[2016] come inserire i redditi air bnb su 730 - irpef

[Christian67]

ciao a tutti.

come faccio a dichiarare sul 730 i redditi percepiti con i vari affitti via air bnb?

come computo su es. 1k guadagnati quanto sono rendita e quanto costi (sp. condominiali, utenze, etc)

gli importi percepiti sono tutti tassabili e quindi da dichiarare in toto?

grazie in anticipo.

saluti

christian

[Fabio31]

Scusa Roberto sono Fabio di Roma, un Host Sharing puro. Sono alle prese con il 730 e quest'anno per la prima volta dovrei denuciare i redditi derivati da questa nuova attività. Chiedo a te perchè ho visto che sei molto attivo nella Community e forse puoi aiutarmi a denunciare e pagare il giusto. Al Caf mi dicono di detrarre l'ammontare degli affitti del 5% e questo importo aggiungerlo al mio reddito, con il conseguente innalzamento di tutte le tasse regionali e comunali e un'imposta pari al 35% del reddito incassato per il 2016. Ma non eravamo soggetti alla cedolare secca del 21%? Posso applicare la cedolare secca anche con il 730? Sai in quale rigo e casella? Ti ringrazio per ogni chiarimento potrai darmi, grazie Fabio

[Roberto143]

@Fabio31

I redditi da affitto (se sei il proprietario dell'immobile) devono essere inseriti nel quadro B o RB del 730/Unico.

Ovviamente, come tutti i redditi, si cumulano per determinare il reddito imponibile e la conseguente fascia dell'aliquota marginale da applicare.

Viene applicata una riduzione del 5% a titolo di compensazione forfettaria delle spese (i privati non possono portare in detrazioni costi di varia natura - quindi neanche le commissioni Airbnb - ad eccezione di quelle "istituzionalmente" previste: spese mediche, interessi su mutuo abitazione principale, spese veterinarie, ecc. ecc.).

In alternativa, è possibile decidere di adottare la cedolare secca al 21% sui redditi da affitto; la scelta è possibile farla direttamente in fase di compilazione del quadro fabbricati nel 730, barrando l'apposita casella "cedolare secca".

In questo caso però:

- il reddito deve essere imputato al 100% (non al 95% come detto prima);

- la presenza del contratto in forma scritta (necessaria anche se non si adotta la cedolare secca) è doppiamente necessaria, in quanto è maggiormente probabile un accertamento dell'Agenzia delle Entrate, con richiesta della documentazione (appunto, i contratti);

- sui redditi ai quali si applica la cedolare secca, non è possibile applicare nessuna detrazione o deduzione (familiari a carico, spese mediche, ecc.) e non vanno a cumularsi con gli altri per la determinazione del reddito imponibile.

Quindi l'applicazione della cedolare secca, benchè apparentemente più vantaggiosa rispetto alle aliquote "normali" (21% contro dal 23% al 43% a seconda dei redditi) deve essere attentamente valutata considerando tutto il complesso della dichiarazione dei redditi, facendo quindi una simulazione con e senza applicazione della cedolare e verifica dell'ammontare delle imposte risultanti alla fine.

In sintesi: se non si hanno particolari detrazioni (tra spese mediche, ristrutturazioni edilizie, ecc. ecc.) l'applicazione della cedolare secca è ovviamente conveniente... se però ci sono detrazioni importanti, e l'imposta degli altri redditi non è sufficiente per assorbirle tutte, si rischia di andare a pagare qualcosa in più.

In sede di dichiarazione (commercialista o CAF) è possibile vedere i due risultati, scrocettando o meno le caselle nel quadro fabbricati.

[Michela110]

Buongiorno a tutti, vorrei avere una delucidazione in merito alle ultime notizie sulla "tassa airbnb" che il Governo ha deliberato in questi giorni... Ho letto su Sole24ore che è l'intermediario (airbnb) che deve versare per mio conto il 21% di cedolare secca ogni mese, trattenendolo dal mio incasso e versandolo con F23. Tutto questo a partire dagli incassi di Giugno 2017. Visto che la scadenza del pagamento di tale tassa è il 17/07/17 e avendo visto che non mi è stato trattenuto nulla oltre il compenso classico di Airbnb, cosa si deve fare?

[Roberto143]

@Michela110

Nulla. Aspettare.

[Daniela148]

Gentile Roberto,

ma quanto bravo sei?? Davvero, sei molto più esaustivo che in Agenzia delle Entrate!

Ora però, poichè dopo aver sentito e letto di ogni da tutti, in questo ultimo anno (è il 2° che tratto le locazioni turistiche e come Savino sono stata assalita da continui dubbi sulla tassazione), vorrei meglio capire:

1)  se ho avuto 20 ospiti, senza l'obbligo di registrazione (periodo inferiore ognuno al mese) e voglio provare il flag di cedolare secca, poi basta compilare il solo rigo del "B11",  con il solo riferimento al rigo in "sez. I" dell'immobile e barrando la colonna 8? 

