Property manager - co-host e tasse

[Damiano100]

Buongiorno a tutti. Avrei un dubbio, credo di non facile soluzione, in quanto sul web si trovano molti pareri discordanti. Avrei l’opportunità di poter gestire un appartamento altrui come property-manager, in cambio di una commissione in percentuale. Quello che mi chiedo è come dovrebbe funzionare questo dal punto di vista fiscale. Sul web vedo che ci sono differenze in merito a chi riscuote le somme degli affitti. Facciamo caso che io operi su Airbnb come co-host, e che quindi da quello che ho capito Airbnb manda al proprietario i suoi soldi (al netto della ritenuta di imposta del 21% e della commissione Airbnb, giusto?), e a me la mia parte. La mia parte io dovrei tassarla a mia volta in quanto non deriva dalla locazione in sè, ma in quanto è frutto di una commissione derivante da un contratto di mandato. Per tassarla in modo regolare ho bisogno di aprire una partita IVA? Ho trovato sul web anche articoli in cui si dice che si dovrebbero fare dichiarazioni col modello CU e modello 770. Tutte queste informazioni confondono un po’ e non capisco esattamente quali sono i passi da fare per avere tutto in regola. Magari qualcuno sa anche se ci sono in tal caso altre alternative più semplici per gestire questo tipo di business? Ringrazio anticipatamente chiunque risponderà a questo quesito 🙂

[Alberto1535]

@Damiano100 

se ho capito bene, saresti nominato co-host da un host proprietario al fine di fornire alcuni servizi di supporto, tipici del PM, senza intervenire nel pagamento, dietro corresponsione di una commissione.

In linea di massima, se si tratta un'attività occasionale rivolta solo ad un host, potresti anche partire in forma non imprenditoriale, e poi verificare in seguito se ci sono possibilità di ampliamento dell'attività, nel qual caso l'attività dovrà essere esercitata in forma imprenditoriale. 

Ma se il PM può essere la tua attività principale, allora forse è il caso di valutare da subito l'imprenditorialità accompagnata (avendone i requisiti) dal regime fiscale forfetario (imposta sostitutiva del 5% per i primi cinque anni su un reddito ridotto forfetariamente sulla base del codice Ateco dell'attività).Poi ci sarebbero i contributi previdenziali della gestione commercianti INPS.

La CU e il mod. 770 riguardano l'intermediario che intervenga nel pagamento, ad esempio Airbnb o anche il primo intermediario che poi si avvalga di Airbnb per pubblicizzare l'alloggio. Quindi non è certamente il suo caso.

Fiscalmente, il proprietario locatore dovrà pagare le imposte sul canone lordo, senza possibilità di dedurre le commissioni host di Airbnb e le tue commissioni, ma con la possibilità di optare per la cedolare secca in luogo della tassazione ordinaria. Ovviamente alla corresponsione del corrispettivo Airbnb applicherà la ritenuta fiscale (calcolata sul canone lordo).

Se attività occasionale, tu dovrai dichiarare i compensi come redditi diversi da attività commerciale non esercitata abitualmente e assoggettarli a tassazione ordinaria.

Per il proprietario locatore è indifferente che la tua sia attività occasionale o imprenditoriale.

Si tratta di indicazioni di massima, prima di stipulare il mandato suggerirei di parlarne con un dottore commercialista.

[Damiano100]

Grazie mille per la risposta. Provo a rispondere punto per punto alla risposta che mi hai dato. Per quanto riguarda il fatto di essere nominato co-host, ho pensato di fare da co-host su Airbnb in modo da poter semplificare il tutto, avere accesso alla pagina di Airbnb, ecc. Ma a questo punto non so se sia questo il caso.

L'attività non credo che sarebbe occasionale, in quanto gestirei sempre e solo io l'appartamento al posto del proprietario. Sarebbe tutto a carico mio: caricare l'annuncio su Airbnb, organizzarmi per far pulire l'appartamento, rispondere ai messaggi degli ospiti, gestire le prenotazioni, ecc.

Per quanto riguarda il modello CU e 770 mi hai detto che riguarda il primo intermediario che si avvalga di Airbnb per pubblicizzare l'alloggio, dicendomi che non è certamente il mio caso. Ma nella fattispecie concreta sarei io a fare e pubblicare l'annuncio.

Per quanto riguarda in caso di attività non imprenditoriale, hai detto che dovrei dichiarare i compensi come redditi diversi. Quindi in questo caso, si dichiarano tramite dichiarazione IRPEF con modello F24?

Come immaginavo la questione non è di facile soluzione e valuterò appunto di parlarne con un commercialista. Se riuscissi a darmi qualche altra delucidazione in merito te ne sarei davvero grato, e grazie mille per aver risposto.

[Benedetta]

Ciao @Damiano100  evidenzio le tue domande ad @Alberto1535 taggandolo con la @. 

Non ti dimenticare di  segnare la migliore risposta ☑️ se pensi di aver trovato la soluzione alle tue domande. 😊

È come un grande abbraccio virtuale per i membri che ti hanno supportato e la migliore risposta aiuta anche altri Host che potrebbero avere domande simili in futuro. 😊

[Alberto1535]

@Damiano100 ciao

mi spiace rispondere solo ora.

Hai indicato quello che è il mansionario tipico del PM e anche la posizione di co-host con i più ampi poteri  mi sembra quella più corretta.

Titolare della pratica amministrativa deve essere il proprietario (SUAP, Questura, ecc.) con opportune deleghe per l'operatività successiva.

