Proprietario Co-host e Property Manager Host

[Paolo1766]

Ciao a tutti/e,

sono Property Manager da poco e ho un dubbio su una procedura burocratica. Chiedo scusa in anticipo se l'argomento è stato già trattato ma non ho trovato finora una risposta.

Ho da poco preso in gestione un appartamento (che non possiedo) e devo ancora creare l'annuncio. Così facendo risulterò quindi l'host (ma, ripeto, non sono il proprietario). L'idea è quella di mettere il proprietario come co-host dividendo gli incassi con una percentuale maggiore a lui.

C'è una procedura e, se si, qual è per segnalare ad AirBnB che il proprietario è lui (il co-host) e quindi l'importo della cedolare secca va preso, in questo caso dal co-host e non dall'host (che sarò io)?

Spero di essermi spiegato bene.

Grazie a tutti/e per la risposta.

Paolo

[Arianna49]

@Paolo1766   l'annuncio deve essere creato dal profilo del titolare/proprietario. Sei tu che poi dovrai inserirti come co-host. Fai account a nome del proprietario e poi ti metti come co-host e di fatto lo gestisci tu, ma almeno i dati fiscali corrisponderanno al proprietario 

[Paolo1766]

Ciao Arianna, si so che questa è la procedura più corretta, ma facendo così, io come co-host (che svolge tutto il lavoro)  non ricevo nessuna recensione e non posso diventare superhost. L'unico modo per ricevere recensioni e stelle è essere host.

So per certo che ci sono molti Property Manager che sono host (senza essere proprietari), così come ho trovato qua su AirBnB co-host che puoi contattare per gestire un appartamento e leggendo le loro schede, dicono di essere superhost, quindi significa che il realtà loro sono host di appartamenti (e non co-host).

Non so se mi sono spiegato 🙂

[Angela1056]

@Paolo1766 forse tu intendi “Host” professionisti con partita IVA (Property Manager) che gestiscono svariati appartamenti per conto dei proprietari, fatturano le loro commissioni e fungono da sostituto d’imposta per i proprietari?

[Paolo1766]

Ciao @Angela1056 si esatto. Io intendo Property Manager professionisti con partita iva che gestiscono diversi appartamenti di cui non sono proprietari, ma di cui sono host, ricevendo in questo modo le recensioni.

Loro prendono una percentuale sull'incasso, concordata con il proprietario, al quale mandano la fattura.

I PM indicano nella sezione tasse, come host, che hanno partita iva (scrivendo il numero) e così facendo non pagano la cedolare secca.

Unica cosa: non penso che i Property Manager fungano da sostituti d'imposta per il proprietario (che sarebbe il co-host). A logica, quest'ultimo, scarica i suoi incassi da AirBnB e li presenta al CAF o al commercialista per la denuncia dei redditi, pagando quindi la cedolare secca.

Il PM non fa da sostituto d'imposta. E' un libero professionista che manda la sua fattura al suo cliente, cioè il proprietario.

Spero di essermi spiegato e che tu possa aiutarmi. Sto sbattendo la testa su questo argomento, senza trovare una risposta chiara.

[Angela1056]

@Paolo1766 purtroppo non ho una conoscenza profonda riguardo ai Property Manager, la mia conoscenza è piuttosto appiccicaticcia… Però ho un asso nella manica che è @Alberto1535 (e spero che non me ne voglia se lo chiamo in soccorso). Oltre ad essere un esperto in materia fiscale è anche di una disponibilità e gentilezza non comune. Una grande risorsa qui sul forum!

[Paolo1766]

Grazie mille, @Angela1056 per avermi risposto e per aver coinvolto @Alberto1535 che ringrazio in anticipo.

[Alberto1535]

@Paolo1766 ciao,

senza la pretesa di chiarire la situazione, il mio parere coincide sia con quello di @Angela1056 (che ringrazio per la stima) che con quello di @Arianna49.

Molto più interessante sarebbe l'intervento di qualche professionista, ma almeno a Bologna in questi giorni saranno impegnatissimi a calare i prezzi per il Cersaie (a scapito di tutti) perché il sold out è un miraggio,  a dieci giorni dall'evento.

Esistono più modalità per regolare contrattualmente il rapporto con il proprietario.

Tra queste, la modalità suggerita da Arianna prevede che locatore sia il proprietario dell'unità immobiliare, il quale(come "privato")  pubblica direttamente l'annuncio come host, fornisce il suo Codice fiscale e incassa il canone di locazione nel suo conto.

Nomina il PM come co-host, il quale a fronte della sua attività di consulenza, percepisce un compenso, che può essere pagato da Airbnb (trattenendolo dal corrispettivo dell'host) oppure pagato direttamente a parte dall'host (fiscalmente non ha rilevanza la modalità di pagamento).

Ovviamente il compenso sarà commisurato all'ampiezza dei servizi forniti dal PM.

Fiscalmente, il proprietario non potrà  dedurre i compensi del PM, per cui la sua base imponibile sarà sempre il canone di locazione lordo (100% in caso di cedolare, 95% in caso di tassazione ordinaria).

Si tratta della modalità meno rischiosa e meno impegnativa per il PM.

