[2016] come inserire i redditi air bnb su 730 - irpef

[Christian67]

ciao a tutti.

come faccio a dichiarare sul 730 i redditi percepiti con i vari affitti via air bnb?

come computo su es. 1k guadagnati quanto sono rendita e quanto costi (sp. condominiali, utenze, etc)

gli importi percepiti sono tutti tassabili e quindi da dichiarare in toto?

grazie in anticipo.

saluti

christian

[Susanna0]

Se sei un privato, temo che tu non possa detrarre nulla, neppure le commissioni Airbnb.

Peró puoi fare la cedolare secca, se ti conviene.

Non so aiutarti perchè mi fa tutto il commercialista...

[Fabio203]

Ciao, come fa il tuo commercialista?il caffè in e in grado di fare la mia dichiarazione, aiuto

[Pasquale10]

Buongiorno, mi unisco alla conversazione. Come vanno inseriti nel 730 i redditi airbnb percepiti dall'affitto di una stanza dell'appartamento nel quale si vive? Nel quadro B "redditi dei fabbricati" o nel quadro D "altri redditi" (D4 o D5)? Grazie per ogni suggerimento. Pasquale

[Sandra128]

Ciao, io non faccio il 730, ma l'unico, però quando mi sono informata mi hanno detto che si possono inserire nella dicitura 'altri affitti' o 'altri redditi' e decidere se inserirli, a seconda del proprio imponibile, come reddito o come cedolare secca. Per la mia esperienza la cedolare secca è la via più semplice? Purtroppo non puoi detrarre le spese, ma paghi una percentuale fissa del 21 % e basta. Io uso quella. Se invece ne ricavi un reddito veramente consistente può convenire aprire una partita iva come attività e allora puoi scaricare tutte le spese, però diventa tutto molto più complesso e ala fine credo anche un po' più oneroso.

Non so dove compili il 730, ma di solito, anche in un Caaf ti sanno dare indicazioni al riguardo.

Spero di essere stata un minimo di aiuto.

Sandra

[Marta38 · Accepted solution]

*** REGIME FISCALE - LOCAZIONE TURISTICA

Se il proprietario intende esercitare l’opzione per la cedolare secca, l’aliquota è del 21% del canone. In questo caso, siccome si tratta di affitto breve, senza diritto all’aggiornamento del canone, l’opzione non deve essere comunicata all’inquilino.

L’opzione per la cedolare secca sarà esercitata all’atto della predisposizione del modello UNICO per cui resta l’obbligo di indicare nel quadro RB i canoni di locazione per finalità turistiche percepiti nel periodo di imposta.

Nella scelta tra tassazione ordinaria e tassazione cedolare secca bisogna tener conto della propria aliquota IRPEF e valutare di conseguenza quale è più conveniente.

Non ci sono limiti che evitano da dichiarare tali canoni di locazione per finalità turistiche ma solo nel caso in cui l’imposta da pagare sia inferiore a 20 €uro (senza considerare eventuali detrazioni di imposta per spese sanitarie, assicurazioni eccetera).

Il reddito da dichiarare è quello dei fabbricati, come sopra precisato, indicando per ogni periodo di locazione il relativo canone.

Quindi si dovrà indicare che è rimasto a disposizione per xxx giorni e per ogni periodo di locazione vanno indicati i giorni e relativi canoni.

Se dovesse optare per la cedolare secca per ogni contratto di locazione, dovrà essere barrata l’apposita casella indicata nel quadro RB e pagherà il 21%.

Se dovesse invece scegliere la tassazione ordinaria pagherebbe sul 95% dei canoni ( e non il 100%).

Non si deve tenere nessuna contabilità ufficiale, ma solo copia del contratto firmato dall’inquilino con relativa documentazione giustificativa del pagamento (ad esempio copia del bonifico), nel caso in cui l’Amministrazione finanziaria chiedesse la documentazione del reddito dei fabbricati non essendo prevista la registrazione.

[Fabio54]

Quindi se nel corso del'anno ho avuto 30 ospiti, devo compilare 30 righi differenti e non un solo rigo cumulativi do tutti i giorni in cui è stato affittato l'immobile?

[Marta38]

30 righi

[Marta38]

... anzi, potrebbero essere anche 60 se c'è stato sempre un periodo vuoto tra un soggiorno e l'altro;

e quindi rigo occupato, rigo vuoto, rigo occupato, ecc. ognuno con i giorni relativi di affitto o a disposizione.

ps i redditi al 95% del lordo.