Titolare dell'annuncio deve essere il proprietario, e beneficiario dei compensi,  fornendo a Airbnb tutti i dati necessari ai fini della corretta applicazione della ritenuta e delle comunicazioni all'Agenzia delle entrate (CF, dati catastali dell'immobile).

Sarà il proprietario che subirà la ritenuta fiscale e che riceverà da Airbnb la CU - Locazioni brevi come proprietario.

In relazione ai vostri accordi, tu potrai essere pagato direttamente da Airbnb che suddividerà il compenso come da vostre istruzioni, oppure essere pagato periodicamente dal proprietario (io preferirei la prima, fiscalmente è indifferente).

In merito alla CU, tu puoi fare anche tutto ma se non intervieni nel pagamento (visto che beneficiario dei compensi è il proprietario) non hai nessuna incombenza di applicazione della ritenta fiscale.

L'occasionalità dell'attività è sinonimo di non imprenditorialità.

Parti adesso, siamo verso fine anno, hai un solo " cliente", puoi anche partire in forma non imprenditoriale per "vedere come va". 

Quando parlerai con un commercialista, ti chiederà certamente che previsione hai di compensi annuali. Cerca di ragionare su questo aspetto che sarà rilevante ai fini dei consigli che riceverai.

@Benedetta 

[Simone1639]

@Alberto1535 ciao Alberto piacere mi chiamo Simone. Mi unisco alla risposta perché è un argomento che mi interessa e vi pongo anche io una domanda, se potete aiutarmi ne sarei veramente grato.

Sto aprendo partita iva come Pm scegliendo il codice ATECO 683200, poiché dovrei fare il co host in un appartamento a Roma. La proprietaria dell'appartamento sarebbe l'Host principale, non ho contratti con lei, ne le pago affitti, è un rapporto in amicizia dove io le gestisco tutto il lavoro fondamentalmente.   

Il problema è che purtroppo la proprietaria vorrebbe evitare di farmi i bonifici e preferirebbe che se ne occupasse direttamente Airbnb con la percentuale che abbiamo stabilito. 

Mi chiedevo se questo fosse possibile rimanendo in regime forfettario con gestione separata Inps evitando così contributi fissi che dovrei pagare invece se dovessi iscrivermi alla camera di commercio. Questo si può fare? Grazie e buona serata 

[Luca3048]

Buongiorno e ri-eccoci @Simone1639 . 

In che senso vorrebbe evitare di farti i bonifici, perdonami? In ogni caso, sia che sia tu a ricevere direttamente da Airbnb, sia che sia la proprietaria a bonificarti quanto di tua spettanza, lei è tenuta a pagare le tasse sull'ammontare lordo del tuo compenso. Non cambia assolutamente nulla. 

Fiscalmente, come dice @Alberto1535 dovrebbe essere la stessa cosa, sia in caso di split che di bonifici postumi, a cadenza stabilita, da parte del proprietario. 

E' un codice che risponde e aderisce alla Gestione Separata INPS. Per quale motivo hai paura di doverti iscrivere in Camera di Commercio se il codice non lo presuppone? 

[Simone1639]

@Luca3048 @Ciao Luca, grazie ancora della risposta, stavo cercando conferme perché in realtà avevo letto e anche un commercialista mi aveva detto, che con questo codice ATECO per usufruire della gestione separata Inps, dovevo farmi pagare fuori dall'applicazione, quindi direttamente dalla proprietaria con bonifico e farle fattura.

Io non ne so molto per quello ho chiesto il vostro supporto e sono grato per aver avuto una risposte esaustive come le tue e ho appuntamento con un esperto che mi seguirà nella gestione della p.iva. 

Se non cambia nulla allora proverò a splittare i pagamenti così magari risolvo questo problema con la proprietaria.  Grazie di nuovo, buona serata a tutti 

[Luca3048]

Hai fatto benissimo a chiedere @Simone1639 ! 

Se posso permetterti, qualsiasi tipo di metodologia adotterai, gioca sempre a carte scoperte: fai un accordo ( che sia un mandato, una scrittura privata o quello che ti consiglierà il tuo consulente ) ma metti in chiaro "le regole del gioco", le percentuali, le modalità di pagamento, a chi spetta cosa e via discorrendo... insomma tutelati il più possibile!

[Luca3048]

@Damiano100 buongiorno, mi inserisco. 

A quanto risulta a me, mi occupo di co-gestione al tuo pari, la partita IVA è obbligatoria, sia che si segua un immobile soltanto, sia che invece gli immobili siano molteplici e svariati. Essendo un'attività che per natura è continuativa e dunque non occasionale, decade la possibilità di evitare l'apertura di partita iva. 

Però è una formalità e soprattutto se il tuo obiettivo è quello di svilupparti e progredire nella co-gestione futura di altri immobili, non può che essere la scelta corretta. Essendo in forfettario, in gestione separata e non in commerciarti, non hai di fatto oneri fissi, ma vai a pagare imposte e contributi su quello che guadagni. ( bisogna capire l'Ateco più consono alle tue esigenze, il codice di redditività dell'Ateco che selezioni e poi si potrà capire "in che quantità" pagherai le tasse. 

In ogni caso, ti consiglio di intestare, come ben diceva @Alberto1535 tutto al proprietario, dalle pratiche di avvio attività, agli annunci su Airbnb e varie, figurando tu come co-host, a tutti gli effetti. 

Ci sono poi ovviamente possibilità ulteriore di evolversi, andando a lavorare con mandati di rappresentanza e fungendo da sostituti di imposta, ma questo non è il caso, da quello che mi sembra.