Scelta cedolare secca su Airbnb

[Tatiana800]

Buongiorno a tutti ho un dubbio sulla scelta che Airbnb richiede in merito all'applicazione della cedolare secca.

Premetto che sono un host non professionale che risiede in Italia.

Dalla scelta che Airbnb mi chiede di fare sembrerebbe obbligatorio per i non professionali richiedere l'applicazione della stessa lasciando solo ai professionali la scelta di operare le tasse su 730.

Sulla legge di bilancio, però, non mi è sembrato di leggere questa differenza tra professionali e non.

La domanda quindi è: lo stato permette ai non professionali residenti in Italia di procedere su 730 ed evitando, così, si anticipare le tasse di un anno e mezzo?

Grazie mille.

Tatiana 

[IsabellaEValerio0]

Ciao @Victoria2079 ,

Se ,da come ho capito , fai locazione breve dell'immobile di tua proprietà, dovresti dare il tuo ok alla ritenuta del 21%, in quanto rientri nella casistica  (locazione breve, art 4 DL 50/17) per la quale la ritenuta del 21 % da parte dell'intermediario ( Airbnb) è obbligatoria.

Da ogni pagamento Airbnb ti stornerà direttamente il 21%.

A marzo 2025 ti invierà la certificazione unica attestante la ritenuta pagata.

In fase di dichiarazione dei redditi potrai, come sempre, scegliere tra cedolare secca o Irpef e la ritenuta già pagata potrà operare a titolo d'imposta ( e quindi non ci sarà più niente da pagare) o a titolo di acconto ( e in questo caso bisognerà pagare le tasse residue).

Alla fine, non cambierà più di tanto 🙂

[Victoria2079]

Salve @IsabellaEValerio0 , 

perfetto grazie mille per la risposta! anche airbnb mi ha appena inviato dopo aver parlato con piu persone, un link dove spiega tutto esattamente.

Grazie ancora e buona serata

Victoria

[IsabellaEValerio0]

Figurati @Victoria2079 ,

Buona serata anche a te 🙂

Isabella

[Veneta1]

Salve, sul 730 dove va indicata la ritenuta di Airbnb? Su che quadro è rigo intendo? Grazie 

[Alberto1535]

@Veneta1 

Quadro F Sezione I, comunque è un adempimento che avremo a partire dalla primavera del prossimo anno.

[Victoria2079]

@IsabellaEValerio0 ovviamente io affitto non piu di 30 giorni per ogni singola prenotazione. Quindi dovrei comunque mettere "si" come dice l'assistenza di airbnb?

[Daniela813]

La mia domanda è: sono locazione breve, sono dipendente e ho solo il mio appartamento di proprietà che affitto solo a brevi periodi. La mia risposta dovrebbe essere sì alla cedolare secca.

Però.. ho spese per la ristrutturazione ancora con 4 anni da recuperare e ho sempre dichiarato l'affitto recepito con Airbnb in sede di 730, cosa che mi consentiva di recuperare almeno in parte tali spese (fino ovviamente al tetto di capienza mia personale).
Nel caso della cedolare secca riscossa in anticipo da Airbnb io mi troverei a non poter recuperare nulla, in quanto lo stato li ha già presi e non li restituisce. Posso dichiarare "NO" e poi pagare il 21% in sede di 730 o andrei contro la legge???
Grazie a chi mi saprà e mi vorrà rispondere

[Tatiana800]

@Alberto1535 forse non mi sono espressa bene. So che il 21% è una trattenuta di acconto. Il punto è che vorrei decidere a giugno dell' anno successivo, in base all'ammontare del mio guadagno anche come dipendente, se scegliere la cedolare secca o meno. A prescindere da questo che comunque andrebbe in compensazione, il mio dubbio era che per poter rimandare a giugno su 730 SENZA ANTICIPARE di un anno e mezzo parte della tassazione bisogna mettere su "No" nella richiesta mandata da Airbnb. Solo che se clicco su "No" dichiaro anche di essere un host professionale o che opera per altri. Questo mi fa presumere che da host non professionale non ho altra scelta se non anticipare il  21% diversi mesi prima. Fino ad ora non è stato così e la sola norma che è cambiata è la legge di bilancio che però non cita questo aspetto. Tutto qua. Mi studierò la norma vigente per gli intermediari.

Grazie mille.

[Alberto1535]

@Tatiana800 buongiorno

La comunicazione di Airbnb non è corretta perché l'obbligo per Airbnb di applicare la ritenuta, e per il locatore di subirla, riguarda solo le locazioni brevi di cui al DL 50/2017 [locazioni tra privati con durata max 30 giorni all'anno nei confronti del medesimo conduttore].

Da queste norme sono escluse le strutture ricettive gestite in forma non imprenditoriale: CAV, B&B, Affittacamere quando la normativa regionale prevede per tali strutture anche la forma non imprenditoriale.

Quindi chi gestisce senza partita IVA tali strutture non è soggetto all'applicazione della ritenuta fiscale da parte di Airbnb, in sede di dichiarazione dei redditi dovrà indicare (come sempre fatto) i compensi tra i redditi diversi (derivanti da attività commerciali non esercitate abitualmente) e assoggettarli obbligatoriamente a tassazione ordinaria IRPEF e addizionali.

Per questa tipologia di redditi non è consentita l'opzione per la cedolare secca.

Per cui (solo) se fai locazioni brevi, esiste l'obbligo dell'applicazione della ritenuta fiscale da parte di Airbnb.

