Ritenuta su casa cointestata

[David2177]

Buongiorno a tutti, sto affittando via Airbnb come host non professionale un appartamento cointestato con mia sorella. Fino a ora abbiamo semplicemente messo in dichiarazione dei redditi metà del guadagno a testa (applicando la cedolare secca al 21%) e mi sembrava anche comodo che da ora in avanti la ritenuta venisse fatta alla fonte da Airbnb. Il problema è che la funzione di inserimento dei dati fiscali dell'host consente di indicare un solo codice fiscale. Temo che dovremo continuare a gestire le imposte a vecchio senza sfruttare la possibilità della ritenuta alla fonte: mi sbaglio?

[Alberto1535]

@David2177 buonasera

la tua è una situazione ricorrente ed è oggetto da qualche giorno di altre discussioni che puoi trovare nel Cerca nella community.

In sintesi, è evidente che esiste un problema di Airbnb, che non è in grado di gestire la locazione da parte dei comproprietari con applicazione a ciascuno della ritenuta fiscale del 21% al momento del riconoscimento di quota parte del canone.

I suggerimenti per la comproprietà forniti dall'Assistenza di Airbnb non soddisfano.

L'ipotesi di contratto di locazione stipulato da uno solo dei comproprietari è prevista dalla Circolare 24/E 2017 dell'AdE:

Qualora il contratto di locazione sia stipulato da uno solo dei proprietari e, conseguentemente, la ritenuta sia stata operata e certificata solo nei confronti di quest’ultimo, solo il comproprietario che ha stipulato il contratto di locazione potrà scomputare la ritenuta subita dal proprio reddito complessivo o chiedere il rimborso della maggior ritenuta subita sulla quota di reddito a lui non imputabile, qualora non abbia capienza per scomputarla dall’imposta dovuta dal reddito complessivo. Gli altri comproprietari dovranno assoggettare a tassazione il reddito ad essi imputabile pro-quota in sede di dichiarazione applicando la cedolare secca o il regime ordinario di tassazione.

Nel caso di locazioni brevi  l'applicazione della ritenuta da parte di Airbnb è un obbligo, non è un'opzione del locatore.

In assenza di modifiche alla procedura di Arbnb, è questa la modalità corretta.

L'host comproprietario locatore subisce la ritenuta sull'intero canone di locazione.

Gli altri comproprietari assoggetteranno a tassazione il canone pro-quota optando in sede di dichiarazione per l'imposta sostitutiva o la tassazione ordinaria (come fatto finora).

[Luca3256]

Grazie Alberto, quindi non è possibile in questo caso rispondere NO alla ritenuta sfruttando l'opzione "gestisco alloggi per conto di altre persone" proposta da ABB?

[Alberto1535]

@Mario-Giuseppe2 @Luca3256 ciao

Il problema è che Airbnb non è in grado di gestire la locazione da parte dei comproprietari con applicazione a ciascuno della ritenuta fiscale del 21% al momento del riconoscimento di quota parte del canone.

In altre parole Airbnb riconosce un solo CF  e applica la ritenuta con riferimento a quel CF. 

Se questo problema non viene risolto, l'unica alternativa (il male minore) -sempre confermando il SI alla ritenuta- è quella già prevista dalla Circolare dell'Agenzia delle  entrate.

[Mario-Giuseppe2]

Ciao @Alberto1535,

ma, avendo Airbnb accettato di agire come Sostituto d’Imposta per conto dell'Agenzia delle Entrate, potrà quest’ultima permettergli di rilasciare una sola CU per l’importo totale dei guadagni intestata al solo titolare dell’account, senza accertare quanti e quali sono gli effettivi comproprietari che hanno stipulato il contratto, quali sono le loro quote di proprietà, ed emettendo quindi una CU per ognuno di loro?

[Alberto1535]

@Mario-Giuseppe2 buona giornata

hai perfettamente ragione, ma Airbnb ha appena firmato un accertamento con adesione di 576 milioni per la mancata applicazione della ritenuta dal 2017 (come dire che delle norme fiscali italiane si è sempre preoccupata poco).

L'unica arma che abbiamo è scrivere dei feedback facendo presente il problema. Scriverlo solo sulla Community serve a poco.

E' di ieri la notizia che nel NO alla ritenuta è stata finalmente inserita la motivazione della gestione non imprenditoriale di struttura ricettiva, dopo che per giorni l'Assistenza invitata a indicare SI.

Questo grazie anche ai feedback inviati.

[Mario-Giuseppe2]

Ciao @Alberto1535,

non l'ho mai fatto, come si invia un feedback?

[Alberto1535]

Ciao @Mario-Giuseppe2 

https://www.airbnb.it/help/feedback

[Mario-Giuseppe2]

Ciao @Alberto1535,

ho inviato il feedback con lo stesso contenuto del mio messaggio di giovedì scorso ed ho anche mandato un nuovo messaggio all'assistenza.

La risposta telefonica che ho ottenuto questa volta, e giusto in tempo, è stata chiara ed inequivocabile:

"Lei deve rispondere NO al quesito".

