unica unità abitativa divisa in due appartamenti: affittabile?

[Francesco1629]

Buongiorno, 

scrivo qui sperando che qualcuno riesca a darmi delle delucidazioni riguardo a questo argomento.

Vi spiego ho una casa di proprietà che dal 1 Dicembre voglio dare in locazione turistica e io mi trasferirò con  la mia famiglia in città in affitto.

Vorrei capire però se è possibile affittare a turisti la casa divisa in due appartamenti ( anche se al catasto è unica unità abitativa )

parlando col mio geometra mi ha detto che farei una cosa un po' borderline, nel senso che tutti lo fanno, ma non saresti pienamente in regola, e se arrivassero dei controlli potrebbero contestartela.

Chiaramente sarebbe più redditizio il metodo dei due appartamenti/ due porzioni di casa soprattutto qui a Lucca che vengono più che altro coppie o famiglie e non gruppi di persone grandi ( visto che la mia casa è grande e la capienza massima potrebbe essere anche 7 persone )

Voi che ne pensate ?

Grazie

[Donatella26]

@Francesco1629 un altro Host ha chiesto ma purtroppo nessun esperto di è palesato...secondo me il problema è il tipo di "divisione" dell'appartamento, però a questo punto forse bisogna forse fare una ricerca approfondita tra le normative...

https://www.airbnb.it/help/article/3268/condivisione-dei-dati-fiscali-ai-sensi-della-direttiva-dac7?...

[Alberto1535]

@Francesco1629 

Permetto che non mi è chiaro l'accatastamento di unica unità abitativa, se effettivamente divisa in due appartamenti (immagino completamente separati e con ingresso indipendente ?).

Prendiamo comunque in considerazione l'unico immobile e le porzioni di esso.

La norme della Regione Toscana sulla locazione turistica (Art. 70 della Legge regionale 20/12/2016 n. 86 e successive modifiche) richiamano espressamente le norme del Codice del Turismo:

ART. 53 
 
 
        (Locazioni ad uso abitativo per finalita' turistiche) 
 
 
1. Gli alloggi locati esclusivamente  per  finalita'  turistiche,  in
qualsiasi luogo ubicati, sono regolati dalle disposizioni del  codice
civile in tema di locazione. 

Le medesime norme regionali prevedono inoltre:

comma 2: 

Chi dà in locazione immobili o porzioni di essi per finalità turistiche, anche nel caso di gestione in forma indiretta, comunica, con modalità telematica, al comune dove gli alloggi sono situati:

a) le informazioni relative all’attività svolta, ......             

comma 5

Gli immobili o porzioni di essi locati per finalità turistiche devono possedere:

a) i requisiti strutturali e igienico-sanitari previsti per le case di civile abitazione;

b) le condizioni di sicurezza e salubrità degli edifici e degli impianti negli stessi installati ai sensi della normativa vigente.

Fiscalmente, l'Agenzia delle entrate, nelle disposizioni di attuazione del regime fiscale delle locazioni brevi (Circolare 24/E 2017), prevede l'applicabilità del regime alla locazione di porzioni dell'immobile.

E con le istruzioni al modello di dichiarazione dei redditi chiarisce anche il caso di contestuale locazione di porzioni dell'immobile:

Se l’immobile è stato parzialmente locato, i giorni in cui si è verificata la contemporanea locazione di porzioni dell’immobile vanno contati una sola volta.
Esempio:
Sono stipulati più contratti di locazione breve di porzioni di unità abitative:
porzione A, contratto di durata 1° agosto – 16 agosto 2021
porzione B, contratto di durata 10 agosto – 20 agosto 2021
Il totale dei giorni da indicare nella colonna 3 sono 20.

In conclusione, mi pare che il caso sia espressamente previsto sia dalla normativa regionale che dalla disciplina fiscale.

Poi prendo atto del parere qualificato che riporti (anche se non l'ho ben capito: è un problema relativo al comma 5 ?).

[Francesco1629 · Accepted solution]

Intanto grazie @Alberto1535 per la risposta.

Quindi, semplificando in poche parole, da quello che scrivi in base al comma 5 io POSSO locare la mia UNICA UNITÀ ABITATIVA sia interamente che una porzione. E fin qui già c’ero.

Ora, il mio dubbio era un altro, ovvero se POSSO locare una PORZIONE a un nucleo di turisti e UN ALTRA PORZIONE ad un altro nucleo estraneo dal primo.

Quindi in poche parole AVERE 2 PRENOTAZIONI IN UNO STESSO PERIODO e essere ovviamente in regola.

( per questo pensavo di dividere la mia casa regolarmente, che è ripeto UNICA UNITÀ ABITATIVA, ma ha due ingressi indipendenti: 1 al primo piano è uno al piano terra DIVISI da un portone blindato ).

Perche da quello che avevo letto sentivo che potevano contestarti l’esercizio abusivo di affittacamere ecc...

Se mi dai conferma di questo io posso dividere il mio annuncio in due parti, chiaramente sarebbe molto più profittevole.

grazie

[Francesco1629]

Inoltre quindi nel caso dei due annunci.

quando airbnb mi chiede se alloggio intero o stanza privata, camera condivisa eccc

io posso mettere alloggio intero anche se è una porzione?

Oppure stanza? 
perché nessuno dei due realmente dice la verita

[Alberto1535]

@Francesco1629 

risiedo in Emilia Romagna e ho dubbi anche sulla normativa della mia regione che, come noto, sulle locazioni turistiche presenta diverse particolarità.

Mi pare che la normativa regionale toscana abbia, nella sostanza, recepito integralmente la definizione di locazione breve del Decreto fiscale del 2017, prevedendo la locazione turistica di immobili o porzioni  di essi (la legge scrive porzioni di  essi e non porzione di essi).

Fiscalmente, infatti, è disciplinata la contemporanea locazione di porzioni dell’immobile.

L'affittacamere non imprenditoriale presuppone la residenza.

Comunque, se vuoi toglierti qualunque dubbio, parlane direttamente al SUAP del tuo Comune.

[Mattia313]

ciao Francesco.

Mi presento sono mattia e sono nella stessa situazione nella quale ti sei trovato te e non riesco a trovare una risposta,

ho un immobile da mettere a reddito accatastato come unico immobile ma con 2 entrate separate 2 cucine 2 bagni ecc.

come hai fatto ovviamente in maniera trasparente per il comune/regione ad dividere l'immobile in 2 porzioni per cui riuscire ad avere 2 prenotazioni nello stesso periodo?