Ritenuta su casa cointestata

[David2177]

Buongiorno a tutti, sto affittando via Airbnb come host non professionale un appartamento cointestato con mia sorella. Fino a ora abbiamo semplicemente messo in dichiarazione dei redditi metà del guadagno a testa (applicando la cedolare secca al 21%) e mi sembrava anche comodo che da ora in avanti la ritenuta venisse fatta alla fonte da Airbnb. Il problema è che la funzione di inserimento dei dati fiscali dell'host consente di indicare un solo codice fiscale. Temo che dovremo continuare a gestire le imposte a vecchio senza sfruttare la possibilità della ritenuta alla fonte: mi sbaglio?

[Alberto1535]

@Massimiliano395 buonasera

per il proprietario stipulante (l'host su Airbnb) più alta sarà certamente la ritenuta subita, ma il reddito verrà comunque dichiarato tra i comproprietari in relazione alla quota di possesso (e indipendentemente dalla effettiva percezione), secondo un consolidato orientamento dell'Agenzia.

[Massimiliano395]

La CU che produrrà Airbnb, come tutte le ritenute su redditi, comunica un reddito e la relativa ritenuta. Questi dati appariranno nel cassetto fiscale del percettore di reddito indicato nella CU e considerati in automatico dall’Agenzia delle Entrate. Oramai i sistemi sono automatici. Di sicuro quindi verrà fatta una dichiarazione dei redditi che non corrisponderà con i dati di reddito in possesso dell’Agenzia se il contribuente non dichiara l’intero reddito. E di sicuro si verrà chiamati con compliance a regolarizzare o “provare” a spiegare. Ma se esiste una CU a tuo nome che, appunto, Certifica il tuo reddito, cosa puoi dire?

l’Agenzia delle Entrare cita il caso di contratto fatto da un solo comproprietario.
E comunque se pure si volesse tentare il percorso del rimborso (che si riceve non prima di un anno) l’altro comproprietario che decidesse di dichiarare i redditi si troverebbe comunque ad anticipare le imposte che poi l’altro comproprietario quando riceverà il rimborso dovrebbe restituirgli.
Un gran bel casino.  Le CU certificano i redditi che vanno dichiarati, e se non lo fai, automaticamente l’Agenzia delle Entrare lo verifica. 

[Benedetta]

Ciao @Massimiliano395 , taggo @Alberto1535  al tuo commento 😊

[Stefano648]

Una soluzione potrebbe essere quella che il comproprietario non registrato in Airbnb stipula un contratto di comodato gratuito (da registrare) nei confronti dell'altro comproprietario.

In questo modo solo il Comproprietario che ha subito la ritenuta dichiara tutto il reddito senza pagare imposta in quanti già applicata cedolare del 21%  

[IsabellaEValerio0]

@Stefano648 ,

Mi risulta che il comodato incrociato tra comproprietari sia inefficace, in quanto il comproprietario comodatario vanta già di suo diritti sull'immobile.

[Mira63]

ciao @Alberto1535 e per chi ha già risposto di no? Grazie i tuoi interventi e la tua assiduità nelle risposte sono davvero preziosi per tutta la community. 

[Alberto1535]

Ciao @Mira63  ti ringrazio.

Mi pare sia possibile modificare in qualsiasi momento.

[David2177]

Ciao @Alberto1535. Ho letto la normativa che citavi (Circolare 24/E 2017 dell'AdE) e effettivamente sembra che la regola sarà quella di applicare l'intera ritenuta all'intestatario del singolo codice fiscale comunicato a Airbnb e questo dovrà poi richiedere il rimborso della quota pagata in eccesso (gli altri comproprietari semplicemente dichiarano la propria quota). Con l'introduzione del CIN sarà facile per l'AdE associare le quote dei singoli. Piuttosto a pag. 14 non mi sembra chiarissima la definizione di canone lordo: la ritenuta sarà applicata al compenso dell'host o all'importo pagato dal cliente finale (comprese quindi le commissioni Airbnb)?

[Alberto1535]

@David2177 buona giornata.

Come ho appena scritto, l'unica arma che abbiamo è scrivere dei feedback facendo presente il problema. Scriverlo solo sulla Community serve a poco.

E' di ieri la notizia che nel NO alla ritenuta è stata finalmente inserita la motivazione della gestione non imprenditoriale di struttura ricettiva, dopo che per giorni l'Assistenza invitava a indicare SI. Questo grazie anche ai feedback inviati.

Oltre alla ritenuta, Airbnb (DL 50/2017 e provvedimento AdE) avrà anche l'obbligo di comunicare all'Agenzia delle entrate i dati catastali, che dovrebbero consentire all'AdE di verificare immediatamente la comproprietà e la corretta dichiarazione proquota dei redditi.

