Redditi 2024 Casa Vacanze non imprenditoriale

[Valentino58]

Buongiorno, 

avrei la necessità di avere una conferma in merito alla corretta imputazione dei redditi da Casa vacanze non imprenditoriale. Sono unico proprietario dell'immobile ed ho ricevuto le certificazioni dalle OTA per il 2024 con le ritenute del 21% sugli importi lordi (comprensivi quindi anche delle loro commissioni).

Posso utilizzare il rigo RL10 "redditi diversi" scalando i costi relativi alla gestione diretta o sono obbligato a dichiarare i redditi nel quadro B "redditi di fabbricati" ?

Nel caso sia obbligato ad utilizzare il quadro B posso scegliere indifferentemente l'opzione della tassazione a cedolare secca o tassazione ordinaria? le ritenute OTA verranno scalate comunque indipendentemente dalla scelta operata? Nel calcolo degli Acconti dovuti dovrò comunque calcolarli sull'imposta 2024?

Ringrazio anticipatamente per il Vs. aiuto.

Cordiali saluti.

Valentino.

[Alberto1535]

@Valentino58 buona giornata.

Se ho capito bene, sei unico proprietario di una unità immobiliare da te utilizzata nella gestione in forma non imprenditoriale di una Casa e appartamenti per vacanze, vale a dire nella gestione in forma non imprenditoriale di una struttura ricettiva. Non si tratta quindi di locazione breve.

Sulla Community, circa 18 mesi fa, sono stati pubblicati tanti interventi sulla diversa fiscalità della locazione breve rispetto alla gestione occasionale di struttura ricettiva, con particolare riferimento all'applicazione della ritenuta fiscale da parte degli intermediari, alla tipologia di reddito prodotto e all'opzione per la cedolare secca.

Sinteticamente, la gestione non imprenditoriale di struttura ricettiva produce redditi diversi derivanti da attività commerciali non esercitate abitualmente (TUIR, art.67, c.1, lettera i).

Il reddito è costituito dalla differenza tra il compenso lordo del periodo di imposta e le spese documentate (da fattura) specificamente inerenti alla loro produzione (TUIR, art.71. c.2).

Nel caso di una CAV puoi predisporre un prospetto dove, da un lato, riporti i compensi lordi dei soggiorni e, dall'altro lato, le spese sostenute nel periodo di imposta (fatture per le commissioni applicate all'host da Airbnb, per la pulizia dell'appartamento e della biancheria da letto e da bagno, per le utenze, per eventuali manutenzioni della CAV, ecc.). Prospetto da conservare allegato alla dichiarazione dei redditi. La valutazione delle spese da dedurre richiede attenzione in quanto, ovviamente, più si deduce più aumenta la possibilità di verifiche.

Il reddito diverso netto è assoggettato a tassazione ordinaria IRPEF e addizionali.

Per questa tipologia di reddito diverso è esclusa l'applicazione del regime fiscale delle locazioni brevi.

L’applicazione del regime fiscale delle locazioni brevi è esclusa nel caso di attività commerciale non esercitata abitualmente, i cui redditi sono compresi tra i redditi occasionali di cui all’art. 67, comma 1, lett. i) del TUIR. (Circolare 24E, 2017).

In altre parole, per questa tipologia di reddito:

- non è possibile l'opzione per la cedolare secca,

- l'intermediario che interviene nel pagamento non deve applicare la ritenuta fiscale del 21%.

Si tratta a questo punto di dichiarare correttamente i redditi e verificare le risultanze della dichiarazione (anche considerando eventuali acconti di imposta versati nel 2024).

Non ho esperienza diretta di CAV occasionale (in Emilia Romagna è solo imprenditoriale), ho qualche dubbio che sia possibile scomputare la ritenuta fiscale subita (che può riferirsi solo alle locazioni brevi) nel qual caso occorrerebbe presentare una richiesta di rimborso a parte.

Ma si tratta anche di sanare l'attuale situazione, comunicando a Airbnb che non deve applicare la ritenuta fiscale.

Nella sostanza, per quanto riguarda gli acconti di imposta 2025, si ripresenta la stessa situazione del passato, ante applicazione della ritenuta da parte degli intermediari.

Si tratta solo di un parere, suggerirei la consulenza di un dottore commercialista per sistemare il pregresso e ripartire correttamente.

