Prezzi giusti e prezzi molto bassi?

[Alvaro369]

Giusto per capire ho simulato  una prenotazione  a Dicembre per il mio appartamento :  vorrei sapere il giusto dato che per una situazione simile alla mia ne vedo alcuni molto bassi.

140€ x 6 notti
840€

Costi di pulizia
40€
Costi del servizio
152€

Totale       1032 €

A me dovrebbero venire 840 + 40 = 880 che devo dichiarare tramite contratto come previsto dal MOtouristoffice al comune  che automaticamente mi calcola la tassa di soggiorno del 4% sul totale e devo pagarla entro il 15 del mese successivo sempre tramite MOtouristoffice.

Sugli 880 € inviati da Airbnb  io dovrò pagare il 21% di IVA della cedolare secca , il 4% della tassa di soggiorno  e i 40 € di spese di pulizia tra prodotti e ore di lavoro.

Quindi 880 - 21% = 695,2  - 35,2 ( 4% sul totale della tassa di soggiorno) = 660- 40 (pulizie) = 620 diviso 6 notti = 103,3 a notte per 4 adulti in appartamento con 3 camere con bagno , cucina, salotto veranda e giardino privato.

Dai 103,3 €  con 4 persone tra luce, gas , riscaldamento, carta igienica , saponi ecc ecc.  sicuramente la spesa è > di 3 €  ma arrotondiamo a 100, secondo me è un prezzo giusto 25 € a persona per un appartamento da 6 persone.

Ditemi dove sbaglio ma intanto la domanda è questa comparando altri appartamenti nella mia zona su Airbnb , come è possibile che abbiano prezzi così bassi ?
Esempio : 

6 ospiti 2 camere da letto 4 letti                 7 ospiti  2 camere da letto 4 letti             7 ospiti 2 camere da letto 5 letti     

Secondo i miei conti nell'ultimo caso , sempre per esempio di 4 ospiti  quindi dividendo per 4 viene 10,66 € a persona senza contare luce,gas, carta igienica ecc ecc. 
Secondo voi è normale ?

[Susanna0]

@Alvaro369  Prima di tutto nei tuoi conti hai dimenticato la tua percentuale di Airbnb. Gli ospiti pagano le loro commissioni, che sono circa il 16-18%, ma noi host paghiamo il 3, o 4, o 5% (a seconda dei termini di cancellazione).  Ovvero, tu non ricevi 880€, ma circa 840 (però le tasse andranno calcolate su 880).

Invece la tassa di soggiorno devi farla pagare ai tuoi ospiti all’arrivo, a parte. Comprenderla nella tua tariffa non è giusto, ci pagheresti pure su le tasse.
Tra l’altro, il 21% non è di Iva, ma di cedolare secca, sempre che si decida di applicarla. Questo giusto come precisazione.

Per quanto riguarda i prezzi, ci possono essere molte spiegazioni.
La prima è che tanta gente non sa fare i conti. Non li fa, non calcola che non gli resta quasi niente, se ne accorge a fine anno quando deve pagare un sacco di tasse, però intanto ha rovinato il mercato; e poi magari alla fine dice che Airbnb non funziona, si lavora tanto e non si guadagna niente.
A questo contribuisce attivamente Airbnb con i suoi suggerimenti di prezzi totalmente sballati. A me continua a suggerire la metà del mio prezzo minimo, nonostante io abbia parecchie prenotazioni al doppio del prezzo, sia da Airbnb che dirette per passaparola. Certo che se affittassi a 34€ al giorno (per un monolocale) ne avrei di più, ma basta fare due conti e si capisce che sarei a zero, o forse in perdita. Oltre al fatto che, come dico sempre, i prezzi troppo bassi chiamano il tipo di persone che non vorrei ospitare, che badano solo al prezzo, non si curano di nulla, fanno danni, ecc.
La seconda spiegazione è che magari tanti dichiarano 4 posti letto in un monolocale, mentre tu offri 3 camere da letto. Questo è logico che costi di più.

