Parma. affittare appartamento con residenza

[Federico867]

Buongiorno a tutti, ho di recente comprato a Parma la mia prima casa nella quale ho domicilio e residenza, vorrei metterla a disposizione per affetti brevi nei periodi (frequenti e prolungati) in cui non sono fisicamente li.

Purtroppo tra le opzioni per comunicare l'inizio attività al comune le uniche due possibili sono "appartamento ammobiliato a fini turistici" che però mi vieta di avere la residenza.. o "bed and breakfast" nella quale ho la residenza però mi obbliga a rimanere in compresenza con gli ospiti.

Qualcuno che affitta in emilia-romagna si è trovato in questa situazione? esistono altri metodi a parte togliere la residenza che non mi sembra molto conveniente?

[Alberto1535 · Accepted solution]

@Federico867 buonasera,

noi proprietari di unità immobiliari in Emilia Romagna siamo ancora sottoposti ad una normativa regionale sul turismo che, a differenza di quanto accade in altre regioni, prevede due sole tipologie ricettive in forma non imprenditoriale e determinati vincoli.

Come hai già rilevato, la naturale locazione di appartamento ammobiliato per uso turistico è incompatibile con la residenza di qualcuno nell'unità immobiliare, essendo prevista solo la locazione dell'intero appartamento.

L'alternativa che rimane, piuttosto che non fare nulla,  è quindi l'attività saltuaria di alloggio e prima colazione - B&B, ricorrendone i presupposti, tra cui la residenza.

Altro requisito indispensabile è che vi siano spazi sufficienti per assicurare la convivenza tra il gestore e l'ospite (due camere da letto separate, bagno anche condiviso, soggiorno).

Ricorrendone i presupposti, si può presentare la SCIA tramite Accesso Unitario (scegliendo poi il periodo di esercizio tra 120 giorni o 500 pernottamenti), e, successivamente, adempiere a tutti gli altri obblighi di comunicazione amministrativa (Questura, Regione, Comune).

Sistemati questi aspetti, saresti pronto per pubblicare l'annuncio su Airbnb.

Se non vuoi, o non sei in grado, di assicurare la compresenza con gli ospiti sarà necessaria una deviazione poco ortodossa (l'alternativa è non far nulla).

Formalmente B&B, di fatto, la tua sarà una sola attività saltuaria di alloggio.

Fiscalmente, i relativi compensi saranno da dichiarare come redditi diversi senza la possibilità (che hanno i locatori) di optare per la cedolare secca del 21%.

A differenza dei locatori, avrai però la possibile di dedurre dai compensi tutte le spese inerenti alla produzione del reddito, a partire dalle commissioni host di Airbnb.

I compensi, al netto delle spese inerenti, saranno assoggettati all'IRPEF e alle addizionali.

Peggio ancora, a fronte di una SCIA con riferimento all'art.13 della LR, fai solo locazione (art.12).

Supponiamo che l'ospite non sia interessato alla prima colazione, né gradisca la compresenza: o non fai niente, o fai della locazione comprovata dalla sottoscrizione (obbligatoria) di un contratto di locazione.

Il proprietario che fa locazione riporta i canoni di locazione nei redditi fondiari  e ha fiscalmente due alternative: assoggettare il 95% dei canoni a IRPEF e addizionali, oppure il 100% dei canoni (senza alcuna deduzione neppure forfettaria) ad imposta sostitutiva (cedolare secca 21%).

Entrambe le due ipotesi di studio sono fiscalmente corrette.

Entrambe però, sono difformi, per ragioni diverse, dalle segnalazioni amministrative: metteresti in atto qualcosa di diverso rispetto al dichiarato. Questo è il problema, non superabile.

In conclusione, in Emilia Romagna la tua situazione, a differenza di quanto accade in altre regioni, non trova soluzioni che siano amministrativamente corrette.

Prima di rinunciare o prendere altre decisioni, suggerirei di parlarne con un dottore commercialista.

Un cordiale saluto.

[Federico867]

Grazie della risposta Alberto, purtroppo leggendo e informandomi in questi giorni ho avuto modo di constatare quello che dici, e che da quello che percepisco qui a Parma sono pochi gli airbnb in regola.

Grazie comunque, molto chiaro, cercherò la soluzione più adatta.

[Giuseppe1535]

@Alberto1535

accipicchia, lo facevo molto più semplice e a questo punto trovo queste procedure quasi disincentivanti.

una domanda: a quali avanzi si va incontro nel caso in cui non venga effettuata comunicazione di inizio attività in comune? Grazie

[Giuseppe1535]

Intendevo scrivere a quali “sanzioni”, non a quali  “avanzi “

[Alberto1535]

@Giuseppe1535 ciao

Pubblicare l'annuncio su Airbnb in assenza degli obbligatori adempimenti (comunicazione al SUAP, richiesta alla Questura, ottenimento del CIR, iscrizione portale regionale e portale imposta di soggiorno) appartiene al passato, ed è assolutamente sconsigliato.

Tra le diverse sanzioni, ne ricordo due: sanzioni amministrative e conseguenze penali per la mancata segnalazione degli ospiti alloggiati alla Questura; sanzione amministrativa in assenza del Codice identificativo: in via di approvazione in questi giorni, da 800 a 8.000 euro.

