Opinioni in merito all'investimento per inizio attività

[Barbara3614]

Ciao a tutti,

sono in fase di acquisto di un appartamento composto da cucinotto, tinello, 2 camere, 1 bagno, in periferia a nord di Bologna. La zona è tranquilla, molto ben servita dai trasporti e fornita di ristoranti, bar, supermercato, negozi vari.

L'appartamento ha certamente bisogno di un ammodernamento dei pavimenti e delle ceramiche del cucinotto che certamente farò. 

Il fatto che abbia un bagno solo mi lascia perplessa.. nel caso io riesca ad affittarlo per il soggiorno di lavoratori che "vanno e vengono"  un solo bagno condiviso può andare bene lo stesso, ma alla clientela turistica penso sarebbe meglio offrire un bagno privato per camera.

Questo implica ovviamente una ristrutturazione (è possibile ricavare un secondo bagno) molto più costosa.

Sono alla prima esperienza nel settore affitti e quindi chiedo il vostro parere: meglio iniziare spendendo il minimo necessario e successivamente, se la richiesta turistica c'è, procedere a ricavare il secondo bagno?

Grazie in anticipo a chi vorrà darmi una mano! 🙂

[Alberto1535]

Gentile @Barbara3614 buonasera

Affitto un appartamento in zona Bolognina dal quale sia la Stazione Alta Velocità che la Fiera sono raggiungibili a piedi. Gli ospiti sono prevalentemente espositori/visitatori fieristici (oltre il 90% dall'estero, soprattutto estremo oriente) oppure turisti che individuano Bologna come centro dei loro spostamenti (a giorni, ad esempio, una famiglia americana per 9 notti). Come sai, purtroppo il GP di Imola del 2025 è stato l'ultimo (evento rilevantissimo per durata dei soggiorni e prezzi).

E' questo il mio target prevalente.

Ho una durata minima dei soggiorni di 3 o 4 notti (max 14 notti).

Ho la presunzione di avere una buona conoscenza del mercato degli affitti brevi in Bolognina, dei miei concorrenti limitrofi, delle loro politiche di prezzo e di ospitalità. Poi ciascuno di noi attua una politica di prezzi, di durate, e (quando possibile) di selezione degli ospiti, in funzione delle proprie possibilità e dei propri obiettivi.

Ciò nonostante, non sono assolutamente in grado (neppure se fossi a conoscenza dell'ammontare dell'investimento e delle modalità di acquisto) di fare valutazioni sull'opportunità di un investimento immobiliare da destinare a locazioni brevi.

Di certo, solo intervenendo con una manutenzione straordinaria supportata da una CILA (aggiunta secondo bagno) tutte le spese di manutenzione straordinaria e ordinaria possono beneficiare del Bonus ristrutturazioni (purtroppo ridotto).

Questo consente di accedere al Bonus mobili legato all'acquisto di mobili nuovi nell'unità immobiliare.

Fermo restando che un miglioramento dell'unità immobiliare ne aumenta il valore.

Valuterei comunque l'investimento in un secondo bagno anche in relazione alla capacità ricettiva.

Ma anche in funzione del tipo di ospiti attesi e dei prezzi che intendi praticare.

Concludo con una considerazione sul clima avverso che si è creato nel comune di Bologna nei confronti degli affitti brevi.

Già il nuovo Regolamento edilizio ha posto pesanti limiti e vincoli, ma è attesa entro l'anno una nuova legge regionale (sono già in corso incontri in regione).

Ricordo infine che le norme regionali prevedono la locazione turistica dell'intero appartamento ammobiliato per uso turistico (NO porzione o singole stanze) da parte del proprietario che non sia residente nell'appartamento (anzi senza nessun residente).

Prova a simulare qualche ricerca nei diversi periodi dell'anno (non guardare solo il prossimo Cersaie, guarda anche novembre, dicembre, gennaio, febbraio) restringendo la mappa nella zona di tuo interesse e limitando la ricerca alla tua capacità ricettiva.

Buon proseguimento.

[Barbara3614]

Buonasera Alberto,

grazie mille per il tuo contributo! 

Mi puoi dire dove trovo le specifiche relative a questo quanto:

"Ricordo infine che le norme regionali prevedono la locazione turistica dell'intero appartamento ammobiliato per uso turistico (NO porzione o singole stanze) da parte del proprietario che non sia residente nell'appartamento (anzi senza nessun residente)."

Barbara

[Alberto1535]

@Barbara3614 buonasera

( se vuoi che il destinatario riceva una notifica devi fare la ricerca del nome con @ )

Il riferimento normativo è l'art.12 della Legge regionale 16/2004 e successive modifiche.