Un'altra modalità, opposta alla precedente, cui faceva riferimento Angela, prevede che host sia il "primo intermediario" (solitamente un'agenzia immobiliare) il quale ha ricevuto dal proprietario l'incarico di locazione e si avvale dei servizi di un "secondo intermediario" (Airbnb).

Intervenendo nel pagamento, l'agenzia immobiliare (essendo "primo intermediario") dovrà operare la ritenuta fiscale nei confronti del proprietario. Di conseguenza dovrà comunicare a Airbnb il suo ruolo di gestore di immobili di terzi in modo tale che Airbnb non applichi la ritenuta.

Anche in questo caso, il compenso dell'agenzia immobiliare dovrebbe essere rappresentato da una provvigione.

Una ulteriore variante, più rischiosa e, in teoria, più remunerativa, prevede che l'imprenditore gestore di CAV (non si può più parlare di PM o agente immobiliare) stipuli con il proprietario un contratto di locazione lungo, per poi pubblicare l'annuncio su Airbnb come host.

Il vantaggio (e il rischio) di questo modello è che la differenza tra i compensi da gestione di CAV e i canoni di locazione pagati, spetta totalmente all'imprenditore gestore di CAV.

[Angela1056]

Grazie @Alberto1535  per il tuo intervento come sempre chiarissimo e competente. 
Per @Paolo1766  aggiungo che soltanto le ultime due soluzioni prospettate da Alberto permettono di agire come Host su Airbnb e quindi di accumulare recensioni e punteggio per eventualmente raggiungere il titolo di Superhost. 
Per quanto posso constatare, leggendo le valutazioni dei Property Manager o Agenzie Immobiliare che gestiscono vari annunci su Airbnb, è difficile che raggiungano il titolo di Superhost. È più facile raggiungere il badge di “Amato dagli ospiti”. Ma qual’è il tuo obbiettivo? Per lavorare su Airbnb servono il prezzo e le prenotazioni, non esiste neanche più il filtro per selezionare l’annuncio di un “Superhost” e non serve più di tanto per ottenere prenotazioni. Per ottenere le prenotazioni su Airbnb sei favorito dall’algoritmo quando posti un annuncio nuovo e ottieni buone recensioni. Poi devi avere il massimo delle date libere nel calendario, quindi non affittare contemporaneamente su altri siti che con le loro prenotazioni ti potrebbero bloccare le date. 
Comunque il lavoro degli affitti turistici richiede tempo, preparazione sul funzionamento del sito e un continuo aggiornamento sugli aspetti burocratici. Buona fortuna!

[Umberto]

Un grazie speciale ad @Alberto1535 per la sua fantastica risposta! 

@Paolo1766 se sei soddisfatto di quanto proposto, ti invito a segnare la risposta ricevuta come "Risposta migliore". In questo modo premi @Alberto1535, ma aiuti anche la community tutta a trovare risposte alle loro domande.

A presto,

Umberto

[Arianna49]

ciao @Paolo1766 dipende che tipo di rapporto lavorativo hai con il proprietario. Se sei solo co-host e percepisci un compenso solo per gestirgli l'alloggio che è a nome suo, l'unica soluzione è quella già detta: account principale host a nome del proprietario e tu come co-host . Se invece hai un contratto di affitto e sei tu il titolare allora puoi fare account a nome tuo. Questo almeno su Airbnb. Non c'è modo di fare account a nome tuo e mettere i dato fiscali di altra persona. 

[Paolo1766]

Eccomi qua. Scusate il ritardo, ma nel weekend sono stato fuori città.

@Arianna49 @Angela1056 @Alberto1535 per prima cosa ringrazio davvero tutti e 3 per le risposte e il tempo che mi avete dedicato. Siete stati gentilissimi.

Mi sembra tutto molto chiaro.

@Angela1056 rispondo alla tua domanda. Voglio diventare superhost per potermi "pubblicizzare" qua su AirBnB (come fanno molti altri e infatti loro hanno recensioni e stelline) e/o su altri canali per trovare nuovi clienti che mi diano il loro appartamento in gestione. Vorrei fare questo come lavoro (quindi con partita iva), consapevole del fatto che, come dici tu, è un lavoro che richiede tempo, studio e attenzione. Ci sono entrato da poco, ma è un mondo che mi sta appassionando.

Inoltre, secondo me, se è il co-host a fare tutto (mentre l'host/proprietario non fa niente) è giusto che la recensione vada al co-host, o almeno ad entrambi.

Altrimenti è come andare al ristorante, fare una bella recensione e questa non va al titolare del ristorante ma al proprietario dell'immobile in cui c'è il ristorante. 

@Arianna49 si, si, sapevo della possibilità di avere un contratto di affitto e mettere una casa su AirBnB e infatti, mi sto organizzando anche per fare quello. E' una cosa mi stimola molto.

@Alberto1535 volevo chiederti se puoi spiegarmi meglio la seconda delle tre ipotesi di cui mi hai parlato?

Tieni presente che voglio aprire partita iva e fare tutto in maniera imprenditoriale.

Potrebbe quindi essere l'ipotesi corretta per me?