[Valentino58]

Ti ringrazio molto Alberto, soprattutto per il rapido riscontro.

Ho provato a vedere la Community ma non ho trovato molti chiarimenti in merito al fatto che se sono proprietario dell'appartamento, dove non risiedo,  e lo utilizzo come casa vacanze non imprenditoriale, con locazioni che non superano mai i 30 giorni. Avendo ricevuto le CU  nella dichiarazione precompilata ho visto che viene recepita direttamente nel quadro B dei redditi da fabbricati. Anche leggendo su internet alcuni dicono che il quadro RL redditi diversi deve essere utilizzato solo da chi non è proprietario o da attività non imprenditoriale di B&B (presupponendo la residenza del proprietario).

Inoltre al momento della scelta di essere soggetto alla ritenuta del 21% Airbnb dava la possibilità di scegliere la non applicazione solo se si era in possesso di Partita Iva ... mentre appena si fleggava di essere proprietari senza partita IVA applicava automaticamente la ritenuta.

Ti sarò grato se hai ulteriori notizie in merito.

Cordialmente,

Valentino.

[Alberto1535 · Accepted solution]

@Valentino58 

Dalle informazioni fornite, si tratta di un problema di comunicazione.

Da un lato, sei iscritto come gestore di struttura ricettiva in forma non imprenditoriale (CAV o B&B fiscalmente non fa differenza), e quindi non stipuli contratti di locazione.

Dall'altro, hai richiesto a Airbnb l'applicazione della ritenuta fiscale come proprietario locatore.

Ricordo bene il periodo di grande confusione e l'iniziale (ed errata) interpretazione di Airbnb secondo la quale solo con la partita IVA non veniva applicata la ritenuta. In seguito Airbnb ha previsto la mancata applicazione della ritenuta  anche nel caso di gestione non imprenditoriale di struttura ricettiva.

Quanto ai redditi diversi, nel settore ne esistono di due tipologie:

- i redditi diversi derivanti da attività commerciali non esercitate abitualmente (TUIR, art.67, c.1, lettera i) per i quali non esiste cedolare secca né ritenuta fiscale;

- i redditi diversi derivanti dalla sublocazione da parte del locatario o dalla locazione da parte del comodatario (TUIR, art. 67, c.1 lettera h). Si tratta di soggetti che, nel confermare l'applicazione della ritenuta fiscale, dichiarano a Airbnb di essere locatori non proprietari dell'unità immobiliare locata. Solo per questa tipologia è concessa una duplice opzione:

a) il reddito è costituito dalla differenza tra il canone di locazione lordo del periodo di imposta e le spese documentate (da fattura) specificamente inerenti alla loro produzione (TUIR, art.71. c.2), ed è assoggettato a tassazione ordinaria; oppure:

b) Il regime opzionale della cedolare secca risulta esteso ai redditi diversi derivanti dai
contratti di sublocazioni e ai contratti stipulati dal comodatario per la concessione
a terzi del godimento dell’immobile abitativo (Circolare 24E, 2017). In altre parole, possibilità della cedolare secca calcolata sul 100% del canone di locazione lordo.

Nelle due opzioni a) e b) si recupera la ritenuta fiscale applicata da Airbnb.

Questo è il quadro normativo che non consente, a mio parere, interpretazioni diverse.

Come avevo già suggerito, consiglierei l'assistenza di un dottore commercialista.

Potrebbe anche proporre la soluzione "milanese" del reddito da CAV (a mio parere non corretta) equiparandolo, nella sostanza, a un canone di locazione con opzione cedolare.

Nel frattempo, trasformi la gestione di CAV in locazione turistica di breve durata.

L'iscrizione come proprietario locatore di alloggio destinato a locazione turistica di breve durata (max 30 giorni) comporta la dichiarazione dei canoni di locazione lordi nei redditi fondiari, con una duplice opzione:

- cedolare secca 21% (sulla prima unità immobiliare locata) calcolata sul 100% del canone di locazione lordo;

- tassazione ordinaria calcolata sul 95% del canone di locazione lordo.

In entrambi i casi si deduce dall'imposta la ritenuta fiscale subita.

Un cordiale saluto.

[Benedetta]

@Valentino58  il supporto di Alberto ti è stato utile a trovare le risposte che cercavi? 

