Nuovo Bilocale Milano - Zona Lambrate/Ortica

Risolto!
Stefano1181
Level 2
Milan, Italy

Nuovo Bilocale Milano - Zona Lambrate/Ortica

Buongiorno a tutti,

 

la mia compagna Elisa ed io (Stefano) abbiamo ereditato una casa in zona Lambrate/Ortica a Milano e stavamo ragionando su quanto fosse conveniente metterla in affitto con Airbnb. L'appartamento è un bilocale di nuova costruzione al secondo piano. E' un complesso di 6 palazzine con un giardino interno abbastanza ampio. Volevamo capire quanto la zona può essere attraente e quanti giorni mediamente si potrebbe affittare un bilocale di 60 mq circa.

Qualcuno della zona sarebbe così gentile da aiutarci a capire meglio la zona e cosa fare del bilocale?

 

Grazie in anticipo a tutti,

Elisa e Stefano

1 Risposta Migliore
Roberto1055
Level 10
Rome, Italy

Ciao @Stefano1181 , benvenuto!

permettimi anzitutto di ringraziare @Francesca  per il pensiero, anche se mi sopravvaluta un po’… è vero che negli ultimi vent’anni per lavoro sono stato più spesso tra Carugate e Corsico che a casa, ma la mia città è Roma ed anche la mia esperienza di Hosts si svolge qui, ma comunque è sempre un piacere condividere, quindi ci provo volentieri.

 

Parto dalla fine perché conosco un poco Lambrate, e l’Ortica è più simile al “mio” Pigneto di quanto ci si possa immaginare, con la sua aria “popolare”, la street Art e il grande parco Forlanini che è sempre un punto a favore, è ideale per i viaggiatori “young”. Inoltre, Linate è vicina, quindi anche una buona fetta di lavoratori in trasferta vanno considerati tra i potenziali clienti. Insomma, a mio parere l’attrattiva su carta c’è, magari per target specifici che ti “costringeranno” ad usare due tone of voice diversi o bilanciati nel listing, ma quello arriverà con l’esperienza.

 

per ultimo ho lasciato il “conveniente” ed il “cosa fare del bilocale”, cosa che solo tu, ed Elisa, potete davvero sapere; io e Debora (la mia compagna) abbiamo iniziato in modo simile quasi tre anni fa (ma senza eredità). Quello che posso aggiungere, per esperienza, è che noi ci siamo dati appunto tre anni per decidere se continuare o meno, perché iniziare non era in discussione: il primo per farci conoscere (prezzi bassi e senza limiti di notti); il 2ndo per assestarci nella “reputazione” e rientrare di almeno il 50% dei costi di ristrutturazione e arredi (✔️ Fatto); il terzo per generare profitto.

 

concludo dicendo una cosa ovvia, che però sfugge a molti, e cioè che la “redditività” non è data solo dal prezzo x notte, ma dal tuo tasso medio di occupazione; è quello l’obiettivo principale per valutare la “convenienza” dell’impresa che, ovviamente, ha anche costi fissi. La “qualità” ed i feedback degli ospiti sono invece il tuo grillo parlante o “balancing factor”, se preferisci.

Noi ci abbiamo messo tre anni, ma la sintesi è: si può fare!

 

 

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16 Risposte 16
Francesca
Former Community Manager
Former Community Manager
London, United Kingdom

Ciao @Stefano1181 

hai provato a fare una ricerca proprio su Airbnb: quali sono i prezzi della zona? I calendari sono pieni?

Forse @Roberto1055 ha altri consigli? 

 


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Stefano1181
Level 2
Milan, Italy

Ciao @Francesca ,

grazie per la risposta.

ho già guardato sia i  calendari che i prezzi della zona. Volevo solo avere qualche sensazione in più da chi magari affitta già in quella zona. Sentiamo anche se @Roberto1055 ha altri consigli.

Grazie mille

Roberto1055
Level 10
Rome, Italy

Ciao @Stefano1181 , benvenuto!

permettimi anzitutto di ringraziare @Francesca  per il pensiero, anche se mi sopravvaluta un po’… è vero che negli ultimi vent’anni per lavoro sono stato più spesso tra Carugate e Corsico che a casa, ma la mia città è Roma ed anche la mia esperienza di Hosts si svolge qui, ma comunque è sempre un piacere condividere, quindi ci provo volentieri.

 

Parto dalla fine perché conosco un poco Lambrate, e l’Ortica è più simile al “mio” Pigneto di quanto ci si possa immaginare, con la sua aria “popolare”, la street Art e il grande parco Forlanini che è sempre un punto a favore, è ideale per i viaggiatori “young”. Inoltre, Linate è vicina, quindi anche una buona fetta di lavoratori in trasferta vanno considerati tra i potenziali clienti. Insomma, a mio parere l’attrattiva su carta c’è, magari per target specifici che ti “costringeranno” ad usare due tone of voice diversi o bilanciati nel listing, ma quello arriverà con l’esperienza.

