PM - Split Pagamenti - host e co-host - serve p.iva?

[Daniele976]

ciao a tutti,

sto per prendere in gestione PM due appartamenti a Milano. le domande sono le seguenti:

1- partita iva si o no? se incassa tutto il prorprietario e io emetto fattura per mla mia % si - ma se faccio split pagamenti direttamente con air bnb 70 lui + 30 io, questo 30 che ricevo come mi posso comportare? cedolare secca al 21? altre info?

2- io sarei il PM ma posso essere host principale quindi mantenendo le recensioni sul mio profilo e mettere cohost il proprietario oppure posso proprio non metterlo?

grazie mille

[Alberto1535]

@Daniele976 ciao

se poni questi problemi a più professionisti, riceverai delle risposte diverse.

Esprimo il mio parere, probabilmente condiviso da pochi, nell'ipotesi che tu stia iniziando l'attività, che questa costituisca l'unica tua attività destinata quindi a crescere nel tempo,e che la gestione sia relativa ad appartamenti in locazione breve tramite Airbnb.

Svolgere l'attività di PM di due appartamenti è compatibile solo con la forma imprenditoriale.

Il rapporto con il proprietario sarà regolato da un mandato con rappresentanza [il PM agisce in nome e per conto del proprietario] che dovrà specificare i servizi svolti nonché le modalità di calcolo e di pagamento.

Ed ecco il primo problema, fondamentale per le conseguenze fiscali e contributive.

La scelta del Codice ATECO.

La gestione dei servizi effettuati da terzi su immobili di proprietà altrui (property management, building management) rientra nel Codice ATECO 68.32.00 Amministrazione di condomini e gestione di beni immobili per conto terzi.

Sarà direttamente il proprietario che, completato l'iter burocratico, pubblicherà l'annuncio come host "privato", mantenendo a suo carico solo la commissione host (3, 4, 5% più iva in relazione ai termini di cancellazione). Alle prenotazioni Airbnb emetterà fattura a carico del proprietario con l'IVA ordinaria.

Verrà comunicato a Airbnb solo il CF del proprietario perché l'intero canone di locazione (al netto della commissione di Airbnb) sarà riconosciuto al proprietario. Questa scelta anche in vista della prossima applicazione della ritenuta da parte di Airbnb.

Il PM rivestirà il ruolo del Co-host.

Fatturerà al proprietario il suo compenso periodicamente (ad esempio, in occasione della dichiarazione periodica al Comune dell'imposta di soggiorno).

Fiscalmente (ricorrendone i requisiti) potrebbe optare per il regime forfetario (previa verifica di convenienza).

Al Codice ATECO 68.32.00 corrisponde un coefficiente di redditività dell'86%, ma per i primi cinque anni l'imposta sostitutiva è ridotta al 5% (dopo il 15% salvo modifiche).

Sono inoltre obbligatori i contributi previdenziali alla Gestione separata INPS nella misura del 26,23% sul reddito imponibile.

Per chiarezza, a regime, nella sostanza, a fronte di 10.000 euro di ricavi incassati i contributi previdenziali ammontano, s.e., a 2.256 euro, mentre le imposte a 317 euro.

Per una corretta valutazione del Codice ATECO e della fiscalità ti suggerisco la consulenza qualificata di un dottore commercialista.

Buon proseguimento.

[Daniele976]

grazie @Alberto1535 !

domanda:

ma se faccio split pagamenti direttamente con air bnb 70 lui + 30 io, questo 30 che ricevo come mi posso comportare?

non devo fatturarlo al proprietario perchè lo incasso da airbnb, quindi come fare?

2- PM può essere host principale quindi mantenendo le recensioni sul mio profilo? oppure il PM finito il mandato perde tutto? e quindi il mio lavoro non sarebbe riconosciuto per altri clienti?

grazie

[Alberto1535]

@Daniele976 ciao,

ho premesso che il mio parere probabilmente sarebbe stato condiviso da pochi e che alle domande rivolte a più professionisti avresti ricevuto risposte diverse.

La mia risposta tiene conto della direttiva comunitaria che impone alla piattaforma di comunicare al Fisco il CF dei percettori di reddito, e della probabile prossima applicazione da parte della piattaforma della ritenuta fiscale sui compensi riconosciuti al proprietario per le locazioni brevi.

Da qui, la soluzione che a mio parere è la più semplice e trasparente.

La suddivisione dei pagamenti, a mio parere, costituisce una soluzione che crea complessità. In ogni caso, fare o meno la suddivisione dei pagamenti tra proprietario e PM non modifica la contabilità e la fiscalità.

In virtù del mandato con il proprietario, sarà sempre il proprietario il destinatario della tua fattura per le prestazioni di servizio svolte.

