@Sara11257 ciao
Cerchiamo di definire i ruoli.
1) C'è la proprietaria di una unità immobiliare che intende fare locazione turistica di breve durata.
Sarà la proprietaria che si dovrà far carico di tutti gli adempimenti amministrativi, le verrà assegnato un CIR e con questo potrà richiedere al Ministero del Turismo il CIN.
Sarà la proprietaria a pubblicare l'annuncio su Airbnb e a fornire il suo Codice fiscale sia ai fini dell'applicazione della ritenuta fiscale del 21% che ai fini della comunicazione dei percettori di reddito tramite piattaforme (Direttiva comunitaria).
La host proprietaria avrà la facoltà di nominarti co-host su Airbnb, anche con pieni poteri sull'annuncio (prezzi, durata minima soggiorni, chiusure, rapporti con gli ospiti, ecc.).
In aggiunta, in relazione al rapporto contrattuale, saranno stabiliti gli altri servizi che fornirai con il ruolo di Property Manager (check-in e check-out di persona, redazione contratti di locazione, servizi di pulizia appartamento, biancheria da letto e da bagno svolti direttamente o organizzati, servizi di manutenzione ordinaria, ecc.).
Tipologia e numero dei servizi forniti determineranno il tuo compenso, che, in relazione agli accordi, potrà essere corrisposto direttamente (senza l'intervento di Airbnb), ad esempio su base mensile, oppure corrisposto da parte di Airbnb, su istruzioni della host proprietaria, ad ogni soggiorno.
Fiscalmente il metodo di pagamento è indifferente. In ogni caso la host proprietaria non potrà mai dedurre il compenso riconosciuto al PM.
Generalmente il PM opera con partita IVA, spesso in regime forfetario (avendone i requisiti).
Nel tuo caso di lavoratore dipendente l'accesso al regime forfetario implica che il tuo reddito da lavoro dipendente non superi determinati massimali (erano 35.000 euro per il 2024, mi pare che nel 2025 siamo ritornati a 30.000).
Superato lo scoglio del reddito, si tratta di valutare gli aspetti contributivi.
Se svolgi un lavoro dipendente a tempo pieno (in alternativa part-time ma con un numero di ore settimanali preponderante, diciamo almeno 30 ore) non dovresti avere l'obbligo del pagamento dei contributi INPS. Questi sono anche legati alla corretta identificazione del Codice ATECO, il quale poi assume rilevanza anche ai fini del coefficiente di redditività del regime forfetario.
Quando il ruolo del PM è svolto in modo occasionale si potrebbero invece configurare dei redditi diversi percepiti da persona fisica "privata" per i quali vige il massimale generale di reddito annuo di 5.000 euro. Questi redditi (confluendo nel reddito complessivo) sono aggettati alla tassazione ordinaria IRPEF alla aliquota marginale (la tua più alta).
Indipendentemente dal regime fiscale, non hai mai il "rischio d'impresa".
2) Stipuli un contratto di locazione a lungo termine, con facoltà di sublocazione, a un determinato canone di locazione da pagare mensilmente.
(Verificata l'assenza di vincoli normativi regionali o comunali) quale sublocatore ti farai carico di tutti gli adempimenti amministrativi, ti verrà assegnato un CIR e con questo potrai richiedere al Ministero del Turismo il CIN.
Pubblicherai (come host) l'annuncio su Airbnb e fornirai il tuo Codice fiscale sia ai fini dell'applicazione della ritenuta fiscale del 21% che ai fini della comunicazione dei percettori di reddito tramite piattaforme (Direttiva comunitaria).
In sede di dichiarazione dei redditi (che sono redditi diversi) potrai optare per la cedolare secca, oppure far concorrere il reddito diverso netto (al netto delle spese strettamente inerenti la produzione di questi redditi, compreso il canone di locazione pagato) al reddito complessivo da assoggettare a tassazione ordinaria.
Si tratta di normative piuttosto complesse che richiedono, al fine di avviare la collaborazione, oppure acquisire la disponibilità dell'appartamento, in modo corretto, la consulenza di un dottore commercialista (sulla base della tua dichiarazione dei redditi, del tuo reddito da lavoro dipendente, delle previsioni di compenso annuo per i servizi forniti alla proprietaria locatrice, del canone di locazione annuo da pagare, ecc.)