Da nessuna parte quindi si evincono poi i 20 ospiti, corretto? e quel "Mod. n." in colonna 2?

2) facendo il 730, non mi sembra proprio, dalle "istruzioni", che in qualche modo si possa tentare l'alternativa del quadro "D", Altri Redditi (in alternativa alla decisione tra tassazione Irpef o a cedolare secca).  

E' possibile capire meglio cosa si dovrebbe compilare, tra i vari righi e colonne?

Grazie!

[Roberto143]

@Daniela148

Nel quadro fabbricati, é possibile sia indicare un rigo per ciascun soggiorno, spuntando quindi la casella cedolare secca per alcuni o per tutti: un rigo per ciascun soggiorno, quindi 20 soggiorni, 20 righi (più un rigo per ciascun periodo vuoto tra un soggiorno e l'altro); se la pagina del 730 non basta si continua su una nuova pagina.

Cosí facendo, si può anche decidere di assoggettare a cedolare secca solo alcuni dei soggiorni e non tutti.

questo potrebbe servire se si hanno comunque delle detrazioni da utilizzare, ma non tante da coprire tutta l'imposta degli altri redditi, e quindi si vuole utilizzare l'aliquota ordinaria fino ad un certo punto e poi, per gli altri, utilizzare la cedolare secca.

Diversamente, per semplicitá, qualora si desideri utilizzare lo stesso regime per tutti i soggiorni, si possono raggruppare (un rigo per il totale dei 20 soggiorni, un rigo per il totale dei periodi vuoti).

In questo modo non si evince il numero dei soggiorni, che però non é un elemento necessario nella dichiarazione. Ovviamente in caso di accertamento successivo si dovranno produrre tutti i 20 contratti, la cui sommatoria corrisponderà al totale riportato nel rigo.

La decisione se utilizzare l'aliquota della cedolare secca (21%) oppure l'aliquota marginale derivante dall'entità del reddito imponibile avviene non inserendo i redditi da affitto in un quadro (fabbricati) o nell'altro (diversi), ma semplicemente barrando la casella 'cedolare secca' nel quadro fabbricati.

La possibilità di utilizzare il quadro fabbricati dipende dalla caratteristica del contratto di affitto, dall'essere proprietario (o usufruttuario) o meno: se ad esempio, fai subaffitto non puoi inserire nel quadro fabbricati ma nei redditi diversi.

ps: grazie del complimento 😉

[Daniela148]

Sempre più bravo, caro Roberto! Ma mi sembro sempre più "defi" io....

Ok che proverò con la simulazione cosa mi conviene, se al 95% con la tassazione per fascia di reddito, o al 100% con cedolare secca, quello che non ho capito (e non so se mi sono spiegata io) è come e se posso provare l'alternativa del Quadro D, Altri Redditi, rigo D4 (Redditi Diversi), con queste locazioni turistiche (me lo avevano già prospettato molto vagamente in Ag. delle Entrate).

Non mi pare che ci sia un caso che rientri in questo genere di attività....

(P.S. la "concorrenza" che applica commissioni al 15%, anche qui tutte tassate, vero?? :'(((  Bonifici non ne fanno ai partner, che pagano però con domiciliazione bancaria, fatturando in quel mese un importo cumulativo, a fronte di più clienti..).

Grazie della tua solerzia ed estrema disponibilità. 😉

[Roberto143]

Scusa @Daniela148, ma questa volta sono io a non capire.

Non ho proprio capito il motivo di trovare un'alternativa nel Quadro altri redditi, non ho capito a cosa/chi ti riferisci quando parli di concorrenza che applica il 15% di commissioni, no bonifici ma domiciliazione, importo cumulativo... 😮

davvero, non ho proprio capito nulla.

puoi riformulare?

grazie 😉

[Daniela148]

Scusa Roberto... Non posso far nomi, perchè è altra piattaforma, similare  ad Airbnb, ma con commissioni notoriamente più alte (15 o 18%).

L'altra soluzione sulla teoria degli "Altri Redditi", sul Quadro D (credo D5 o D4), me l'aveva segnalata un funzionario in Agenzia delle Entrate (ovviamente, liquidandomi in 30 secondi, perchè forse non sapeva neanche lui di cosa parlasse...  Ma il dubbio mi è rimasto..).

Era una terza strada che volevo valutare (fosse stata ovvia e compatibile), in alternativa alle prime due...

[Susanna0]

@Daniela148 Tranquilla, puoi fare i nomi! Ahahah

@Roberto143, parlava di Booking ovviamente

[Daniela148]

Ahah! Grazie Susanna!...

Pensavo sarei stata cacciata via... per sempre! 😄 😉

[Jim1]

Ciao @Daniela148,

Benvenuta nella community!

Tranquilla, non si viene assolutamente cacciati via se si fanno nomi 🙂 Ti segnalo comunque le linee guida del Community Center, che possono essere di utile lettura per una corretta partecipazione al forum, e la seguente guida [GUIDA] Community Center.