Airbnb applica la ritenuta sul canone lordo (costo pernottamento più eventuali costi di pulizia), vale a dire al lordo della commissione host trattenuta all'accredito.

L'ospite non ne è inciso.

Per chiarezza:

Canone di locazione (lordo) 1.000

Commissione host 38,80 (3,88% con termini flessibili)

Ritenuta fiscale 210 (=21% di 1.000).

Airbnb accredita 751,20 (= 1.000 - 38,80 - 210)

[Sino al 31/12/2023 accreditava 961,20).

[Massimiliano395]

Purtroppo non è così, perchè esiste la possibilità anche per contratti di locazione classici di imputare il reddito solo ad un comproprietario che stipula il contratto e/o lo incassa:

Una ordinanza della corte di Cassazione prima, e una recente sentenza della Commissione Tributaria Regionale del Lazio dopo, ci forniscono insieme un quadro modificato e diversamente definito della questione.

L’ordinanza della Corte di Cassazione numero 3085 del 17 febbraio 2016 sul tema ci ha spiegato che le modalità di tassazione “indipendentemente dalla percezione” debbano essere applicate al solo reddito fondiario, che è figurativo, e che quindi per sua natura non è in effetti percepito.

Invece, per i redditi derivanti da locazione immobiliare è possibile una imputazione autonoma, rispetto al titolo di proprietà, nel caso in cui risulti effettivamente differenziata la percezione del canone.

La sentenza della Commissione Tributaria Regionale del Lazio numero 1733 del 12 aprile 2022, accogliendo il punto di vista dell’Agenzia delle Entrate sulla questione (quindi la prassi sembra accogliere il nuovo approccio interpretativo), ci dice che, ai fini dell’imputazione del reddito imponile derivante da locazione di un immobile in comproprietà, assume importanza costitutiva dell’obbligazione fiscale la “dichiarazione” con la quale il contribuente comproprietario si qualifica come unico proprietario dell’immobile.

La questione è molto piu complessa.

[Alberto1535]

@Massimiliano395 

No, la questione è molto semplice.

Non allinearsi al consolidato orientamento dell'Agenzia espone al rischio di accertamento e le note sentenze che citi ne sono una dimostrazione.

[Mario-Giuseppe2]

Ciao Alberto1535,
l'articolo della circolare che citi si riferisce inequivocabilmente al caso particolare in cui il "contratto di locazione sia stipulato da uno solo dei proprietari", ma sono sicuro che molti contratti sono stati stipulati congiuntamente da tutti i comproprietari inserendo i codici fiscali di ognuno.
Come ci si deve comportare in questo caso, che forse è quello generale o più diffuso?

[Mario-Giuseppe2]

Scusa @Alberto1535,

ma avevo dimenticato di aggiungere la chiocciola.

L'ho fatto ora.

[Lucia2615]

Buonasera, sono nuova e ho molti dubbi, ma nella soluzione da lei prospettata non c'è una doppia imposizione? Intendo dire se il comproprietario locatore subisce una ritenuta sull'intero (e non solo sulla quota di proprietà) e poi gli altri comproprietari devono nuovamente assoggettare a imposta la quota di spettanza.. grazie

[Alberto1535]

Gentile @Lucia2615 buonasera

Se vuoi (qui sulla Community il "lei" è abolito) che il destinatario riceva un avviso devi fare la ricerca del suo nome con @

Purtroppo è la soluzione prospettata dall'Agenzia delle entrate nell'ipotesi che il contratto di locazione sia stipulato da uno solo dei comproprietari, il che rappresenta la situazione ricorrente su Airbnb (che recepisce un solo Codice fiscale).

Supponiamo per semplicità che vi siano due comproprietari, che entrambi optino in sede di dichiarazione per la cedolare secca del 21% (un solo appartamento in locazione breve), e che entrambi non possiedano altri redditi.

Entrambi dichiareranno il 50%  del canone totale annuo pari a euro 20.000, per cui saranno assoggettati a cedolare secca per 2.100 (=21% di 10.000).

Il comproprietario stipulante ha già subito ritenute per 4.200 (=21% di 20.000), per cui sarà a credito d'imposta per 2.100, chiedendo il rimborso.

L'altro (come ha sempre fatto) pagherà la cedolare dovuta (2.100).

Il comproprietario stipulante se ha la possibilità di presentare un mod.730 con sostituto (percependo altri redditi) riceverà immediatamente il rimborso.

Questa soluzione mette al riparo da contestazioni da parte dell'Agenzia delle entrate. Altre, come ad esempio richiedere a Airbnb di non applicare la ritenuta, espongono al rischio di contenzioso.

Se hai dubbi, scrivi senza problemi.

Buona serata.