Per contro, il proprietario, che incassi da Airbnb il 100% o il 70% dei canoni, dovrà comunque sempre dichiarare il 100%. Né ha la possibilità di dedurre il compenso riconosciuto (direttamente o tramite Airbnb) al PM.

Anche per il ruolo sull'annuncio, il PM come co-host mi pare la soluzione più semplice.

Ma sulle recensioni e sul PM come host non sono in grado di risponderti.

Auspichiamo l'intervento di un PM che ci racconti come ha organizzato il tutto.

[Pasquale93]

Ad oggi, generalmente, funziona cosi per i PM:

1. Mandato con rappresentanza, ovvero affitti in nome e per conto del proprietario utilizzando ogni strumento che vuoi (accordi a parte).

2. Gli annunci sulle piattafarme sono a nome tuo, diversamente hai una gestione dei profili limitata e la tua attività perde di economie di scopo (marketing soprattutto).

3. Incassi tutto tu e a fine mese giri la parte al proprietario insieme ad un rendiconto ed insieme alla tua fattura del 30%.

4. Oltre il tuo 30% devi trattenere il 21%  come cedolare secca che dovrai versare all'erario per conto del proprietario come sostituto di imposta.

4. Siccome gli annunci sono a nome tuo, ogni anno dovrai completare i modelli cub verso l'agenzia delle entrate che chiariscono che i gudagni delle prenotazioni non sono tuoi ma del proprietario.

5. Ogni anno il proprietario dovra inviare dichiarazione della tassa di soggiorno all'agenzia delle entrate. Gestisci bene quindi la tassa verso il comune.

Che tu utilizzi lo split payment non ha alcun significato riguardo la fiscalità, è solo un modo di dividere i soldi che arrivano. Il proprietario, titolare della locazione turistica paga il suo sul 100% del valore selle prenotazioni e tu sul tuo 30%.

Per questioni fiscali ottimali parla con il commercialista. Resta inteso che non si lavora senza partita iva in italia 🙂

Saluti

[Pasquale93]

Se invece vuoi evitare di fare da sostituto d'imposta rigardo la cedolare secca allora non dovrai incassare nulla per conto del proprietario. Sara lui a pagare te per il tuo lavoro.

Se poi vuoi evitare anche di dover comletare i modelli cub che chiariscono a chi sono imputabili i guadagni provenienti dalle piattaforme allora dovrai fare tutti gli annunci a nome del proprietario e non tuo.

Il tutto dipende dalla tua visione dall'attività in futuro.

[Benedetta]

@Pasquale93 i tuoi messaggi sono per @Daniele976 ? 

[Simone1639]

Ciao Daniele è una discussione dello scorso anno ma  ho lo stesso problema proprio ora. Sul punto 1 che hai riportato come ti sei comportato alla fine?  Sto aprendo partita iva da PM per operare come co host.

Se mi faccio pagare la mia percentuale  direttamente da Airbnb con lo split dei pagamenti, godo sempre del forfettario con gestione separata Inps o no? Tu come hai fatto. Grazie 

[Simone1639]

@Daniele976 

[Luca3048]

Buongiorno @Simone1639 ,

piacere di conoscerti, sono un tuo collega e provo ad aiutarti! Mi occupo di co-gestione su immobili disparati tra la Puglia e Roma. 

Tieni conto che le risposte di @Pasquale93 sono veramente molto utili e ancora super attuali. 

Io mi permetto di consigliarti, secondo la mia esperienza pregressa, soprattutto all'inizio;

- devi ovviamente aprire partita IVA, con codice Ateco dedicato alla gestione di appartamenti conto terzi; 

All'inizio ti consiglio di non evitare il maggior numero di oneri possibili, proprio per iniziare a sperimentare e a rodare la tua attività:

- apri gli annunci a nome del proprietario; ogni proprietario avrà il suo account personale, gli annunci saranno intestati a lui e gli incassi transiteranno unicamente da lui. In questo modo lo rassicurerai che essendo tutto a suo nome avrà una panoramica completa rispetto a quanto accadrà in piattaforma, con sempre tutto consultabile. L'account a nome del proprietario, lo potete aprire insieme. 

- ti sconsiglio di applicare split di pagamento, proprio per far transitare tutto dal proprietario e per evitare di dover fare cose in più: tutto arriva a lui e tu a fine mese, emetti la tua fattura, con la percentuale pattuita da mandato. 

Poi, se hai già progetti futuri e hai già dell'esperienza o delle certezze in merito, allora ecco, come suggerito sempre da @Pasquale93 puoi andare a aumentare il livello del servizio e puoi andare a fungere da sostituto di imposta, intestandoti gli annunci, facendo transitare su di te gli incassi e prendendo in mano maggiormente la situazione. 

Certo di esserti stato utile, 

a disposizione, 

Luca

[Benedetta]

Ciao @Daniele976 , 

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