[Savino1]

In merito a come inserire nel quadro B i vari periodi in cui l'appartamento è stato affittato, io mi sono informato all' Agenzia delle Entrate e la risposta è stata che posso anche unire in un unico rigo i periodi di affitto e in un altro il totale dei   cui è rimasto a disposizione, ora però leggendo  anche le vostre risposte mi sorgono dei dubbi- altra perplessità è cosa dichiarare, perché trovo assurdo dover pagare le tasse ad esempio sulle commissioni che AIRBNB mi trattiene, senza considerare anche  i consumi di luce gas acqua

[Roberto143]

@Savino1

Non è che paghi le tasse sulle commissioni Airbnb, paghi le tasse sull'affitto applicato alla locazione.

A parte, hai una spesa, un costo, per le commissioni Airbnb, ma sono un'altra cosa.

Capisco che uno si vede arrivare un importo solo, netto, ma in realtà sono due cose distinte.

sarebbe sicuramente più facilmente comprensibile se Airbnb inviasse il bonifico per l'importo dell'affitto, e poi fatturasse a parte le sue commissioni.

Se si stabilisce un affitto di 100 e poi si pagano 5 di commissioni, evidentemente abbiamo un netto di 95, ma i REDDITI da dichiarare sono 100.

I consumi , le utenze, le spese condominiali, se indicate chiaramente in contratto, possono essere scalate dalla locazione e quindi dal reddito imponibile.

[Roberto240]

Buongiorno,

ti ringrazio perché anche su questo argomento ho avuto dei chiarimenti su come procedere. Ne approfitto per chiedere una ulteriore spiegazione in merito ai consumi: là dove dici ....."I consumi , le utenze, le spese condominiali, se indicate chiaramente in contratto, possono essere scalate dalla locazione e quindi dal reddito imponibile."........... significa che, ad esempio, se incasso 100 euro lordi da AIRBNB e nel contratto con gli ospiti ho dichiarato che i consumi per luce, acqua e gas sono forfettariamente 30 euro, posso dichiarare come canone imponibile 70 euro ? ovvero dove le devo indicare per essere detratte dal reddito imponibile ?

Grazie.

Saluti

Roberto

[Roberto143]

@Roberto240

Occorre un attimo "sganciarsi" da Airbnb, e ragionare secondo le norme fiscali italiane.

Tu devi fare con il locatario un contratto di affitto. Che il contatto sia avvenuto tramite Airbnb, o tramite una agenzia fisica sul territorio o per una conoscenza personale non cambia.

Tu stabilisci, d'accordo con il locatario, un prezzo per l'affitto dell'alloggio.

100 euro? ok.

Con lui, puoi stabilire di questo importo, qual'è l'ammontare della locazione pura e semplice, e quale l'ammontare delle utenze, calcolate in modo forfettario, senza necessità di conguaglio.

Le utenze sono quelle che se avessi affittato 4+4, il locatario avrebbe normalmente pagato direttamente (intestandosi le bollette, il condominio, la TARI, ecc.).

La misura di questa quota da un punto di vista fiscale, deve essere ragionevole e giustificabile a fronte di un accertamento.

Non puoi definire un affitto di 100 e su questo calcolare una quota di 30 di utenze (allora perchè non 10 e 90?)

Per fare una cosa che regga ad un eventuale accertamento, ti suggerisco di prendere tutte le bollette in questione dell'ultimo anno, sommarle e dividere per i giorni dell'anno, in modo da individuare un valore giornaliero REALE medio di utenze, da conteggiare poi per gli effettivi giorni del soggiorno.

Così, AD ESEMPIO, potresti determinare un valore medio giornaliero, di 7 euro (che corrisponderebbero a circa 2500 euro in un anno, tra luce, acqua, gas, condominio, tari).

Se affitti l'appartamento ad un prezzo di 100 euro al giorno, di questi 93 sono locazione e 7 utenze.

Per un affitto di 5 giorni, farai un contratto di 500 euro, di cui 465 locazione, 35 utenze.

In sede di dichiarazione dei redditi potrai dichiarare solo i 465. 

Naturalmente, se durante l'anno avrai affittato per 200 giorni, e gli altri 165 la casa è rimasta a tua disposizione, dei 2500 euro circa di utenze annue, 1400 (200x7) le avrai scaricate sui locatari, i rimanenti 100 resteranno, giustamente, in capo a te.

PS: per rispondere alla tua ultima domanda: devono essere CHIARAMENTE indicate nel contratto SCRITTO che devi fare con l'ospite e che devi conservare per gli accertamenti dell'AdE (o della GdF) 

[Paola578]

Buongiorno, sono host solo da un paio di mesi e ho difficoltà a trovare le informazioni sul portale, sapresti dirmi dove posso scaricare un esempio di contratto? Grazie

[Roberto143]

@Paola578

Hai provato a fare una ricerca inserendo il termine ‘contratto’ o ‘contratti’?

Comunque di contratti di locazione in rete ne trovi quanti ne vuoi.

La struttura del contratto é la stessa; le clausole che si possono/vogliono inserire le puoi valutare autonomamente (eventualmente togliendone qualcuna per rendero più snello).