

Totale mq ....  /  10 mq = ......  capacità ricettiva  a tre soli.

Solo in caso di classificazione, è possibile l'aggiunta - nell'appartamento - di un letto per minori di 12 anni al di fuori di questi parametri.

L'impegno principale in caso di classificazione consiste nei materassi ignifughi, adeguamento comunque da completare entro 3 anni dalla richiesta.

Generalmente la classificazione consente di incrementare la capacità ricettiva rispetto alle norma nazionale/regolamento comunale.

[Roberta957]

@Alberto1535  non so come ringraziarti per le preziosissime informazioni che mi hai dato … sono ormai due mesi che cerco chiarimenti ovunque con mail in Comune e in Regione e tu con due messaggi mi hai spiegato tutto alla perfezione ! Ora so come posso muovermi per regolarizzarmi e ho finalmente capito la questione della capienza di un appartamento ammobiliato ad uso turistico. Grazie mille ancora !!! 

[Alberto1535]

@Roberta957 

ti ringrazio del cortese riscontro.

A suo tempo, io ho classificato l'appartamento incrementando la capacità ricettiva rispetto alle norme nazionali/regolamento comunale.

Si può dichiarare la classificazione regionale allegando il modello alla comunicazione al SUAP di inizio locazione di appartamento ammobiliato per uso turistico.

Se hai dubbi scrivi senza problemi. 

Buona serata.

[Roberta957]

@Alberto1535  mi rimarrebbe solo da chiederti dove posso trovare scritte le norme delle locazioni brevi che ci permettono di stare sui portali, come dicevi tu precisando a chiare lettere nel l’annuncio che si tratta di locazioni inferiori ai 30 giorni. Nella scheda della Regione riferita agli appartamenti ammobiliati ad uso turistico e’ scritto chiaramente il divieto di pubblicità sui portali e lo hanno anche ribadito sia in Comune che in Regione quando ho chiamato per chiedere informazioni. Risolto anche questo dilemma ho veramente chiarito tutti i dubbi 😅

[Alberto1535]

@Roberta957 ciao

come hai già visto, sulla community trovi tante discussioni sul divieto di pubblicità su portali previsto dalla delibera della Giunta regionale dell'ER per l'appartamento ammobiliato per uso turistico.

In sintesi (trovando maggiori riferimenti nelle discussioni passate), la legge regionale sulle attività e tipologie ricettive ha quasi vent'anni. Per il proprietario "privato", non residente, che intenda fare locazione turistica  prevede solo la locazione dell'intero appartamento ammobiliato per uso turistico con durata dei contratti sino a 6 mesi e in esclusiva forma diretta, cioè senza l'intervento di intermediari.

Datate delibere della Giunta regionale hanno, di conseguenza, vietato la promozione tramite portali.

A differenza delle altre regioni, la normativa della regione Emilia Romagna non ha in alcun modo recepito il diffuso fenomeno delle locazioni brevi  così come definite dal DL fiscale 50/2017 (i contratti di locazione di immobili ad uso abitativo di durata non superiore a 30 giorni, ivi inclusi quelli che prevedono la prestazione dei servizi di fornitura di biancheria e di pulizia dei locali, stipulati da persone fisiche, al di fuori dell'esercizio di attività d'impresa, direttamente o tramite soggetti che esercitano attività' di intermediazione immobiliare, anche attraverso la gestione di portali online) e disciplinate dal Decreto sicurezza per gli obblighi di  segnalazione alla Questura.

La locazione breve è stata, invece, recepita dai Comuni dell'ER.

Ad esempio il Regolamento del Comune di Bologna sull'imposta di soggiorno e il Regolamento del Comune di Bologna sulla TARI.

Il Comune di Rimini ha persino predisposto un modello di comunicazione di locazione breve (ovviamente non autorizzato dalla Regione).

Per l'imposta di soggiorno alcuni comuni dell'Emilia Romagna (tra cui Bologna e Rimini) hanno sottoscritto una Convenzione per la riscossione e il riversamento dell'imposta da parte di Airbnb:  questa Convenzione è riservata esclusivamente alle locazioni brevi.

In questo quadro, qual'è l'unica soluzione di compromesso adottabile in Emilia Romagna da parte di chi intenda fare locazione turistica in forma non imprenditoriale con durata massima di 30 giorni, promossa su Airbnb ?

Presentare al SUAP del Comune una comunicazione di inizio locazione di appartamento ammobiliato per uso turistico.

Completato l'iter burocratico, pubblicare l'annuncio su Airbnb, ma con un'avvertenza al fine di contrastare i vincoli regionali: inserire una durata massima del soggiorno di 29 notti in modo tale che la nostra locazione turistica abbia tutti i requisiti della locazione breve.

[Roberta957]

@Alberto1535  Ciao Alberto, scusami ma ho un’ultima domanda per te ! Il mio appartamento e’ di circa 70 mq e le stanze sono di 9 e 10  metri quadri ciascuna. Secondo la normativa edilizia comunale potrei ospitare 2 persone (una per camere) se invece mi classifico a 2 o 3 soli mi vengono fuori 7 ospiti che a quel punto, per assurdo ovviamente, posso ospitare anche in corridoio o con letto a castello nelle stanze ? Grazie mille , ti assicuro che nemmeno in Comune sanno rispondere e tu sei l’unico che mi ha saputo dare delle ottime indicazioni. 