Posso chiederti se così fosse di aggiungere una delle risposte come "risposta migliore'? Basta cliccare sulla tab. Questo permetterà ad altri host con domande simili a trovare le risposte più facilmente. 

Grazie per il supporto. 🤗

[Valentino58]

Gentilissima Benedetta,

nel ringraziarti per l'indicazione, volevo chiederti se potevi indicarmi come sia possibile far riconsiderare ad AIRBNB la mia posizione, proprio in riferimento a quanto detto da Alberto: "Ricordo bene il periodo di grande confusione e l'iniziale (ed errata) interpretazione di Airbnb secondo la quale solo con la partita IVA non veniva applicata la ritenuta. In seguito Airbnb ha previsto la mancata applicazione della ritenuta  anche nel caso di gestione non imprenditoriale di struttura ricettiva."

Ti sarei riconoscente se riuscissi a darmi un aiuto.

Un cordiale saluto,

Valentino

[Alberto1535]

@Valentino58 buona giornata.

Sulle indicazioni iniziali di Airbnb, puoi trovare tante discussioni qui sulla Community.

Considera, comunque, che Airbnb ha seguito l'interpretazione dell'Agenzia delle entrate che riversa sul locatore la responsabilità dell'applicazione della ritenuta fiscale:

Per tener conto delle difficoltà che gli intermediari possono incontrare per
individuare i casi in cui sono tenuti a tali adempimenti, il Provvedimento ha
disposto che vi sono tenuti sulla base dei dati comunicati loro dal locatore. Gli
intermediari che intervengono nella conclusione del contratto sono tenuti quindi
a richiedere i dati previsti dal Provvedimento ma non sono tenuti a verificarne
l’autenticità. La responsabilità circa la veridicità dei dati ricade sul locatore il
quale è comunque responsabile della corretta tassazione del reddito e del corretto
adempimento di altri eventuali obblighi tributari connessi al contratto nonché
della mendacità delle proprie dichiarazioni.
Gli intermediari ai fini della corretta effettuazione degli adempimenti
potranno tener conto anche di altre informazioni in loro possesso, rilevanti ai fini
fiscali. Potranno, ad esempio, non effettuare gli adempimenti, ritenendo che la
locazione sia riconducibile all’esercizio di una attività d’impresa, qualora il
locatore abbia comunicato loro il numero di partita IVA per la compilazione
della fattura relativa alla prestazione di intermediazione. 

(Circolare 24E, 2017).

Buon proseguimento.

[Valentino58]

Ti ringrazio personalmente per le indicazioni precise e puntuali che hai fornito, dimostrando una competenza rara, di cui pochi commercialisti dispongono.

I riferimenti normativi che hai indicato appaiono chiari ed esaustivi, tuttavia devo registrare come una certa confusione  alberghi ancora tra alcuni addetti stessi dell'Agenzia delle Entrate, come testimonia questa risposta ad un mio quesito diretto: " una locazione turistica non imprenditoriale (casa vacanze, locazione immobile ad uso turistico), in assenza di partita IVA, è tassata come reddito da locazione, (quadro B del mod. 730 o RB del mod. redditi) se il percettore è il proprietario dell'immobile. Se, invece, colui che gestisce l'immobile non è il proprietario, bensì il comodatario o il locatario, i canoni dovranno essere dichiarati nel quadro D del mod. 730 o Quadro RL del modello Redditi. I percettori del suddetto reddito, sia proprietari che comodatari/locatari potranno optare, in alternativa al regime ordinario di tassazione, per il regime impositivo della cedolare secca. Le spese sostenute per lo svolgimento dell’attività di casa vacanze in forma non imprenditoriale, anche quelle direttamente imputabili e documentate, non sono deducibili. Modalità di tassazione diversa, invece, è prevista per coloro che svolgono l'attività in forma non imprenditoriale di bed and breakfast, attività per la quale i redditi sono considerati redditi diversi da indicare nel quadro D del mod. 730 o RL del modello redditi, con possibilità di dedurre le spese inerenti all'attività, senza possibilità di optare per la cedolare secca dal momento che il reddito non ha natura di reddito fondiario."

