Scelta cedolare secca su Airbnb

[Tatiana800]

Buongiorno a tutti ho un dubbio sulla scelta che Airbnb richiede in merito all'applicazione della cedolare secca.

Premetto che sono un host non professionale che risiede in Italia.

Dalla scelta che Airbnb mi chiede di fare sembrerebbe obbligatorio per i non professionali richiedere l'applicazione della stessa lasciando solo ai professionali la scelta di operare le tasse su 730.

Sulla legge di bilancio, però, non mi è sembrato di leggere questa differenza tra professionali e non.

La domanda quindi è: lo stato permette ai non professionali residenti in Italia di procedere su 730 ed evitando, così, si anticipare le tasse di un anno e mezzo?

Grazie mille.

Tatiana 

[Alberto1535]

@Angela1056 grazie

concordo pienamente con @IsabellaEValerio0 

Un caro saluto.

[Alessandro1412]

Cari tutti,

cari @Angela1056, @Alberto1535, @IsabellaEValerio0 ,

Considerando la

complessità della materia e la grande confusione che gli gira intorno, vi ho letto con grande attenzione e vi ringrazio per aver dissipato alcuni dubbi.

Il mio caso è simile a quello di @Angela1056 con l’unica differenza che gli appartamenti son due.

Ergo 2 appartamenti, 2 proprietari, 2 licenze di locazione turistica distinte, 2 contribuenti che ricevevano ognuno il 100% dei propri compensi sui quali fino ad oggi avevano regolarmente pagato le tasse ma… solo 1 titolare dell’annuncio, per semplice ragioni di ordine pratico che fino a ieri non erano bandite ne ci impedivano di operare nella più assoluta legalità.

E qui inizia il calvario…

Perché la piattaforma impedisce ad uno dei due (il

co-host in questo caso) di indicare la ritenuta al 21% anche per i compensi che fino ad oggi riceveva e per i quali pagava regolarmente i suoi contributi.

L’assistenza per SuperHost, dopo innumerevoli telefonate, suggerisce di eliminare l’annuncio di troppo con imbarazzante semplicità, ignorando che così perderemo tutte le recensioni positive faticosamente conquistate e, ancor peggio, tutte le prenotazioni future già associate a quell’annuncio.

Detto questo, io credo in conclusione che propenderò per indicare il SÌ alla mia scelta se operare ritenuta fiscale, dal momento che l’obbligo di versamento in questa fase ricade sull’OTA e non sul contribuente.

Se loro preleveranno quel 21% solo da uno dei due soggetti non dovrebbe essere un mio problema.

Del resto se la piattaforma non si adegua alla

legge io purtroppo non posso fare altro…

Voi che ne pensate?

Grazie a chiunque avrà avuto la pazienza di leggermi e con l’occasione auguro buon anno a tutti.

Un caro saluto

[IsabellaEValerio0]

@Alessandro1412 ,

Non credo di aver ben compreso la situazione, per cui ti chiedo altre informazioni per comprendere meglio:

L'account è intestato a te?

Sei proprietario o vanti diritti reali soltanto su uno dei due immobili?

[Alessandro1412]

Grazie @IsabellaEValerio0 per l’attenzione che mi dedicate. Purtroppo la situazione è complicata…

Dunque, il titolare dell’account sono io. Con quell’account ho creato due annunci per due appartamenti diversi. Tuttavia solo su uno dei due vanto diritti reali (proprietà, licenza di locazione turistica, ecc.).

L’altro infatti lo seguo dalla piattaforma per conto di mio suocero ma non incasso nulla per questo, il 100% dei compensi vanno a lui. Questo perché è lui il proprietario, l’intestatario della licenza e il contribuente finale. E, su Airbnb, anche co-host del

suo appartamento.

Purtroppo però la piattaforma ha deciso di non applicare la ritenuta anche sui co-host ma

solo sui titolari degli annunci. Questo quindi ci impedisce di operare la scelta per lui.

Spero di aver chiarito meglio e grazie ancora per avermi letto. 🙏🏻

[IsabellaEValerio0]

@Alessandro1412,w

Figurati...qui proviamo a dare delle risposte, ma tutto andrà verificato con un fiscalista preparato.

La tua situazione è più complicata di quella di @Angela1056 .

