@Valentino58
Dalle informazioni fornite, si tratta di un problema di comunicazione.
Da un lato, sei iscritto come gestore di struttura ricettiva in forma non imprenditoriale (CAV o B&B fiscalmente non fa differenza), e quindi non stipuli contratti di locazione.
Dall'altro, hai richiesto a Airbnb l'applicazione della ritenuta fiscale come proprietario locatore.
Ricordo bene il periodo di grande confusione e l'iniziale (ed errata) interpretazione di Airbnb secondo la quale solo con la partita IVA non veniva applicata la ritenuta. In seguito Airbnb ha previsto la mancata applicazione della ritenuta anche nel caso di gestione non imprenditoriale di struttura ricettiva.
Quanto ai redditi diversi, nel settore ne esistono di due tipologie:
- i redditi diversi derivanti da attività commerciali non esercitate abitualmente (TUIR, art.67, c.1, lettera i) per i quali non esiste cedolare secca né ritenuta fiscale;
- i redditi diversi derivanti dalla sublocazione da parte del locatario o dalla locazione da parte del comodatario (TUIR, art. 67, c.1 lettera h). Si tratta di soggetti che, nel confermare l'applicazione della ritenuta fiscale, dichiarano a Airbnb di essere locatori non proprietari dell'unità immobiliare locata. Solo per questa tipologia è concessa una duplice opzione:
a) il reddito è costituito dalla differenza tra il canone di locazione lordo del periodo di imposta e le spese documentate (da fattura) specificamente inerenti alla loro produzione (TUIR, art.71. c.2), ed è assoggettato a tassazione ordinaria; oppure:
b) Il regime opzionale della cedolare secca risulta esteso ai redditi diversi derivanti dai
contratti di sublocazioni e ai contratti stipulati dal comodatario per la concessione
a terzi del godimento dell’immobile abitativo (Circolare 24E, 2017). In altre parole, possibilità della cedolare secca calcolata sul 100% del canone di locazione lordo.
Nelle due opzioni a) e b) si recupera la ritenuta fiscale applicata da Airbnb.
Questo è il quadro normativo che non consente, a mio parere, interpretazioni diverse.
Come avevo già suggerito, consiglierei l'assistenza di un dottore commercialista.
Potrebbe anche proporre la soluzione "milanese" del reddito da CAV (a mio parere non corretta) equiparandolo, nella sostanza, a un canone di locazione con opzione cedolare.
Nel frattempo, trasformi la gestione di CAV in locazione turistica di breve durata.
L'iscrizione come proprietario locatore di alloggio destinato a locazione turistica di breve durata (max 30 giorni) comporta la dichiarazione dei canoni di locazione lordi nei redditi fondiari, con una duplice opzione:
- cedolare secca 21% (sulla prima unità immobiliare locata) calcolata sul 100% del canone di locazione lordo;
- tassazione ordinaria calcolata sul 95% del canone di locazione lordo.
In entrambi i casi si deduce dall'imposta la ritenuta fiscale subita.
Un cordiale saluto.
