@Maria15253 buonasera.
Poni una questione, almeno per me, di grande complessità per la quale suggerisco la consulenza di un dottore commercialista, anche perché i tuoi numeri sono rilevanti.
L'esigenza di conciliare le novità fiscali e le possibilità procedurali impongono modelli diversi rispetto al passato.
Il più semplice prevede che host sia il proprietario locatore il quale fornirà il suo Codice fiscale sia ai fini delle segnalazioni richieste dalla Direttiva DAC7 (percettori di redditi tramite le piattaforme) sia ai fini degli obblighi per gli intermediari (di cui al DL 50/2017) che hanno indotto a Airbnb ad applicare la ritenuta fiscale del 21%, a rilasciare la CU Locazioni brevi, a comunicare i dati dei contratti stipulati tramite la piattaforma.
Le commissioni di Airbnb prevederanno la suddivisione tra host e guest.
La fattura di commissioni host sarà emessa con IVA al 22%.
L'host nominerà il PM co-host, attribuendo la più ampia autonomia di gestione dell'annuncio e degli ospiti, e il riconoscimento (se questi sono gli accordi) di un compenso ad ogni soggiorno.
La tua situazione dovrebbe essere comune ad altri PM ed è auspicabile che qualche PM intervenga per suggerire qualche altra soluzione.
Se ho capito bene la tua attuale situazione per ogni singola unità immobiliare dovrebbe essere questa:
Operi come host e hai fornito la tua partita iva.
Non intervieni nei pagamenti dei canoni che vengono accreditati ai proprietari senza l'applicazione della ritenuta fiscale.
Utilizzi il modello "semplificato" per le commissioni di Airbnb (già comprese nel prezzo), per le quali Airbnb emette fattura nei tuoi confronti senza l'applicazione dell'IVA (per cui provvedi all'integrazione telematica dell'IVA - TD17 e al successivo versamento).
La soluzione banale sarebbe il passaggio dal vecchio al nuovo Mondo.
Nell'attuale situazione, tralasciando le formalità (anche se importanti) e guardando solo alla sostanza, dichiarando tu i tuoi compensi in regime forfetario, e i proprietari i canoni lordi di locazione, le imposte continuerebbero ad essere totalmente pagate.
L'accredito diretto ai proprietari ti mette al riparo dalla contestazione di maggiori ricavi (nonché dal rischio di dover provvedere tu all'applicazione della ritenuta fiscale in assenza di Airbnb).
Il punto debole potrebbe essere la mancata applicazione della ritenuta fiscale ai proprietari locatori.
Buon proseguimento.
@Benedetta