Se fai una ricerca della

scheda appartamento ammobiliato per uso turistico  Regione Emilia Romagna

sul sito della Regione compare un pdf di 4 pagine a colori che illustra tutte le caratteristiche [Non riesco ad allegarlo]

In particolare, trovi i

Limiti all’attività
Essendo un tipo di attività non imprenditoriale è soggetta a numerosi vincoli.
L'attività deve essere svolta senza la fornitura di servizi ulteriori aggiuntivi e in ogni caso senza l'organizzazione in forma di impresa. La pubblicità deve essere limitata all’attività
informativa dei recapiti e caratteristiche dell’appartamento da locare, anche tramite siti internet privati, purché non inseriti in circuiti di prenotazione e commercializzazione.
Nel caso in cui la pubblicità abbia caratteristiche che travalichi una semplice informazione, indicazione di visibilità o delle coordinate quali indirizzo, telefono, fax ed e-mail, questo potrebbe essere indicativo di attività imprenditoriale.
L’unità immobiliare deve essere locata nella sua interezza ad un unico equipaggio. Non è consentita la locazione parziale dell’appartamento né la locazione per stanze.
La locazione di appartamenti ammobiliati ad uso turistico è incompatibile con la residenza.
La durata del contratto non può essere superiore a 6 mesi consecutivi con uno stesso soggetto.
Gli alloggi da locare devono essere in regola con le normative edilizie e sanitarie vigenti ed a norma con la sicurezza degli impianti.

Se non lo trovi, o hai dei dubbi, ritorna in argomento.

[Barbara3614]

Buonasera @Alberto1535 ,

ho trovato la documentazione da te indicata, ora vedo come/cosa posso fare.

Grazie ancora, ciao

Barbara

[Alberto1535]

@Barbara3614 

Bene, se hai dubbi siamo qui.

Buona serata 

[Manu6325]

Ciao @Alberto1535 

Hai notizie e anticipazioni di nuove restrizioni in arrivo a breve dalla Regione?

[Alberto1535]

@Manu6325 ciao,

solo quello pubblicato sulla stampa in questi giorni, di primi incontri in corso in Regione per raccogliere i diversi pareri (peraltro già ben noti). Ma dalle dichiarazioni, entro pochi mesi avremo una nuova legge regionale.

Quando il Consiglio di Stato ha rivoltato la sentenza del TAR Lombardo sulle restrizioni imposte dal Comune di Sirmione in assenza di una possibilità prevista dalla legge regionale, è parso evidente che lo stesso esito potessero averlo le tre sentenze del TAR dell'Emilia Romagna favorevoli al Comune di Bologna sui ricorsi contro il Regolamento edilizio.

Lo scopo della legge regionale (al pari della nuova legge regionale della Toscana di pochi mesi fa) è contenere la previsione di limitazioni alle locazioni brevi da parte dei Comuni, in sostanza fornire una stampella ai limiti e vincoli introdotti dai Comuni in una materia (la locazione) fuori competenza.

A Firenze da qualche settimana per poter iniziare una locazione turistica breve è necessaria un'autorizzazione da parte del Comune, che, peraltro ha una durata limitata.

Il passo successivo più temuto sarebbe la limitazione della durata annua della locazione, ad esempio i 120 giorni all'anno.

[Manu6325]

Grazie @Alberto1535 

Mi era sfuggito. 

Qui ho trovato un articolo

https://www.regione.emilia-romagna.it/notizie/primopiano/casa-lemilia-romagna-verso-una-legge-region...

Per @Benedetta , dal momento che parla anche della presenza di Airbnb a questi incontri, sarebbe interessante sapere quale sarà l'atteggiamento della piattaforma, e sperare che appoggi veramente le esigenze degli host (anche sulla base delle recenti dichiarazioni riportate in altre conversazioni)

[Manu6325 · Accepted solution]

Ciao @Barbara3614 

L'ottimo @Alberto1535 ti ha già illustrato sia la normativa, sia lo scenario del mercato di Bologna. 

In merito alla ristrutturazione del tuo appartamento, a me verrebbero da fare solo alcune considerazioni: 

- sul fatto di aggiungere o meno un bagno, se hai la possibilità economica di farlo (ovviamente con pratica edilizia ecc come ti è stato detto) può essere comunque una cosa utile sia per rivalutare l'appartamento stesso, sia per rendere comunque più appetibile l'affitto anche da parte di lavoratori/studenti;

- se sei indecisa tra affitto per turisti ed affitto per lavoratori/studenti,  a mio avviso nel caso dei turisti devi mettere in conto di investire anche (o soprattutto) in finiture ed arredi più di "qualità/design" o perlomeno investire su soluzioni estetiche "instagrammabili" in grado di attirare l'attenzione dei turisti. 

Sono due target che hanno esigenze molto diverse, che vanno al di là di un bagno (che a mio avviso ti può fare comodo comunque)

[Benedetta]

Ciao @Barbara3614 , 

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