In pratica, mi accordo con il proprietario per una provvigione, firmando un contratto,  comunico ad AirBnB che sono gestore d'appartamento per conto di terzi, metto la mia partita iva qua sul sito ed Airbnb non preleva la % della cedolare secca dai miei incassi, corretto?

Non mi è solo chiaro perchè poi dovrei operare la ritenuta fiscale nei confronti del proprietario? 

Se come dice @Angela1056 in questo caso, posso operare come host, metterei il proprietario come co-host, facendo ripartire ad AirBnB gli incassi, secondo le percentuali concordate con il proprietario.

Sarebbe corretta questa procedura?

Ci tengo a fare le cose per bene e chiarita questa parte, sono pronto a buttarmi in questo settore.

Vi ringrazio nuovamente per il supporto!

Buona giornata.

[Alberto1535]

@Paolo1766 

Ai fini dell'applicazione della ritenuta fiscale da parte di Airbnb, nella sostanza, rileva chi incassa il canone di locazione da Airbnb.

Se il canone di locazione è incassato direttamente dal proprietario, Airbnb applica al proprietario la ritenuta del 21%. Il PM sarà co-host e incasserà il suo compenso direttamente dal proprietario oppure da Airbnb su istruzioni del proprietario.

Se il canone di locazione è incassato dall'agente immobiliare, che quindi interviene direttamente nel pagamento al proprietario del canone, è l'agente immobiliare che deve applicare la ritenuta fiscale al proprietario (mentre Airbnb non dovrà applicare alcuna ritenuta).

Lo chiarisce la Circolare 24/E del 2017:

La comunicazione dei dati e la effettuazione della ritenuta sono previsti per
facilitare l’assoggettamento a tassazione dei redditi prodotti dal locatore persona
fisica e, pertanto, devono essere posti in essere dall’intermediario al quale il
locatore ha affidato l’incarico, anche nel caso in cui questi si avvalga a sua volta
di altri intermediari. Ad esempio, l’agenzia immobiliare che abbia ricevuto dal
proprietario dell’immobile l’incarico di locarlo e inserisce l’offerta di locazione
su una piattaforma on line, è tenuta a comunicare i dati del contratto qualora
questo sia concluso per il tramite della piattaforma. La piattaforma, infatti, rende
la prestazione all’agenzia, la quale se ne avvale per esercitare la propria attività di
intermediazione in favore del locatore, e non direttamente al locatore. L’agenzia
sarà inoltre tenuta ad effettuare la ritenuta se interviene nel pagamento del
contratto. Sarà cura dell’agenzia rendere esplicito al gestore della piattaforma la
veste nella quale opera, in modo che questi non effettui gli adempimenti.

E' questa la differenza rilevante che si riscontra nei diversi contratti stipulati tra il proprietario e il professionista (che sia PM o agente immobiliare).

[Paolo1766]

@Alberto1535 per prima cosa, ti ringrazio davvero tantissimo per il tuo supporto.

Vediamo se ho capito bene (perdonami ma questo argomento per me è sempre stato ostico e il linguaggio "burocratese" per quanto assolutamente corretto, non sempre mi è chiaro).

Esempio:

Io sono un Property Manager con partita iva e carico io su AirBnB un'annuncio per conto di un proprietario (tutto regolamentato da un contratto tra me e lui).

Prima cosa, io devo informare AirBnB che non sono il proprietario, ma sono un intermediario/property manager, inserisco la mia partita iva, e in questo modo la piattaforma non trattiene e versa la cedolare secca dal totale incassato.

Poi, dovrò essere io a trattenere dall'incasso totale e poi versare per conto del proprietario la cedolare secca, giusto?

Se metto il proprietario come co-host, non può scaricare lui le ricevute dei suoi incassi e portarli al suo commercialista?

Per versare io la cedolare secca per conto del proprietario, devo parlare con il mio commercialista, giusto?

Per il pagamento tra me e il proprietario, poi, posso decidere se:

1) automatizzare il pagamento con AirBnB, mettendo una percentuale a me ed una al proprietario (dal quale scalo il 21%)

2) prendere tutti i soldi io e girarli al proprietario, trattenendo il 21% della cedolare secca e la mia percentuale

Perdonami se continuo a chiederti chiarimenti e le mie domande sembrano banali o ripetitive ma vorrei davvero capire bene l'argomento e non commettere errori con lo Stato e l'Agenzia delle Entrate.

Grazie mille!

[Angela1056]

Veramente la risposta migliore su questo argomento qui sul sito, come sempre @Alberto1535 ! È stata molto utile anche a me per chiarirmi i concetti e la normativa. 

Per quanto riguarda la risposta all'ultima domanda sulla ripartizione dei pagamenti mi affido a te (ma per pura curiosità di testare la mia comprensione sulla questione) sbaglio pensando che la soluzione al punto numero 2 prospettata da @Paolo1766  sia l’unica percorribile? 
Non ci sarebbe su Airbnb la possibilità di inserire altre informazioni fiscali all’infuori di quelle di @Paolo1766 , informazioni che servirebbero però ad Airbnb per intervenire nel pagamento al proprietario.

Ancora un grande grazie!