 

per ultimo ho lasciato il “conveniente” ed il “cosa fare del bilocale”, cosa che solo tu, ed Elisa, potete davvero sapere; io e Debora (la mia compagna) abbiamo iniziato in modo simile quasi tre anni fa (ma senza eredità). Quello che posso aggiungere, per esperienza, è che noi ci siamo dati appunto tre anni per decidere se continuare o meno, perché iniziare non era in discussione: il primo per farci conoscere (prezzi bassi e senza limiti di notti); il 2ndo per assestarci nella “reputazione” e rientrare di almeno il 50% dei costi di ristrutturazione e arredi (✔️ Fatto); il terzo per generare profitto.

 

concludo dicendo una cosa ovvia, che però sfugge a molti, e cioè che la “redditività” non è data solo dal prezzo x notte, ma dal tuo tasso medio di occupazione; è quello l’obiettivo principale per valutare la “convenienza” dell’impresa che, ovviamente, ha anche costi fissi. La “qualità” ed i feedback degli ospiti sono invece il tuo grillo parlante o “balancing factor”, se preferisci.

Noi ci abbiamo messo tre anni, ma la sintesi è: si può fare!

 

 

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Stefano1181
Level 2
Milan, Italy

Ciao @Roberto1055 ,

grazie davvero per la disponibilità e la risposta esaustiva e molto dettagliata.

Vista la vostra esperienza avrei un’ultima domanda: quanto tempo mediamente è necessario per gestire un’appartamento su Airbnb?

Il mio dubbio è capire se si riesce a gestire il tutto con un ottimo grado di accuratezza pur svolgendo un “primo” lavoro da ufficio 9-18 lun/ven. Sia io che Elisa lavoriamo a tempo pieno e ci stiamo chiedendo se, con l’aiuto di qualcuno che si occupi delle pulizie e l’automatizzazione del check-in, sia fattibile questo tipo di affitti senza dover sacrificare tutte le ore libere per la gestione dell’appartamento.

 

 

Roberto1055
Level 10
Rome, Italy

Eccomi @Stefano1181 , ciao!

 

Ma sai che trovo più difficile rispondere a questo “quesito” che all’altro?

Troppe variabili per una “risposta secca”, a cominciare dai Guest… da noi ce ne sono di più o meno ordinati e rispettosi, che vanno via un po’ in ritardo o che ti chiedono di entrare un poco prima nell’appartamento, che capiscono al volo la differenza tra una “lavette” scura per il trucco ed un telo bianco per la faccia, di quelli che ti fanno trovare i piumini ben piegati e di altri che ti fanno capire che a letto si son proprio divertiti, oppure quelli che a casa non mangiano mai (ma siamo su un’isola pedonale dove su 500mt ci saranno decine di caffè, pub e osterie) e quelli che invece utilizzano tutto tutto, tutto, fino all’ultima posata…

 

Poi, anche tu, come Host, sei una variabile… cosa intendi per «ottimo grado di accuratezza» e quanto ci metteresti tu, in pratica, a raggiungerlo? Fare direttamente le pulizie per i primi ospiti ti aiuterebbe anche a formulare una richiesta coerente e in linea con le tue aspettative ad un eventuale collaboratore (come vivere e dormire nell’appartamento almeno una volta ogni tanto). Io, per esempio, senza contare il balcone, in casa ho tra le 11/12 piante, rigorosamente vere e tra sganciarle, innaffiarle, curarle etc etc, una parte di quel tempo lo devo, e lo dedico volentieri, a loro…

 

Quindi, «quanto tempo mediamente è necessario», dici…

noi abbiamo stilato anche una routine basica, in linea con il minimo dei nostri standard, che riusciamo a svolgere in due persone in 4 ore (che sono poi quelle che intercorrono tra l’orario di check-out (entro le 11:00) ed il successivo check-in (dalle 15:00). Ma è solo per non rimanere “scoperti”, perché lascia fuori alcune cose (x es. sì le maniglie, no tutte le porte; si le ante della cucina ma non il pannello in alto; si le piante ma ogni due check-out), ovviamente non direttamente dedicate alla Guest experience, ma alla nostra routine ideale; infatti, se noti la “slide” precedente, su trenta gg di calendario con 5 check-in, abbiamo ospitato mediamente per 21 gg, cioè con quasi un giorno prima e uno dopo dedicato alla cura dell’appartamento. 

