contratto di locazione per affitti superiori a 30 giorni anche se la prenotazione e il pagamento si fa traverso Airbnb

[Claudia3340]

Come fare un contratto di locazione quando l'affitto è superiore a 30 giorni e la prenotazione è stata fatta traverso Airbnb? 

[Alberto1535]

@Claudia3340 buongiorno

La tipologia del contratto dipende dalla finalità di locazione.

Se si tratta di una finalità turistica, puoi fare un contratto di locazione turistica che non ha uno schema rigido previsto dalla legge.

Se si tratta di una diversa esigenza del conduttore quale lavoro, studio o altra specifica esigenza, devi fare un contratto transitorio (da 1 a 18 mesi) che invece, ha uno schema rigido previsto dalla legge e, nei Comuni oltre i 10.000 abitanti (che non mi pare il tuo caso) regole aggiuntive sulla determinazione dei canoni e sull'asseverazione del contratto.

Trovi qui l'accordo territoriale:

https://www.comune.vercelli.it/sites/default/files/media/documenti/c_accordo_vercelli_-depositato_il...

e lo schema del contratto (Allegato B):

https://www.mit.gov.it/nfsmitgov/files/media/normativa/2018-02/Decreto%20interministeriale%20n.%2015...

Il contratto di locazione (di qualunque tipologia) di durata superiore ai 30 giorni deve essere registrato presso l'Agenzia delle entrate.

Occorre inoltre rispettare i vincoli regionali qualora si esca dall'ambito delle locazioni brevi (max 30 giorni) per fare delle locazioni turistiche di durata oltre i 30 giorni o delle locazioni transitorie sempre di durata oltre i 30 giorni.

Su questi aspetti ti segnalo la recente discussione:

https://community.withairbnb.com/t5/Organizza-gli-affari/Locazione-Turistica-Piemonte-Maggiore-30-gi...

[Caterina546]

Ciao, scusatemi, avrei bisogno di un chiarimento su questo punto. Dovrei affittare per un periodo superiore 30gg nel comune di Milano (6 o 9 mesi); quello che so per certo, è che se facessi un contratto di affitto transitorio dovrei "sottostare" alle disposizione del Comune che regolano questa tipologia di affitti, in particolare la più limitante, è la definizione di un canone di affitto decisamente inferiore alle tabelle previste. All'opposto, forse avrebbe poco senso fare un contratto standard 4+4 sapendo già che l'ospite se ne andrà dopo alcuni mesi. Se facessi invece un contratto turistico che lascia quindi più libertà nella definizione di canoni e scadenze? Ovviamente da registrare all'Agenzia delle Entrate. Grazie mille per il supporto. 

[Alberto192]

@Caterina546 , le varie tipologie contrattuali non differiscono solo per il nome! Un contratto "turistico" a un trasfertista o a uno studente è facilmente impugnabile perché ha platealmente lo scopo di aggirare una norma di Legge. Io non lo farei...

Invece il "canone libero" pone il limite dei 4+4 a tutela dell'inquilino, più che del locatore: nulla proibisce di usare questa tipologia anche per contratti più brevi, come nel tuo caso. L'importante é che prevedano dei tempi di preavviso congrui rispetto alla durata (breve) dell'affitto.

Comunque a seconda della propria normativa regionale, per uscire dalla locazione turistica può essere necessario sospendere o cancellare la propria iscrizione all'anagrafe regionale, cioé rinunciare (temporaneamente) all'affitto turistico

[Alberto1535]

@Caterina546 ciao.

Diversamente da quanto comunemente si ritiene, il contratto di locazione di natura transitoria può essere registrato anche prima (e quindi in assenza) dell'asseverazione prevista dall'Accordo territoriale.

Il rispetto dell'Accordo territoriale (rilevante ai fini della determinazione del canone di locazione) asseverato da una (o due, a seconda degli Accordi) associazione di proprietari o conduttori,  per il proprietario ha sostanzialmente una valenza fiscale, comportando la riduzione dell'IMU e l'imposta sostitutiva (cedolare secca) in misura ridotta (10%).

Ma il proprietario, in caso di canone di locazione concordato con il conduttore in misura superiore alla misura massima prevista dall'Accordo, deve essere consapevole che il conduttore ha il diritto di richiedere la restituzione di quanto pagato in più entro 6 mesi dalla scadenza del contratto.

Essendo nulla la clausola contrattuale oppure la scrittura privata a parte con la quale proprietario e conduttore concordano un canone superiore alla misura massima prevista dall'Accordo.

Queste problematiche vengono superate qualora si opti per un contratto 4+4.

Il conduttore potrebbe restare nell'appartamento per 8 anni (a canone libero), anche se, come dici, probabilmente se ne andrà dopo 6 - 9 mesi. In questa ipotesi, sarà necessaria una risoluzione consensuale del contratto 4+4, da registrare (a imposta fissa).

Sull'utilizzo del contratto di locazione ad uso turistico, avrei molte perplessità se non in caso di stipula in determinate località.

Nella sostanza si ricade nelle ipotesi del contratto di natura transitoria (con la differenza che quest'ultimo prescrive un determinato modello contrattuale stabilito per legge).

Infine, a Milano per la stipula di qualunque contratto di locazione (di qualsiasi tipologia) di durata superiore ai 30 giorni, penso sia necessario comunicare la cessazione (non la sospensione) degli "affitti brevi" oppure della CAV (se gestisci in forma non imprenditoriale una CAV). Il che implica che, in futuro, il ritorno agli "affitti brevi" o alla CAV comporterà, ai fini amministrativi, un nuovo inizio. Prima di prendere una decisione, suggerirei di parlarne con il SUAP.