Prenotazione per 35 giorni

[Roberto1983]

Buongiorno a tutti, mi presento 

mi chiamo Roberto e vi scrivo per chiedere gentilmente aiuto e consigli per chi si è trovato in questa situazione:

Da domani arriverà un ospite italiano che ha richiesto una prenotazione di 35 giorni (in Italia), fino a fine Settembre per ragioni lavorative.

Sono un agente immobiliare pratico della materia, ma non riesco a comprendere se esiste un modo per non incorrere nella registrazione di un contratto di locazione in tal caso.

Se fossero richieste due diverse prenotazioni per esempio, una di 15 giorni ed una di 20, consecutive, sarei comunque costretto a stipulare un contratto di locazione?

Inoltre, in caso di risposta affermativa a quest'ultima domanda, essendo un property manager ed agendo come società, il contratto andrebbe stipulato direttamente tra la proprietà e l'ospite senza aver diritto alla cedolare secca, corretto?

Grazie in anticipo se potrete aiutarmi, nella speranza d'aver chiarito al meglio le mie perplessità.

Cordiali saluti,

Roberto

[Alberto192 · Accepted solution]

@Roberto1983  , come penso saprai per la Legge italiana il contratto di locazione turistica breve in forma scritta è sempre necessario. E se anche spezzi in due il periodo, il secondo lo devi anche registrare. Se il contratto lo fai tra la proprietà e l'ospite, dà diritto a cedolare secca (sempre che l'alloggio, naturalmente, sia registrato come alloggio ammobiliato ad uso turistico, gli ospiti siano registrati su AlloggiatiWeb, si paghi l'imposta di soggiorno. etc....), che è poi quello che accade in Airbnb!

[Debora1454]

@Alberto192 @Roberto1983 va inoltre considerato che spezzare in due il contratto con una doppia prenotazione, significa pagare due volte i costi di servizio.

[Roberto1983]

@Alberto192 @Debora1454 Grazie mille del feedback, vi porgo un'ulteriore domanda avendo sempre gestito contratti di vendita e pochi di locazione (classica 3+2 o 4+4):

Da qualche mese a questa parte gestisco locazioni brevi inferiori a 30 giorni, quindi mi scuso in anticipo se dovessi sembrare ripetitivo, ma cerco di comprendere bene l'argomento per occasioni future.

L'immobile in questione è una prima casa ed è stata utilizzata quest'anno per la prima volta per locazioni turistiche durante l'estate per giorni, al massimo due settimane.

Abbiamo sempre e solo gestito tutto tramite Airbnb senza far firmare contratti, in questo caso abbiamo commesso un errore?

Per adesso non abbiamo mai avuto problemi con gli ospiti e ci stiamo attrezzando per i Self Check-in.

Per ques'ultima prenotazione quindi, essendo di 35 giorni ed avendo caricato tutti i costi a carico nostro e nessuno per l'ospite, essendo inoltre l'azienda a pagare la prenotazione dell'alloggio al dipendente per ragioni lavorative, saremo in ogni caso obbligati a sottoscrivere un contratto transitorio o ad uso foresteria da registrare presso l'agenzia delle entrate di competenza?

Per quanto riguarda le imposte sulla locazione, noi come property manager pagheremo le OTA e l'IVA sull'importo che incasseremo ed il proprietario la sua percentuale con cedolare secca?

Essendo una prima casa, il proprietario sarà tenuto a pagare l'IMU a causa della locazione superiore a 30 giorni?

Grazie molte in anticipo per i preziosi consigli.

Un caro saluto,

Roberto

[Debora1454]

@Roberto1983 spero che @Alberto192 possa illuminarti su tutto. Io posso dirti solo che non fare firmare il contratto è un errore, primo perchè è obbligatorio, quindi, in caso di controlli del fisco, è bene poterlo produrre, secondo perchè serve per tutelare il locatore in caso di problemi per cui debba rivolgersi ad un avvocato (vedi danni).

[Roberto1983]

Grazie @Debora1454 ,

tuttavia gli ospiti che abbiamo ospitato in casa hanno prenotato tutti tramite Airbnb, pertanto dovremmo avere la corretta tracciabilità per mostrare eventuali incassi e/o dati fiscali.

Per quanto riguarda le tasse di soggiorno, che io sappia vengono trattenute e pagate direttamente da Airbnb. In merito ai dati degli ospiti, ovviamente segnaliamo tramite Alloggiatiweb, entro i termini fissati, tutte le informazioni ed i documenti richiesti.

Per quanto concerne i danni eventuali, la copertura di Airbnb (AirCover) ed una polizza sulla casa per la copertura sulle locazioni turistiche dovrebbero bastare a tutelarci da eventuali inconvenienti.

Sbaglio in ciò che dico o posso stare tranquillo?

