Spese di Pulizia

[Ilaria525]

Buoansera a Tutti, 

Una domanda: sulle spese di pulizie pagate dagli Ospiti Airbnb mi fa pagare la cedolare secca. Poi io pago la ditta che fa regolare fattura e paga nuovamente le tasse. 

Non si tratta di doppia imposizione ? Quante volte vengono tassate le spese di pulizia ???

Concludo: esiste un modo per far si' che Airbnb paghi le spese di pulizia direttamente alla Ditta, e che quindi si paghi le tasse una volta sola ? 

Grazie a chi saprà aiutarmi a capire...

Buona serata, 

Ilaria 

[Alberto1535]

@Ilaria525 buonasera

Airbnb, come stabilito dalle norme fiscali, applica la ritenuta fiscale (che non è la cedolare secca) sempre nella misura del 21% calcolata sul canone di locazione lordo (= costo del pernottamento più rimborso forfettario dei costi di pulizia). 

In sede di dichiarazione dei redditi, il locatore ha due possibilità:

-optare per la cedolare secca nella misura del 21% in caso di una sola unità immobiliare, calcolata sul 100% dei canoni di locazione lordi. Il locatore non ha la possibilità di dedurre alcuna spesa o commissione (spese di pulizia pagate, commissioni di Airbnb, utenze, ecc.)

-far concorrere il 95% dei canoni di locazione lordi al reddito complessivo da assoggettare a tassazione ordinaria IRPEF e addizionali. In questa ipotesi è riconosciuta una deduzione forfettaria di spese e commissioni nella misura del 5%.

Generalmente si cerca di riversare sull'ospite il problema della mancata deducibilità delle spese di pulizia pagate. Se ad esempio, le spese di pulizia pagate per un soggiorno ammontano a 79 euro, il rimborso forfettario dei costi di pulizia incluso nel canone sarà di 100 euro (in quanto 100 meno cedolare 21% = 79). Si neutralizza così la fiscalità dei costi di pulizia.

La Circolare 24E del 2017 è molto chiara in merito ai costi di pulizia.

Ai fini dei contratti in esame tuttavia, caratterizzati per definizione normativa anche dalla eventuale fornitura di prestazioni accessorie [come i costi di pulizia prima della consegna dell'unità immobiliare, oppure, che è uguale, i costi di pulizia a soggiorno terminato], devono ritenersi incluse nel corrispettivo lordo anche le somme eventualmente addebitate a titolo forfettario per tali prestazioni.

Ma la stessa Circolare prevede anche un'ipotesi di mancata inclusione nel corrispettivo lordo, a determinate e particolari condizioni (di non semplice realizzazione).

Le spese di pulizia pagate siano debitamente documentate da fattura (supponiamo di 100).

Il rimborso richiesto all'ospite sia del medesimo importo (100).

Le spese per servizi accessori si ritiene che non concorrano al corrispettivo lordo solo qualora siano sostenute direttamente dal conduttore o siano a questi riaddebitate dal locatore sulla base dei costi e dei consumi effettivamente sostenuti.

Supponiamo che il costo di pernottamento sia 1.000 e sia 100 il rimborso dei costi di pulizia.

Sarà necessario fare un contratto di locazione indicante un canone di locazione di 1.000, specificando che le spese di pulizia pari a 100 vengono riaddebitate dal locatore al conduttore sulla base dei costi di pulizia effettivamente sostenuti.

Optando per la cedolare secca pagheremo un'imposta sostitutiva di 210 (=1.000 x 21%).

Ci sarà una discordanza con la CU rilasciata da Airbnb, che indicherà canoni di locazione per 1.100 e ritenuta fiscale per 231 (1.100 x 21%).

Anche se parliamo di importi modesti, si tratta di una discordanza che potrebbe essere oggetto di richiesta di chiarimenti da parte dell'Agenzia delle entrate, che potrebbe contestare la mancata inclusione nel reddito del rimborso dei costi di pulizia.

Ne vale la pena ?

[Ilaria525]

Gentile @Alberto1535 innanzitutto ti ringrazio della risposta cosi' completa.