[Fabio1499]

Grazie Federico ed Alberto per queste preziosissime condivisioni. Come principiante host Emiliano, mi aggancio sperando di non essere fuori luogo o fuori posto (nel qual caso mi scuso! )

Vivendo nella casa della quale dedicherei una stanza all'affitto breve, in caso di BnB mi trovo ad avere 3 dubbi":

-sapete dirmi in che termini si intende la "compresenza"? (es. devo essere sempre presente se gli ospiti sono in casa? O ancora, se qualcuno mi prenotasse una notte in un weekend in cui io stesso sono in viaggio altrove...sarei "fuori legge" nell'ospitarlo?)

-dalla normativa regionale, la somministrazione della colazione figura come "servizio garantito"....questo implicherebbe che sono obbligato a fornirla?

-Il dubbio che mi colpisce maggiormente, però, è che la normativa, sia in caso di BnB che di Locazione di appartamento, recita: "è ammessa la realizzazione di siti internet privati con le finalità informative di cui al precedente punto, purché non siano inseriti in circuiti di prenotazione e
commercializzazione.
Attività che travalichino le indicazioni sopraindicate sono indicative di attività imprenditoriale, con possibili conseguenze a livello amministrativo e fiscale."

Questo mi pone il dubbio se Air BnB sia compatibile con queste limitazioni.... A tal proposito una funzionaria del SUAP mi ha detto  telefonicamente che tali tipologie di alloggio, a livello regionale, non potrebbero comparire su Air BnB... Nella speranza di aver frainteso qualcosa, chiedevo/cercavo un confronto con altre esperienze ed host più esperti!

Scusandomi per la lungaggine, spero siano quesiti utili anche ad altri, ed ogni contributo chiarificatore sarà estremamente apprezzato.

Un cordiale saluto. 

[Alberto1535]

@Fabio1499 ciao, se vuoi che il destinatario riceva un avviso devi fare la ricerca con @

La compresenza è da intendersi come pernottamento, mentre la somministrazione da parte tua della prima colazione è obbligatoria.

Il che presuppone che, in tua assenza, non sarebbe teoricamente possibile l'esercizio del B&B.

Poi nella pratica, è possibile che vi siano comportamenti come quelli descritti nella discussione con @Federico867 

Il divieto della pubblicità su portali, contenuto in una vecchia delibera della Giunta regionale (che peraltro non prevede sanzioni), riguarda entrambe le 

altre tipologie ricettive in forma non imprenditoriale.

Certamente per la locazione di appartamento ammobiliato per uso turistico è da considerare ampiamente superato se si resta nell'ambito della locazione breve (max 30 giorni all'anno con un unico conduttore).

Permangono invece dubbi per la pubblicità dell'attività saltuaria di alloggio e prima colazione - B&B.

Nella pratica, su Airbnb troviamo annunci da parte di "privati" dell'Emilia Romagna che riguardano la locazione breve, la locazione turistica oltre i 30 giorni, il B&B.

Le altre tipologie ricettive  sono svolte in forma non imprenditoriale.

Tra le strutture ricettive extralberghiere c'è un'alternativa che potrebbe risultare di interesse per chi abbia la residenza nell'appartamento (ma potrebbe anche non averla).

Si tratta dell'attività di affittacamere, vale  a dire alloggio e solo eventualmente servizi complementari, in forma imprenditoriale.

Ricorrendone i presupposti, è possibile optare per il regime forfetario, regime fiscale di particolare vantaggio (imposta sostitutiva del 5% per i primi  cinque anni, sul reddito forfetario pari al 40% dei ricavi).

Gli affittacamere devono iscriversi alla Gestione INPS commercianti, ma beneficiano di un trattamento agevolato.

Gli affittacamere sono infatti soggetti alla contribuzione previdenziale in ragione del reddito effettivamente prodotto, anche nel caso in cui sia inferiore al livello minimo imponibile previsto dalla normativa INPS.

Trattandosi di forma imprenditoriale sono superati anche i vincoli della Giunta regionale sulla pubblicità.

Sulla base di una previsione di ricavi annui, è possibile stimare (con l'ausilio di un dottore commercialista) l'ammontare complessivo di imposte e contributi.

Buon proseguimento

[Fabio1499]

@Alberto1535  grazie davvero, sia per la dritta "teccnica" della menzione-pro-notifica, che per le altre esaustive risposte!

Sulla compresenza tutto chiarissimo (vivendo nella stessa casa in cui affitto, si tratterebbe di casi estremamente saltuari, che immagino non compromettano la scelta della "definizione ideale).

Ora cercherò, di conseguenza, quali sono i termini della "colazione" (da ospitato ho incontrato diverse tipologie, dal bollitore e merendina, fino alla convenzione col bar sottocasa), poiche per quell'incombenza avrei qualche difficoltà. Se aveste nozioni anche su questo argomento, rimpinguo i gia cospicui ringraziamenti che vi devo! 

Comunque sulla scelta della tipologia ricettiva, essendo residente ho capito di non poter avvalermi dell' "appartamento ammobiliato per uso turistico", ma valuterò attentamente il suggerimento circa la soluzione "Affittacamere" potendo avvalermi di un fidato dottore commercialista.

Grazie  di nuovo, e un buonissimo proseguimento a voi.