[Debora1454]

@Roberto1983 quanto dici è vero ma non basta, perchè comunque il contratto è un obbligo per legge. La copertura di Airbnb non è sufficiente a tutelarti, anche perchè la piattaforma tende a dare sempre la priorità all'ospite, quindi, a meno di prove evidenti, spesso neppure con quelle, è difficile ottenere rimborsi adeguati. Quanto alle assicurazioni, coprono solo la responsabilità civile e non i danni alla proprietà. L'unico modo di tutelarsi ulteriormente, è fare una polizza di tutela legale, ovvero, in caso di danni, avrai gratuitamente un avvocato che si occupa di farti pagare i danni dall'ospite, ma funziona solo in presenza di regolare contratto.

[Alberto192]

@Roberto1983 , @Debora1454 

sul contratto siamo d'accordo: va fatto, anche se ti assicuro che moltissimi host non lo fanno. Sono più importanti le altre cose, come registrazione degli ospiti e imposta di soggiorno. 

Non avevo capito che era una prima casa, e sinceramente non so se è affittabile e come funziona l'IMU! Dal punto di vista strettamente fiscale, nella dichiarazione dei redditi dovranno apparire due righe per quell'alloggio, una come prima casa per il numero di giorni in cui è stata vuota e una come casa ad affitto libero per il numero di  giorni in cui è stata affittata.  Ma l'IRPEF si calcola a giorni, l'IMU a mesi, e comunque sempre a fronte di una "dichiarazione IMU" che cambi lo stato della casa! Penso ti convenga sentire il Comune, se vuoi andare sul sicuro, anche se penso che nessuno incrocerà mai i dati degli affitti, anche se registrati, con quelli della dichiarazione dei redditi e quelli dell'IMU!

Il fatto che sia l'azienda dell'ospite a pagare non significa automaticamente che sia un contratto foresteria: ho avuto casi simili, e all''ospite bastava presentare la ricevuta di Airbnb per essere rimborsato! Anche il contratto, in questo caso, sarà a nome dell'ospite. Se così non fosse, verrebbero a mancare proprio i presupposti per l'affitto breve, per cui salta tutto! 

Ti consiglio di chiarire con l'ospite questi aspetti.

[Donatella26]

@Roberto1983 @Alberto192 @Debora1454 non so se sono fuori tema ma vi ricordo che la cedolare secca si può applicare solo ai contratti tra privati 

 

[IsabellaEValerio0]

@Roberto1983 ,

Come detto da tutti prima di me il contratto di locazione è necessario anche per durate fino a 30 giorni ed è il segno distintivo tra locazione e strutture ricettive extralberghiere ( anche in caso di eventuali contestazioni ).

Inoltre stipulare un contratto di locazione che identifica esattamente le parti, l'immobile, le condizioni,  la finalità, le clausole ecc è opportuno sotto tutti i punti di vista.

Se di durata superiore ai 30 giorni ( anche non consecutivi nell'arco dello stesso anno solare), va registrato.

Se la motivazione dell'inquilino è lavorativa ed è documentata e se locatore e conduttore sono persone fisiche occorre stipulare un contratto transitorio, a canone concordato nei comuni con più di 10000 abitanti dove gli accordi territoriali

hanno recepito il decreto ministeriale del 16 gennaio 2017 ( se a canone concordato beneficerà della cedolare secca al 10% e di altri benefici fiscali).

Se l'inquilino è una società che affitta per i suoi dipendenti si potrà fare il contratto ad uso foresteria, che è un contratto completamente libero.

Sul foresteria l'applicazione della cedolare secca è controversa, l'agenzia delle entrate sostiene che anche l'inquilino ( per poter esercitare l'opzione cedolare secca) debba essere un privato, ma diverse sentenze ( per il foresteria) hanno ribaltato questa interpretazione.

La registrazione del contratto assolve l'obbligo di comunicazione ad alloggiati web, che quindi non sarà da fare.

Bisogna poi prestare attenzione alla normativa regionale, perché alcune regioni richiedono nel periodo di locazione " lungo " la sospensione o la cessazione della locazione turistica per la quale avevano richiesto la comunicazione iniziale ( Piemonte, Lombardia forse Liguria e altre ).

Ciò che non capisco è:

qual è il problema nel registrare il contratto ? E se registrare il contratto è un problema, perché accettare locazioni di 35 giorni?

Nel tuo caso ( nel risponderti) c'è poi una complicazione.

Se ho capito bene tu sei il proprety manager e su questo aspetto non ne so molto.

Credo che, a chi intestare il contratto in qualità di locatore ( a te, oppure al proprietario ? ) dipenda dagli accordi che hai preso con la proprietà.

Se tu agisci in qualità di intermediario, con contratto intestato, pagamento che giri al proprietario, pratiche a tuo nome credo che dovresti anche operare la ritenuta del 21% e girare al proprietario direttamente l'importo al netto della ritenuta.

Anche se sei del mestiere non sono cose così semplici, il consiglio migliore è quello di consultare un commercialista preparato in materia.