[Alberto1535]

@Mario-Giuseppe2 ciao

sono sempre gli stessi  che fino a due giorni fa imponevano il SI alla gestione non imprenditoriale di struttura ricettiva.

Io resto della mia convinzione, ma comprendo benissimo i dubbi di fronte all'indicazione di una multinazionale, che si presuppone seguita da consulenti di valore.

Poi, se non hai accrediti imminenti puoi anche rinviare la scelta.

[Mario-Giuseppe2]

Ciao @Alberto1535,

suppongo che il rovesciamento dell’indicazione di rispondere al quesito non più "Si" ma "No", indicazione questa volta ben meditata e approfondita dall’Assistenza Airbnb, sia addebitabile al fatto che, se Airbnb emette una Certificazione Unica a nome di uno solo dei comproprietari, e fa questo non solo nel caso previsto dalla Circolare 24/E 2017 dell’Ade, e cioè che il contratto sia stato stipulato unicamente da quello, ma anche nel caso ben più ricorrente che sia stato stipulato congiuntamente da tutti i cointestati, rischia di ricevere poi numerose contestazioni e ricorsi.

Qualsiasi host potrebbe esibire il contratto di locazione breve in cui compaiono i nomi, le firme ed i codici fiscali di tutti i cointestati e contestare la correttezza del Certificato Unico ricevuto, in quanto emesso ignorando quali sono i titolari dei diritti idonei a concedere in locazione l’alloggio.

Ma questa è solo una mia supposizione, non sono né un legale né un commercialista.

[IsabellaEValerio0]

@Mario-Giuseppe2 ,

Al di là di ciò che sostiene l'assistenza- che non ha nessuna attendibilità- la legge non la fa Airbnb.

È bene che sia chiaro a tutti che la comproprietà ed il fatto che la CU riporterà soltanto un codice fiscale, non rientra tra le cause di esclusione dalla ritenuta.

Chi si trova in queste situazione per legge dovrebbe dare l'ok alla ritenuta.

Poi ognuno farà la scelta che ritiene più opportuna ma la legge non impone all'intermediario di operare la ritenuta pro quota e riportare tutti i codici fiscali dei comproprietari nella CU.

Nella maggior parte dei casi non lo fanno nemmeno le agenzie immobiliari che operano la ritenuta dal 2017.

Puoi comunque tentare la strada del feedback ( che è l'unica via che abbiamo per farci ascoltare).

[Pamela743]

Ciao, io sono comproprietaria dell'alloggio pubblicato su Airbnb, il quale è pubblicato a nome mio, ma del quale sono proprietaria per l'8,33%. Ci sono tanti altri comproprietari. Supponiamo anche che io dica ok alla ritenuta. Come abbiamo detto più volte, Airbnb rilascerà una CU a nome mio e solo mio, riportante le ritenute operate. A questo punto come si comportano gli altri comproprietari in sede di dichiarazione dei redditi? 

E poi mi viene un altro dubbio perché non trovo giusto che tutto il reddito generato dalle locazioni brevi venga considerato prodotto da me. 

[Alberto1535]

@Pamela743 ciao.

Immediatamente sopra il tuo intervento trovi già la chiarissima risposta di @IsabellaEValerio0 

Io mi limito a ribadire che la tua situazione è già prevista nella Circ.24/E 2017 dell'AdE:

Qualora il contratto di locazione sia stipulato da uno solo dei proprietari e, conseguentemente, la ritenuta sia stata operata e certificata solo nei confronti di quest’ultimo, solo il comproprietario che ha stipulato il contratto di locazione potrà scomputare la ritenuta subita dal proprio reddito complessivo o chiedere il rimborso della maggior ritenuta subita sulla quota di reddito a lui non imputabile, qualora non abbia capienza per scomputarla dall’imposta dovuta dal reddito complessivo.

Gli altri comproprietari dovranno assoggettare a tassazione il reddito ad essi imputabile pro-quota in sede di dichiarazione applicando la cedolare secca o il regime ordinario di tassazione.

In sintesi:

-ciascun comproprietario dichiarerà il reddito fondiario in relazione alla quota di possesso (come sempre);

-il solo proprietario locatore potrà detrarre la ritenuta subita;

-per gli altri comproprietari non cambia nulla rispetto al passato.

[Massimiliano395]

Buonasera, la risposta dell’Agenza delle Entrate perte dal presupposto che il contratto di locazione breve (che poi non vi obbligo neanche di farlo) sia stipulato da un solo comproprietario. Il problema che Airbnb ti consente SOLO questa possibilità, cioè contratto con un solo comproprietario. 
Cioè se volessi fare il contratto con diversi comproprietari Airbnb non lo consente e, quindi, il solo comproprietario (host) è costretto a dichiarare tutto il reddito e scomputarsi tutte le ritenute. Mentre casomai il reddito è diviso tra tre fratelli conproprietari.

Il problema è proprio la dichiarazione dei redditi che sarebbe più alta sul reddito totale per il comproprietario che è costretto a dichiarare tutta la locazione. Come la mettiamo ad esempio con ISEE? Sale di reddito pur non avendolo…. Varie detrazioni o agevolazioni, ecc

Insomma si sobbarcherebbe di oneri e rischi solo lui.