Se ben ricordo Angela aveva trovato una pseudo soluzione con l'assistenza ( Angela per favore, correggimi se sbaglio) ed era riuscita a fare diventare il Co - Host, Host principale.

In questo modo, a quanto pare, il contribuente dell'account risulta essere soltanto il Co - Host che percepisce il compenso.

PS : Angela, sarebbe comunque bene, a questo punto accertarsi con l'assistenza che il codice fiscale che indicheranno nella CU sia proprio quello di tuo marito... Se non ottieni risposte soddisfacenti, metti un attimo l'annuncio in pausa per capire che cosa fare ed evitare che nel mentre arrivino prenotazioni.

Alessandro, nel tuo caso, avendo tu due annunci, con due situazioni diverse, sullo stesso account non sarebbe stato possibile.

E attualmente ( altro incredibile errore di Airbnb!), pare non sia possibile su uno stesso account con più immobili, fare la scelta della ritenuta su ogni singolo immobile ( incredibile perché un Host su uno stesso account potrebbe ad esempio gestire una locazione breve ed un Bed and breakfast).

Se questo problema si risolvesse potresti flaggare " ritenuta Si" per l'immobile di tua proprietà e "ritenuta No" per l'immobile di proprietà di tuo suocero, ma al momento appunto non è possibile.

Ti trovi in una situazione complessa, soprattutto per le prenotazioni già in corso sull'immobile di tuo suocero.

Per adempiere ai tuoi obblighi fiscali infatti dovresti flaggare"ritenuta Si", ma questo comporterebbe l'applicazione della ritenuta anche sull'annuncio dove la ritenuta non dovrà essere applicata a tuo nome, bensì a nome di tuo suocero.

Purtroppo, l'unica soluzione che vedo è quella di chiudere l'annuncio di tuo suocero e riaprirlo a suo nome ( forse se ti inserisce come co - Host senza compenso le tue recensioni sarebbero ancora visibili anche con l'annuncio di quel immobile disattivato?).

Capisco perfettamente il disagio che ciò può portare.

Attendi ancora qualche giorno per capire come si evolve la situazione ( intanto però chiudi almeno tutte le date libere sull'annuncio di tuo suocero, in modo che non entrino altre prenotazioni).

Sono tante le prenotazioni già ricevute per il 2024 sull'immobile di tuo suocero?

Apro soltanto una parentesi sulla gestione conto terzi, che con leggerezza molti potrebbero considerare di flaggare per dire NO alla ritenuta.

Se si gestiscono immobili di altre persone, teoricamente il fisco presume che questa sia un'attività a pagamento da svolgere con partita iva.

La gestione di immobili per conto terzi è infatti un'attività con un suo codice ATECO soggetta a diversi obblighi.

PS : questa sera si terrà un webinar del noto fiscalista Lombardi ( alle 18:30) eventualmente potresti valutare di partecipare, magari verranno analizzate anche situazione come le tue 

https://www.extrarevolution.it/webinar-fisco-gennaio-2024?fbclid=IwAR0Y_hXoiWAJNp8rsMOtt2VEDxPcZmOXt...

@Alberto1535 , che cosa ne pensi?

Alessandro, mi auguro davvero che riuscirai a trovare una soluzione senza dover disattivare l'annuncio dell'immobile di tuo suocero 🤞...e sono davvero tante le situazioni come le tue...

[Alessandro1412]

Cari @IsabellaEValerio0 ,

avete centrato il punto.

E vi ringrazio per il tempo che mi avete dedicato.

Quello che insisto a dire - forse sbagliando - è che da quanto ho letto l’obbligo di eseguire la ritenuta ricade sull’OTA e non sul contribuente.

Ergo, a parer mio, l’unica soluzione possibile - e non capisco dove sarebbe il problema - è che Airbnb introduca delle evolutive sulla piattaforma che consentano a tutti gli iscritti al sito, senza alcuna distinzione di ruolo nella gestione degli annunci, di indicare con precisione se e a quali compensi deve essere applicata la trattenuta.

Anche perché, sempre se ho correttamente interpretato la norma, eventuali mancanze in tal senso continuerebbero a ricadere su di loro, non sul contribuente.

Dal canto mio, pensare di chiudere un annuncio perdendo il lavoro degli ultimi anni, con alcune migliaia di euro in prenotazioni confermate da qui a Giugno per una lacuna del software totalmente indipendente dalla mia responsabilità, è semplicemente inaccettabile e impercorribile.