Personalmente leggo, almeno tra le ultime righe di questo parere, un'interpretazione fuorviante della Circolare 24E, 2017, a cui tu stesso, per altri versi hai fatto riferimento, lì dove recita:

“La disciplina in esame non è invece applicabile se insieme alla messa a disposizione dell’abitazione sono forniti servizi aggiuntivi che non presentano una necessaria connessione con la finalità residenziale dell’immobile quali, ad esempio, la fornitura della colazione, la somministrazione di pasti, la messa a disposizione di auto a noleggio o di guide turistiche o di interpreti, essendo in tal caso richiesto un livello seppur minimo di organizzazione, non compatibile con il semplice contratto di locazione, come nel caso della attività di bed and breakfast occasionale.”

Ritengo che la stesura dell'ultimo periodo sia poco felice in quanto, magari involontariamente, può indurre ad un discrimine tra attività extralberghiere (CAV- Bed and Breakfast) che proprio per le se stesse argomentazioni presenti, non pare avere fiscalmente motivo d'essere.

Volevo poi evidenziare un'altra criticità, questa di natura tecnica, che si presenta nella compilazione della dichiarazione PF precompilata: il rigo RL10, nel campo 6  prevede l'inserimento del codice CIN, che tuttavia una volta inserito richiede obbligatoriamente la compilazione di altri due campi, quello della cedolare secca e quello dei Redditi, impedendo di proseguire con la corretta imputazione dei redditi in tassazione ordinaria che invece viene applica solo se il codice CIN non viene inserito.

Entrambe queste tematiche dimostrano come la corretta compilazione della dichiarazione dei redditi di quest'anno si rilevì, per molti versi, un salto nel buio.

Chiedo a tutti coloro che come me sono proprietari e gestiscono una Casa Vacanze non imprenditoriale di considerare queste rilevanti criticità.

Ringrazio Lei e la comunità per ogni eventuale aggiornamento sul tema.

Cordiali saluti.

Valentino.

[Alberto1535]

Gentile @Valentino58 

ti ringrazio per questo interessante seguito e per avere evidenziato le criticità emerse per i redditi della CAV non imprenditoriale.

Su questa tipologia ricettiva esiste da tempo molta confusione.

In molte regioni (tra le quali l'Emilia Romagna) la gestione della CAV può essere solo imprenditoriale, in altre è invece consentita anche la forma non imprenditoriale.

In Lombardia fino a pochi anni fa non era possibile presentare al SUAP una comunicazione di inizio locazione turistica (non esistendo tale tipologia nella normativa regionale).

Di conseguenza i locatori turistici erano costretti a iscriversi come gestori di CAV.

In quanto locatori, facevano sottoscrivere dei contratti di locazione e poi, in sede di dichiarazione dei redditi, se proprietari, dichiaravano i canoni come redditi fondiari (ma formalmente erano gestori di CAV) e optavano anche per la cedolare secca.

E' questa la soluzione "lombarda" cui facevo riferimento qualche giorno fa, vale a dire l'equiparazione del reddito generato dalla gestione di CAV a un canone di locazione con opzione cedolare.

Che poi è un'interpretazione in linea con il (sorprendente) parere che hai raccolto, il quale non recepisce la distinzione tra la locazione (e quindi contratto di locazione in forma scritta, possibilità di cedolare, obbligo di registrazione per durata oltre i 30 gg) e la gestione di una CAV quale struttura ricettiva (contratto di ospitalità, che è contratto atipico misto anche in forma verbale, nessun obbligo di registrazione).

Sulla fiscalità della CAV non imprenditoriale, se ti può essere utile, trovi qui il parere (del 2023) del Dott. Lombardi (Presidente dell’Osservatorio sul Turismo dell’Ordine dei Dottori Commercialisti di Roma):

https://www.extralberghiero.it/come-dichiarare-i-redditi-delle-locazioni-turistiche-e-delle-struttur...

e il recentissimo articolo su Euroconference (società di consulenza e formazione):

https://www.ecnews.it/wp-content/uploads/pdf/2025-05-14_gli-aspetti-fiscali-delle-case-e-appartament...

Spero che sia possibile individuare una soluzione soddisfacente.

Se va male, c'è la soluzione riportata nella risposta dell'Agenzia.

Cordialmente,

Alberto

[Benedetta]

Ciao @Valentino58 hai avuto modo di leggere i commenti di Alberto? Ti sono stati d'aiuto? 