[Alvaro369]

@Susanna0    Come sempre accorta e illuminante , permetti a chi legge di avere un quadro preciso della situazione , chi non legge mette i prezzi bassi come Airbnb , anche lei non legge 🙂 , per fortuna questa community ha caldamente consigliato di non seguire i prezzi Airbnb :-).

Per la percentuale dovuta alla piattaforma che credo nel mio caso sia il 3% non l'ho volutamente considerata  nel conteggio descritto nel post accettandola nelle spese varie , però facendo i calcoli per impostare il prezzo base e valutare quanto mi sarebbe rimasto al giorno l'ho considerata in questo modo :

Dal totale che mi invierà Airbnb per un viaggio  ho tolto il 28% ( 21 cedolare secca, 4 tassa di soggiorno, 3 provvigione) , esempio considerando che la matematica non era la mia preferita : 

"

prezzo base X 2 persone 104 € minimo 2 notti

Airbnb : 208 - 28%( IVA 21 +Tassa sogg 4+ 3 Airbnb) 58,24 =
149,76 -40 Pulizie) = 109,76 / 2 = 54,88 € al giorno x 2 persone / 2 =
27,44 a persona

x 2 persone x 6 notti 624 - 28% =449,28 -40 = 409,28 / 6 = 68,21 /2 =
34,105 a persona

Per 6 persone x 6 notti : 184x6 = 1104 -( 28%= 309,12) = 794,88 -
40=754,88 / 6 =125,81 / 6 persone = 20 , 96 a persona "

Un grazie in anticipo per correzioni e consigli .

Il fatto di chiedere direttamente agli ospiti la tassa di soggiorno per me è un problema personale , trovo sempre difficoltà a chiedere i soldi 😞    .

Sono d'accordo con te  sulla qualità degli ospiti.

Quindi per adesso ho impostato prezzo base 104€  per 2 persone con aggiunta di 20 € a persona fino a 6 che mi da un totale per 6 notti di 184 X 6 = 1.104 €.

Per adesso bassa stagione mi sembra un buon compromesso visto che non ho conteggiato acqua, luce, gas, carta igienica , saponi ecc. ecc. 

Grazie ancora e buona giornata.

[IsabellaEValerio0]

Ciao @Alvaro369 ,

Non entro nei meandri dei calcoli ( al di fuori del lavoro il mio cervello si rifiuta di contare! ), volevo soltanto rimarcare come, oltre alle spiegazioni indicate da @Susanna0 , un' altra spiegazione possibile è che moltissimi Host ( chi lo sa ? Forse la maggior parte ? ) partono con un bel vantaggio, minimo minimo del 21%! Brutto da dirsi, ma anche questo è da considerare. 

[Alvaro369]

Ciao @IsabellaEValerio0 , Non ho capito a cosa si riferisce questo vantaggio del 21%

[IsabellaEValerio0]

@Alvaro369 ,

Si riferisce ( purtroppo) all'evasione fiscale. Non tutti pagano le tasse ( che nel caso di locazione turistica sono minimo del 21% ) . Chi non paga le tasse può permettersi di fare prezzi più bassi 😔.

[Alessandro877]

@Alvaro369 @Susanna0 @IsabellaEValerio0  il punto è proprio quello del 21% - In bassa stagione non ricevo prenotazioni perché sono troppo caro  non  abbassando  i prezzi al livello, per persona,  degli ostelli della gioventù e anche meno.  E' una tristezza!

[Enrico213]

@Susanna0  giustissimo, aggiungo che purtroppo tutte le piattaforme digitali fanno letteralmente di tutto per spingerci ad abbassare i prezzi... sconti farlocchi e trucchetti vari... fatevi bene i conti e fregatevene se il vostro prezzo risulta più alto dei vostri vicini di casa. Non rovinate il mercato, conviene solo alle multinazionali!