Quello che tu dici è che non ne vale la pena, tuttavia mi chiedo: non è corretto che sulle pulizie vengano pagate le tasse due volte. E con fatture pagate alla mano, come l'Agenzia delle Entrate potrebbe contestare che le tasse non sono state pagate ? 

Il punto è: non si puo' tuttavia evitare che Airbnb mi applichi il 21% sulle spese di pulizia. Quindi si ritorna al punto di partenza.

Le tasse vengono pagate due volte: da me che ci pago la cedolare, e dalla Ditta che emette regolare fattura. 

Corretto ?  

[Alberto1535]

@Ilaria525 

Trattandosi di locazione breve, Airbnb deve applicare la ritenuta fiscale sul canone lordo, che quindi comprende, oltre al rimborso forfetario delle spese di pulizia, le commissioni host di Airbnb. Non si può evitare.

[Si potrebbe evitare prevedendo che l'ospite debba pagare spese di pulizia per ...euro in contanti al momento del check-in o del check-out, al pari dell'imposta di soggiorno. Ma se l'imposta di soggiorno rappresenta la normalità, così non è per le spese di pulizia che l'ospite non si aspetta di pagare].

Anche le commissioni host fanno base imponibile.

La norma non consente alcuna deducibilità di commissioni e spese (se non un 5% a forfait nel caso di tassazione ordinaria).

Quindi è uno dei (tanti) casi di indeducibilità delle spese che, in questo caso, riguarda i redditi fondiari.

Formalmente non si tratta di un caso di doppia imposizione economica in quanto non colpisce lo stesso reddito (reddito fondiario da locazione per il locatore, reddito d'impresa per attività d'impresa per l'agenzia di pulizie). La doppia imposizione è vietata anche dal TUIR (art.163): la stessa imposta non può essere applicata più volte in dipendenza dello stesso presupposto neppure nei confronti di soggetti diversi.

Nel caso invece dei redditi diversi (prodotti dalla sublocazione o dalla locazione da parte del comodatario, o dalla gestione non imprenditoriale di B&B o CAV) è ammessa la deducibilità di tutte le spese documentate strettamente inerenti la produzione di questi redditi diversi, per cui si è soggetti a tassazione ordinaria sul reddito diverso netto.

Di conseguenza, o si cerca di ribaltare la tassazione sull'ospite oppure, a determinate condizioni, tali spese di pulizia documentate da fattura possono anche essere escluse dai redditi fondiari della dichiarazione dei redditi.

Se affittiamo solo tramite Airbnb, dichiareremo dei redditi fondiari in misura inferiore alla CU - Locazioni brevi rilasciata da Airbnb (da qui il rischio di richiesta di chiarimenti).

Se in aggiunta a questi, facciamo anche locazioni dirette o tramite intermediari che ancora non applicano la ritenuta fiscale (e quindi non rilasciano CU), ecco allora che la situazione descritta sarà poco evidente.

In ogni caso (affittando solo tramite Airbnb) se la differenza tra la CU - Locazioni brevi e il reddito fondiario è esattamente rappresentata dalle fatture rilasciate dall'agenzia di pulizie, le indicazioni della Circolare24E, 2017 consentirebbero di escludere il rimborso delle spese di pulizia dal calcolo dei redditi fondiari.

Dobbiamo però essere pronti a presentare queste fatture all'AdE, oltre alla copia del contratti di locazione, qualora richiesti di chiarimenti.

Questo è il mio parere. Se ritiene di perseguire l' esclusione dal reddito, suggerirei di parlarne con un dottore commercialista.

[Alessandro1336]

Ciao @Ilaria525 , concordo pienamente con la risposta molto precisa di @Alberto1535 .
Facendola molto semplice, per quanto tu inserisca un compenso per le spese di pulizia, queste a livello fiscale rientrano comunque nel tuo reddito fondiario e vanno tassate come qualsiasi altro reddito.
Poi che tu paghi una ditta esterna o meno è irrilevante, nel senso che quello è un tuo costo personale. Tuttalpiù dovresti scaricare la fattura ricevuta dalla ditta, cosa non possibile a meno che non ospiti con piva in fiscalità ordinaria (non forfettaria)