ritenuta d'acconto

[Monica671]

Buongiorno a tutti,

vi espongo il mio quesito. Io, assieme a mio fratello, sono affittuaria di un appartamento (di nostro padre, cui paghiamo un regolare affitto in base al contratto di locazione) che subaffitto come locazione turistica. Sono un utente non professionale, ho un unica locazione. I guadagni vengono già alla fonte divisi tra me e mio fratello (avevo richiesto ad Airbnb uno split payment). Airbnb ci bonifica gli importi divisi a metà già al netto della ritenuta 21%. 

Tuttavia, solo io sono titolare dell'account (e della licenza) e dunque Airbnb mi dice che farà la certificazione solo a me. Mio fratello quindi dovrà giustificare al fisco, non so come, di avere già versato la ritenuta tramite airbnb.

Per evitare questo disagio vorrei tornare al regime precedente ovvero entrambi dichiaravamo i redditi percepiti nelle nostre dichiarazioni dei redditi ma la domanda è: posso farlo? Posso evitare la trattenuta alla fonte operata da Airbnb?  

Mille grazie a chi saprà aiutarmi

[Alberto1535 · Accepted solution]

Gentile @Monica671 buongiorno

Norma prevista dal DL 50/2017 (e applicata solo dal 1.01.2024) stabilisce che l'intermediario che intervenga nel pagamento della locazione breve abbia l'obbligo di applicare la ritenuta fiscale del 21%. Quindi non si tratta di un'opzione per il locatore.

La tua situazione è analoga a quella già discussa tante volte sulla locazione da parte di uno dei comproprietari, quando a stipulare il contratto di locazione con l'ospite sia uno solo dei comproprietari, situazione che corrisponde a quella ricorrente su Airbnb (per vincoli procedurali).

Nel tuo caso non si tratta dei redditi fondiari del proprietario ma dei redditi diversi del sublocatore, il quale ha la facoltà di avvalersi dell'imposta sostitutiva (Circ. 24/E 2017) senza deduzione di spese (cedolare secca 21% o 26% a seconda dei casi) ma anche (probabilmente più conveniente) la possibilità di dedurre tutte le spese inerenti la produzione di tali redditi diversi, e quindi di far concorrere solo un reddito netto al reddito complessivo da assoggettare a tassazione IRPEF e addizionali (art.67, c.1, lettera h) e art.71, c.2 del TUIR).

La tua situazione trova una risposta, per analogia,  nella Circolare dell'Agenzia 24/E del 2017 con riferimento al contratto di locazione stipulato da uno solo dei comproprietari:

Qualora il contratto di locazione sia stipulato da uno solo dei proprietari e, conseguentemente, la ritenuta sia stata operata e certificata solo nei confronti di quest’ultimo, solo il comproprietario che ha stipulato il contratto di locazione potrà scomputare la ritenuta subita dal proprio reddito complessivo o chiedere il rimborso della maggior ritenuta subita sulla quota di reddito a lui non imputabile, qualora non abbia capienza per scomputarla dall’imposta dovuta dal reddito complessivo. Gli altri comproprietari dovranno assoggettare a tassazione il reddito ad essi imputabile pro-quota in sede di dichiarazione applicando la cedolare secca o il regime ordinario di tassazione.

In altre parole (senza considerare per semplicità la presenza di altri redditi) tu potrai chiedere il rimborso della maggior ritenuta subita, mentre l'altro sublocatore (che formalmente non avrà subito alcuna ritenuta) dovrà comportarsi come nel passato, vale a dire assoggettare a tassazione la sua quota di reddito diverso.

Si tratta di indicazione di carattere generale, suggerirei la consulenza di un dottore commercialista.

[Luigi-Marco1]

Mi chiedo come fara' Airbnb a compilare correttamente la certificazione unica l'anno prossimo visto che non chiede se il locatore e' locatore proprietario o locatore non proprietario e tale dato deve essere indicato nella certificazione  al fine di assoggettare i redditi a fondiari o diversi. "Nel punto 21 barrare la casella se il percipiente al quale viene rilasciata la presente certificazione non riveste la qualifica di proprietario dell’unità immobiliare locata" da istruzioni per la compilazione CU 2024 AE)