Spero davvero che qualcuno applichi questa soluzione al problema. Avremmo già risolto la

cosa in pochi minuti.

Ad ogni modo vi ringrazio per il supporto e per l’invito, mi farebbe davvero piacere partecipare e cercherò di farlo.

Vi ringrazio ancora e vi auguro un ottimo proseguimento di giornata.

Un caro saluto 

[IsabellaEValerio0]

@Alessandro1412 ,

Purtroppo la responsabilità delle informazioni fornite, ricade esclusivamente sul locatore ( e Airbnb questo pare averlo capito molto bene).

La circolare 24 prevede infatti che :

"Per tener conto delle difficoltà che gli intermediari possono incontrare per individuare i casi in cui sono tenuti a tali adempimenti, il Provvedimento ha disposto che vi sono tenuti sulla base dei dati comunicati loro dal locatore. Gli intermediari che intervengono nella conclusione del contratto sono tenuti quindi a richiedere i dati previsti dal Provvedimento ma non sono tenuti a verificarne l’autenticità. La responsabilità circa la veridicità dei dati ricade sul locatore il quale è comunque responsabile della corretta tassazione del reddito e del corretto adempimento di altri eventuali obblighi tributari connessi al contratto nonché della mendacità delle proprie dichiarazioni"

[Alessandro1412]

Cari @IsabellaEValerio0,

questo è più che corretto.

Ma l’intermediario deve dare la possibilità di fornire le informazioni a tutti, non decidere chi può farlo e chi no.

In questo caso non sta accadendo.

E francamente oltre che dichiararlo all’assistenza io non saprei che fare.

Anche il suggerimento di chiudere l’annuncio e ri-aprirne un altro uguale è equivalente a lavarsene le mani.

Io non voglio evadere nulla.

E pagherò le tasse come ho sempre fatto.

Ma mi deve essere data una possibilità reale di indicare la mia scelta sulla piattaforma, non dirmi di chiudere i miei rapporti con essa e poi riaprirli perdendo tempo e denaro per una lacuna del software.

Siamo in una situazione straordinaria ma la piattaforma continua a lavorare con la meccanica ordinaria.

Di fronte ad eventi eccezionali invece bisogna adottare contromisure eccezionali. Non girarsi dall’altra parte rispondendo: “Mi spiace, abbiamo sempre fatto così…”

Confesso di essere davvero stanco e arrabbiato.

Come partner non merito questo trattamento, mi aspettavo di più da questa azienda.

E invece si è rivelata uguale se non peggio di tante altre…

Concludo qui, il resto sono lamentele fini a sè stesse.

Buona lavoro a tutti

[Alberto1471]

Ciao @IsabellaEValerio0 anzitutto grazie per le risposte esaurienti, devo dire tra le piu complete trovate online in questi giorni!

Vi chiedo un aiuto avendo una situazione molto simile a quella di @Alessandro1412 

gestisco da qualche anno annuncio relativo ad appartamento di mia madre, la quale paga le tasse, riceve i compensi ed è titolare delle autorizzazioni. Ho ottenuto diverse recensioni mantenendo negli ultimi 2 anni il badge di superhost.

Per ovviare al problema della ritenuta, mi sembra che l’unica soluzione sia quella di impostare il nominativo e CF di mia madre nella sezione tasse e aderire alla ritenuta applicata da airbnb.

Tuttavia:

a breve vorrei pubblicare un altro annuncio relativo, questa volta, ad un appartamento in comproprietà con mia moglie. In questo caso l’unica strada possibile è quella di far pubblicare l’annuncio dall’account di mia moglie (inserendo me come co-host), indicando i suoi dati come titolare fiscale.

Naturalmente é una situazione sub-ideale dato che essere co-host nel nuovo annuncio non darebbe visibilita delle recensioni ottenute sul vecchio.

un vero peccato. Secondo voi, pero, potrebbe funzionare? O ci sono soluzioni migliori?

[IsabellaEValerio0]

Ciao @Alberto1471 ,

Sono due situazioni distinte.

Il problema attuale sarebbe riuscire a fare in modo che la ritenuta venga applicata a tua mamma.