[Alberto1535]

@Roberta957 

La Delibera della Giunta regionale sulla capacità ricettiva turistica utilizza delle misure e dei parametri particolari.

Ad esempio, per l'albergo esistente, fino a 3 stelle, la superficie minima della camera singola è di 6 mq, della camera doppia è di 10,5 mq.

Per gli appartamenti ammobiliati per uso turistico che siano classificati (e quindi soggetti a controlli periodici da parte dei Comuni), oltre a richiedere determinati requisiti (ad esempio, materassi ignifughi), prevede una modalità di determinazione della capacità ricettiva massima  identica a quella delle Case e appartamenti per vacanza (capacità ricettiva teorica massima che sarà indicata nel modello di classificazione).

Nella Comunicazione al SUAP dovrai indicare il numero (effettivo) di posti letto, che sarà generalmente inferiore alla capacità ricettiva (teorica) massima.

In altre parole, tenuto conto della capacità ricettiva massima, il numero effettivo dei posti letto sarà determinato dal buon senso.

Ad esempio, se c'è un soggiorno ampio sarà possibile arredarlo con un divano trasformabile all'occorrenza in un letto doppio.

Oppure, una camera di 10 mq, quadrata, può darsi che sia arredabile con un letto matrimoniale 200x140.

Queste scelte dipendono anche dagli obiettivi dell'host e dal target di ospiti atteso, e conseguentemente dai prezzi praticati.

Se ad esempio, per caratteristiche dell'appartamento, per l'arredo, per la zona, vuoi porti nella fascia alta del mercato, puoi proporre esclusivamente due camere singole.

Diversamente, aggiungerai ulteriori posti letto, tenendo sempre presente (a mio parere) che l'ospite è in vacanza e il soggiorno non deve trasformarsi in una sofferenza !

[Roberta957]

@Alberto1535  grazie 10000000 chiarissimo !!!! 

[Alberto1535]

@Roberta957 di nulla, buon proseguimento.

[Angela4200]

ciao @Roberta957  come hai fatto a fare questo calcolo? forse sbaglio qualcosa ma a me vengono fuori gli stessi posti letto della normativa.
Il mio calcolo è il seguente: mq 9.81 della camera + mq 4,70 del bagno + mq 18,70 del soggiorno / 10 della classificazione a 3 soli... vengono fuori sempre 3 posti letto. È così che si fa?
Grazie per l'attenzione

[Giorgia248]

Buonasera @Alberto1535 @Andrea5961 @Roberta957 ,

ho taggato voi perché ho visto che siete inferessati all’argomento cir, appartamento uso turistico ecc…

da circa tre anni sono host, ho all’epoca fatto tutte le procedure al suap e do conseguenza su Ross1000, il cir tanto nominato da aprile in realtà mi era già stato assegnato di default allora. Il comune però adesso ( da aprile) chiede che chiunque sia host non imprenditoriale di compilare il modulo G e trasformarsi da locazione breve ad appartamento ammobiliato ad uso turistico, oppure in bed and breakfast. Anche coloro che il Cir avevano già come me sono sottoposti a questo ulteriore passaggio. Il tutto per avere un’ulteriore registrazione e monitorare chi si serve dei portali o meno. Il termine ultimo è il 31 dicembre ( è stato spostato dal 30 settembre a fine anno) , io sto tergiversando perché intanto il cir ce l’ho e al momento i portali lo richiedono, ma dal 1 gennaio il modulo G non dà scampo, deve essere presentato. A quel punto chiunque abbia attività non imprenditoriale, anche se dichiara soggiorni inferiori ai 29 giorni, deve togliersi dai portali, pena multe severe.  Voi avete notizie più fresche a riguardo? A settembre, quando chiamai in Comune, mi consigliarono di aspettare, che già il termine era stato spostato, e che quindi non era detta l’ultima parola

[Alberto1535]

@Giorgia248 buonasera

il problema è analogo a quello della presente discussione.

Il Comune di Riccione, così come il Comune di Rimini, ha "superato" la Regione prevedendo la locazione breve che in Emilia Romagna non trova riscontro nella normativa regionale.

Per sanare l'errore, il Comune chiede di optare per una delle due tipologie ricettive non imprenditoriali previste dalla Legge regionale.

Ho visto il CIR del tuo annuncio: si tratta di un CIR relativo alla locazione di appartamento ammobiliato per uso turistico (art.12 L.R.).

Se lo rilevi anche su ROSS1000 (Sezione anagrafica) è molto probabile che venga confermato dalla Regione una volta presentata al Comune la Comunicazione per l'appartamento ammobiliato per uso turistico.

In Emilia Romagna siamo tutti nella tua stessa situazione.

Abbiamo tutti presentato la Comunicazione di locazione di appartamento ammobiliato per uso turistico, e siamo tutti su Airbnb prevedendo una durata massima del soggiorno di 29 notti, in modo tale che la nostra locazione abbia tutte le caratteristiche della locazione breve.

Così facendo non abbiamo nulla da temere.

Quante alle  multe severe, è una pura invenzione.