 

Questo non solo è il nostro ideale, ci viene riconosciuto nelle recensioni e giustifica il nostro prezzo medio appena più alto dei competitors in zona, ma ci permette di fare anche la manutenzione (lampadine, graffi sulle pareti, aceto e bicarbonato negli scarichi, cerniere che si allentano, etc etc) e, soprattutto, di gestire direttamente sia i tessili (lavaggio e stiratura) che le pulizie, perché altrimenti i tre anni di “business plan” vanno quasi raddoppiati…

 

Considera che tra spese fisse (utenze, condominio) e le variabili (sostituzione tessili, piccole rotture, piante o fiori o vino o qualsiasi altro “welcome”, carta igienica, sapone per i piatti e quant’altro considererai come un basilare), aggiungendo anche la dichiarazione finale dei redditi, pur con il minimo della cedolare secca, i nostri costi del 2022 si sono assestati sul 38% del totale fatturato…

 

Per il self check-in invece ti rimando alle tante discussioni già presenti sulla Community sulla sua formale possibilità o meno per la vetusta legge italiana… posso solo aggiungere che gli ospiti gradiscono molto l’incontro di persona (ma non si può avere tutto nella vita) e, se vuoi, che è possibile “fissare” il giorno d’ingresso già dalla prenotazione direttamente sull’annuncio (eg. nel tuo caso, check-in solo di sabato o domenica).

 

 

Alberto1535
Level 10
Bologna, Italy

Grazie @Roberto1055 !

Due interventi illuminanti per tutti.

Parto dall'incidenza dei tuoi costi totali sui ricavi.

Io chiudo i conti ogni semestre, così a luglio cerco di correggere prezzi e strategie. Partito su Airbnb a settembre 2021, ridurre l'incidenza dei costi è il mio obiettivo di quest'anno, perseguito disincentivando le brevi durate (minima 3 notti che aumenta a 4, 5 per fiere o eventi; prezzi più alti per 3 notti) al fine di allungare la durata media dei soggiorni, ed aumentando i prezzi. La strategia è semplice ma deve fare i conti con la realtà di Bologna.

Poi tanti altri spunti di grande interesse su tutti gli aspetti dell'ospitalità, sui quali meditare.

 

Roberto1055
Level 10
Rome, Italy

Grazie @Alberto1535 , per le tue parole gentili e per l'alzata di palla... perché se è vero che il tasso medio di occupazione genera "fatturato", è verissimo che la durata del soggiorno è inversamente proporzionale all'incidenza dei costi, almeno quelli variabili, partecipando così attivamente al profitto e liberando tempo...

 

Anche noi abbiamo iniziato nel 2021, a Maggio, e pensa che nel nostro primo anno, con prezzi più bassi e nessuna impostazione di notti minime (per farci conoscere, ricevere più recensioni e "viziare" un po' l'algoritmo), l'incidenza dei costi totali superava di poco il 50% 😞

 

Ora che ci siamo assestati su una durata media di 3.9 gg, con un soggiorno minimo di 3, adeguando i prezzi verso l'alto, come dicevo sopra, è aumentato il fatturato e sono diminuiti i costi 🙂

Stefano1181
Level 2
Milan, Italy

Ciao a tutti,

 

grazie davvero per tutti i commenti e la condivisione della vostra esperienza. Ragioneremo su tutto quello che ci avete scritto per prendere una decisione 😊

 

 

Mira63
Level 10
Milan, Italy

@Roberto1055 lo fai un minicorso per host senza talento manageriale? Sottoscrivo quello che ha scritto @Alberto1535 : i tuoi interventi sono illuminanti e sempre accurati e chiari. Grazie

Roberto1055
Level 10
Rome, Italy

ahahah... volentieri @Mira63 , ma a condizione che tu ricambi con uno di Architettura & Design 😜

 

Grazie a te.

Mira63
Level 10
Milan, Italy

Ben volentieri! @Roberto1055 😎

Francesca
Former Community Manager
Former Community Manager
London, United Kingdom

Guardate che io vi prendo sul serio eh! @Roberto1055 @Mira63 
Se volete iniziare a sperimentare e organizzare qualcosa nella community, non vi resta che suonare il campanello: al resto penso io!  Giovannino si sta già agitando...

 


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Mira63
Level 10
Milan, Italy

@Francesca oddio cosi mi parte l'ansia da prestazione, subito 😄

Francesca
Former Community Manager
Former Community Manager
London, United Kingdom

@Roberto1055 grazie mille, sei sempre super preparato! Sapevo che "andavo a parare bene" 🙂 

Grazie mille! Impariamo un po' tutti dai tuoi commenti.
F

 


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