Purtroppo non penso che basti modificare il dato fiscale, occorrerebbe proprio modificare l'account...

Molti sostengono di esserci semplicemente riusciti modificando i data anagrafici, togliendo il vecchio documento e caricando il nuovo, nel momento in cui non avevano prenotazioni attive e soprattutto sostengono di non aver perso le recensioni.

Io non so dirti onestamente se la cosa sia effettivamente fattibile in questi termini.

Se così fosse, cambieresti proprio l'intestazione dell'account che diventerebbe a tutti gli effetti di tua mamma ( naturalmente, semmai decidessi di provarci, non voglio nessuna responsabilità se qualcosa dovesse andare storto).

A quel punto, quando inizierai l'avventura con l'immobile in comproprietà con tua moglie potrai rifare un nuovo account a tuo nome o a nome di tua moglie.

Altra alternativa è invece tenere in vita l'account a tuo nome ma cancellare l'annuncio di tua mamma ( forse le recensioni resterebbero visibili sul tuo profilo Host anche senza annuncio?).

In questo modo l'immobile in comproprietà con tua moglie verrebbe caricato sul profilo attuale.

Ma ciò comporterebbe rifare un nuovo account a nome di tua mamma che dovrebbe quindi ripartire da zero con il suo immobile.

Purtroppo temo che non ci sia possibilità di salvare capra e cavoli...a meno che non si gestisca professionalmente immobili per conto terzi, gli account devono essere fatti a nome dell'avente diritto  (proprietario, usufruttuario, comodatario o sub locatore)

[Angela1056]

Grazie @IsabellaEValerio0 , hai riassunto molto bene il mio caso. Vorrei anche darvi un aggiornamento:

Quando mi era arrivata l’email di Airbnb circa le scelte sulla ritenuta d’acconto avevo di getto risposto „Si“. 
Poi, ragionando con mio marito, abbiamo deciso per il „No“ sulla base che io sono Host principale e gestisco un annuncio per un altro (mio marito, co-host).

A seguito delle vostre risposte lucide e logiche a un mio commento precedente sulle scelte da operare, qui in questa discussione, mi sono ravveduta e ho deciso di cambiare ancora la mia scelta e inserire nuovamente il „Si“. 
Però a questo punto le opzioni di scelta nella pagina erano sparite e risultava soltanto la mia risposta del rifiuto della ritenuta. Non potevo più cambiare niente. 

Mi sono rivolta all’assistenza che in un primo momento mi ha risposto che la mia scelta del „No“ era corretta. Ma io ho insistito facendo presente che:

- Secondo la DAC7 i dati fiscali inseriti nel sito Airbnb saranno comunicati al fisco

- Io ho inserito i dati fiscali di mio marito 

- lui e proprietario, paga le tasse e percepisce i compensi

- i dati catastali inseriti si riferiscono a lui

- sul sito di Airbnb figura come contribuente.

La soluzione del mio problema è passato allora a un altro reparto più specializzato di assistenza che oggi ha cambiato autonomamente la mia scelta in quella da me richiesta,  cioè nel „Si“. 

 
Sono ben consapevole però che dovrò controllare nel CU che sia proprio inserito il CF di mio marito.

Come tutti, spero che ci siano sviluppi che consentano a tutti noi di fare le scelte giuste su indicazioni chiare. 

[Paola1]

Anche a me sta succedendo la stessa cosa, ho fatto esattamente come te. Stamattina ho chiamato Assistenza e mi é stato detto di attendere che mi richiamasse il reparto dedicato. 

Quindi é possibile che rimettano  il "SI" senza richiamarmi?

Che confusione!

[Alessandro1412]

Basterebbe dare la possibilità di indicare la ritenuta anche ai co-host.

Io non capisco che problemi abbiano queste persone…

Anche i co-host sono coinvolti, sarà un loro diritto esprimersi come contribuenti o no.

Come se non avessero anche i loro dati del resto…

[Angela1056]

Ciao @Paola1 , io avevo fatto tutto per messaggi scritti e mi è arrivata la risposta scritta che diceva che  „ avevo espresso la mia scelta per i l“Si“. Dopo ho controllato sul sito ed effettivamente avevano cambiato la mia scelta.

[Paola1]

Io invece ho chiamato stamattina, vediamo se mi richiamano! Grazie Angela1056