[Michela393]

Buongiorno Alberto,
un domanda: alla luce delle informazioni aggiuntive che chiede Airbnb per non applicare la ritenuta del 21%, nel caso si selezioni "Gestisco alloggi non residenziali" ovvero come dice qui: https://www.airbnb.it/help/article/3527
"...(ii) non gestisca servizi non residenziali (struttura ricettiva extra-alberghiera)...." che mi sembra riguardi il caso delle CAV gestite in forma non imprenditoriale, chiedono poi il codice catastale che sia differente da quelli residenziali.

E' corretto ? Una CAV non imprenditoriale in Lombardia deve obbligatoriamente avere un codice catastale non residenziale anche se gestita in forma non imprenditoriale ?
E' la prima volta che vedo una richiesta di questo tipo tra le varie modulistiche: Regionali, etc...

Grazie,
Michela

[Umberto]

Ciao, @Michela393 ti invito ad usare la @ per taggare la persona alla quale vuoi far ricevere notifica della tua domanda, altrimenti rischi che questa non veda la tua richiesta.

Ora taggo io per te @Alberto1535 

[Alberto1535]

@Michela393 buonasera

Quando si tratta di dichiarazioni che hanno valenza fiscale sorprende leggere di 

- gestione di servizi non residenziali (struttura ricettiva extra-alberghiera), oppure

 - (altra dichiarazione alternativa, immagino per il B&B che comunque è già struttura ricettiva extra-alberghiera) offerta di servizi aggiuntivi come la colazione.

L'Agenzia delle entrate, nella Circolare (24e 2017) sull'applicazione della ritenuta fiscale, è molto chiara:

L’applicazione della disciplina in esame è esclusa, inoltre, anche nel caso
di attività commerciale non esercitata abitualmente, i cui redditi sono compresi
tra i redditi occasionali di cui all’art. 67, comma 1, lett. i) del TUIR.

In altre parole l'applicazione della ritenuta fiscale è esclusa nel caso di gestione in forma non imprenditoriale di struttura ricettiva (che può essere, in conformità alla normativa regionale, la gestione non imprenditoriale di CAV oppure la gestione non imprenditoriale di B&B).

Troppo semplice e troppo chiaro ?

Quanto al "codice catastale non residenziale"  (che cosa significa ?)

il Comune di Milano (con riferimento alla normativa regionale lombarda) è altrettanto chiaro:

Sono definite case e appartamenti per vacanze (CAV) le strutture ricettive gestite in modo unitario e organizzate per fornire alloggio ed eventualmente servizi complementari (es. pulizie, accoglienza ospiti, ecc.) in unità abitative o parti di esse, con destinazione residenziale, composte da uno o più locali arredati e dotati di servizi igienici e di cucina e collocate in un unico complesso o in più complessi immobiliari.

Le case e appartamenti per vacanze mantengono la destinazione urbanistica residenziale e devono possedere i requisiti igienico sanitari ed edilizi previsti per i locali di civile abitazione.

https://fareimpresa.comune.milano.it/strutture-ricettive/case-appartamenti-vacanze

Anch'io sono molto perplesso.

C'è almeno un'altra discussione che ha sollevato questo problema, che a mio parere necessita di un chiarimento e di un allineamento di Airbnb alla normativa fiscale e amministrativa.

Segnalo anche a @Umberto 

e a @Mira63 che forse potrebbe essere interessata.

[Michela393]

Grazie per il tuo feedback @Alberto1535 , mi sembra chiaro che sia necessario da parte di Airbnb un adeguamento del form di richiesta di informazioni aggiuntive legate alla non applicazione della ritenuta di acconto nel caso di CAV non imprenditoriali, includendo anche i codici catastali residenziali fra quelli selezionabili.

Ho aperto richiesta col loro supporto e farò presente tutti i preziosi riferimenti che hai evidenziato.

Possiamo fare altro nel frattempo ?

Qualche Community Manager può aiutare ad evidenziare la lacuna attuale ?

Grazie,
Michela

[Umberto]

Ciao, @Michela393. Ho notato che è qualche giorno che vengono aperti thread a riguardo. Provo a vedere se riesco a scoprire qualcosa in più. Intanto tu tienici aggiornati su cosa ti dice il supporto clienti.