Nulla cambia per quanto riguarda l'opzione che è sempre in dichiarazione (presentata nel 2025): potrai scegliere tra l'imposta sostitutiva (cedolare secca) e l'assoggettamento a tassazione ordinaria, secondo la tua convenienza.

Ovviamente nel caso di opzione per la cedolare secca (e in presenza di un solo immobile locato) non dovrai più pagare nulla in quanto la CU Locazioni brevi  rilasciata da Airbnb confermerà che hai già pagato.

Non si tratta di novità (perché Airbnb avrebbe dovuto applicare la ritenuta dal 2017) e la Circolare dell'Agenzia delle entrate sul regime fiscale delle locazioni breve è sempre la N. 24 /E de 12 ottobre 2017.

In conclusione, se fai locazione breve, devi scrivere Si.

[Tiziana396]

Grazie per i chiarimenti

[Leano138]

Mi scusi.

A me risulta che le strutture ricettive non imprenditoriali, case vacanze non imprenditoriali, possono pagare anche con la cedolare secca, è un opzione possibile.

[Alberto1535]

@Leano138 buongiorno

E' un dubbio ricorrente, ma la normativa è chiara.

La gestione in forma non imprenditoriale di strutture ricettive

(CAV, B&B, Affittacamere quando per queste tipologie la normativa regionale preveda anche la forma non imprenditoriale)

produce per il gestore privato redditi diversi derivanti da attività commerciali non esercitate abitualmente.

Da questi redditi diversi è possibile dedurre tutte le spese documentate strettamente inerenti la produzione di tali redditi:

le commissioni host di Airbnb, quota parte delle utenze, ecc.

Il reddito diverso netto confluisce nel reddito complessivo della dichiarazione dei redditi ed è assoggettato a tassazione ordinaria IRPEF e addizionali.

Per questi redditi diversi [a differenza dei redditi diversi derivanti dalla sublocazione breve da parte del locatario oppure dalla locazione breve da parte del comodatario] 

è esclusa la possibilità dell'imposta sostitutiva (cedolare secca).

Per effetto dell'art.3 del Dlgs 23/2011, il regime della cedolare secca può essere applicato dalle persone fisiche solo per i contratti di locazione che hanno a oggetto immobili ad uso abitativo (di cui sono proprietari o titolari di altro diritto reale di godimento).

L'applicazione della disciplina della cedolare secca e della ritenuta da parte dell'intermediario che interviene nel pagamento, è esclusa nel caso di attività commerciale non esercitata abitualmente, i cui redditi sono compresi tra i redditi occasionali di cui all’art. 67, comma 1, lett. i) del TUIR. (Circ.24E 2017).

[Pinto7]

Ciao,

Io ho avuto diverse chiamate con l'assistenza perche credo a differenza di molti gestisco un immobile (Casa Vacanza) per conto di un'altra persona.

Quindi dato che per la cedolare secca l'account Airbnb deve coincidere con chi paga poi le tasse mi hanno detto che potevorispondere 'No' e gestire in autonomia le tasse 

[Simona343]

@Alberto1535 scusa ma non mi è chiara una cosa, visto che per affitto brevi si intendono sia gli affitti ad uso turistico (<=30gg) che quelli ad uso transitorio (>=30gg - <=18mesi), l'obbligo dell'applicazione della ritenuta fiscale da parte di Airbnb quando si applicherebbe?

Solo agli affitti ad uso turistico o anche a quelli ad uso transitorio?

Ti faccio questa domanda perché, come host di airbnb, nello stesso anno mi posso trovare a fare entrambe le tipologie di affitti quindi non ho capito se mi ritroverò alcuni compensi al netto della cedolare ed altri (quelli ad uso transitorio) per i quali non li paga airbnb.

Inoltre aggiungo che per gli affitti ad uso transitorio bisogna registrare un contratto in cui specificare se si paga o meno con la cedolare secca.

Grazie

[Alberto1535]

@Simona343 ciao

hai posto una questione molto interessante. 

Da un lato c'è la normativa che è molto chiara, dall'altro lato c'è l'applicazione della ritenuta da parte di Airbnb che sta suscitando dubbi e perplessità.

Quando la locazione turistica oppure la locazione transitoria di brevissima durata [inserita anche nell' Accordo territoriale di Milano] presentano i requisiti soggettivi (contratto tra "privati"), oggettivi (immobile ad uso abitativo situato in Italia) e temporali (durata max 30 giorni per anno solare nei confronti del medesimo conduttore) stabiliti dal DL 50/2017 con la definizione di locazione breve, ecco allora che al contratto per finalità turistiche oppure al contratto transitorio si applica la disciplina fiscale prevista per la locazione breve, in particolare la ritenuta fiscale da parte dell'intermediario e la facoltà per il locatore di applicare la cedolare secca in sede di dichiarazione dei redditi.

Ricordo che la disciplina della locazione breve  riguarda contratti

di locazione tesi a soddisfare esigenze abitative transitorie anche per finalità turistiche (AdE Circ. 24/E 2017).

E' solo per questi contratti di locazione (breve) che deve essere applicata la ritenuta da parte di Airbnb.

La ritenuta non deve, invece, essere applicata da Airbnb quando la durata del contratto di locazione per finalità turistiche oppure del contratto di locazione transitorio supera i 30 giorni.

Spero che Airbnb sia in grado di gestire il secondo caso, non applicando la ritenuta.

Nel dubbio, proverei a sentire l'Assistenza o a scrivere un feedback. Se hai qualche ritorno, facci sapere, grazie.