Ti consiglio inoltre di taggare sempre l'utente (o gli utenti) a cui ti rivolgi aggiungendo la @ davanti al nome, in modo che questi possa ricevere una notifica e sapere che lo hai menzionato; in caso contrario potrebbe non leggere il messaggio. Una volta digitata la @ ti si apre un menù a tendina dove puoi scegliere l'utente (o gli utenti) al quale vuoi indirizzare il messaggio. In questo caso quindi: @Susanna0, @Roberto143 - che ringrazio per gli interventi.

Spero sia utile.

[Roberto143]

@Daniela148

Cioè, tu vorresti capire se è possibile utilizzare in quadro redditi diversi al posto del quadro fabbricati... per poi scaricare il costo della commissione del portale? (che sia Airbnb o altri?).

Il quadro va scelto in base alla tipologia effettiva del reddito, non é una opzione che si può scegliere a seconda del gradimento.

Se sei proprietaria dell'immobile, lo devi iscrivere nel quadro fabbricati e riportare la rendita catastale.

Se poi lo affitti, devi riportare i redditi da affitto (al 95%) a prescindere che sia affitto turistico, transitorio, 3+2 o 4+4.

Il reddito da affitti contribuisce a determinare il reddito imponibile e quindi l'aliquota irpef relativa. Dall'imposta é possibile applicare le detrazioni consentite. Le commissioni dei portali NON sono spese detraibili.

Se invece vuoi optare per la cedolare secca devi dichiarare il 100%, il reddito non contribuisce a determinare l'imponibile, ma non puoi (sull'imposta che ne deriva al 21%) applicare alcuna detrazione; per questo si chiama "secca". 

Per detrazioni, intendo le spese mediche, gli interessi su mutuo abitazione principale, ristrutturazioni edilizie o recupero energetico ecc... non certo le commissioni dei portali.

Tutto questo se fai locazione turistica.

Se invece fai attività ricettiva, (casa vacanza o b&b non imprenditoriali) o se subaffitti (non sei proprietaria) allora devi inserire i redditi nel quadro redditi diversi e potrai scericare le spese direttamente connesse al conseguimento del reddito, come ad esempio l'affitto che paghi tu al proprietario se fai subaffitto e (forse) le commissioni dei portali (non ne sono sicuro).

In compenso non potrai fare la cedolare secca.

Gli aspetti da considerare, nella scelta "a monte" di come impostare la modalità dell'ospitalità (se fare cioé una "semplice locazione" oppure una "attività ") deve tenere conto di vari aspetti, sia normativi che fiscali (non solo fiscali o non solo normativi).

Se fai CAV non imprenditoriale, dovrai sottostare alle regole della tua Regione (su dotazioni, spazi, regole, sicurezza, ecc.) e avrai certe regole fiscali; se fai semplice locazione, non avrai limitazioni particolari (se non quelle ovvie della segnalzione ospiti, eventuale imposta di soggiorno, segnalazione istat, non potrai fornire servizi aggiuntivi, ma potrai benefichiare della cedolare secca al 21%.

Una volta fatta la scelta, non si può cambiare regime fiscale a piacimento, ma ci si deve attenere a quello compatibile con la propria tipologia.

Nella locazione, é comunque possibile, nello scrivere il contratto di locazione (obbligatorio) separare la quota locazione dalla quota utenze; se chiaramente indicata in contratto questa separazione, é possibile dichiarare (al  95% o al 100%) la sola quota locazione.

La commissione dei portali non é scaricabile.

Puoi però, facendo bene i conti e quindi considerando tutto: costi fissi, utenze, tasse, commissioni, spese manutenzione, ecc. individuare una proposta di costo differenziata a seconda del portale, in modo da avere, più o meno, lo stesso ritorno finale (se ad esempio vuoi avere 100, metterai a 105 su airbnb e a 118 su booking).

[Daniela148]

Gent.mo e mitico Roberto ("l'espertissimo" ;-),

sai che però, ora vorrei chiarire alcuni altri punti...

- "sui CAV non avrai limitazioni particolari (se non quelle ovvie della segnalazione ospiti, eventuale imposta di soggiorno, segnalazione istat)",  i miei addetti sul posto (che pago a loro volta), non so se realmente esercitino tutto ciò (normative che peraltro avevo già letto in qualche modo su Airbnb). Quindi? Manco di qualcosa?

Inoltre.... "non potrai fornire servizi aggiuntivi, ma potrai beneficiare della cedolare secca al 21%"

Non mi è chiaro cosa siano i "servizi aggiuntivi" e dove si andrebbe a mettere in dichiarazione della cedolare secca...

- nel caso di cedolare secca: "ma non puoi (sull'imposta che ne deriva al 21%) applicare alcuna detrazione...

Per detrazioni, intendo le spese mediche, gli interessi su mutuo abitazione principale, ristrutturazioni edilizie o recupero energetico ecc...".  

Questa cosa non l'ho mai capita... Se sul mio 730 indico le spese mediche dell'anno di riferimento e quanto dici, pur legato ad altre abitazioni (es. quella di residenza o altre), per quell'anno non mi verranno calcolati/considerati i benefici relativi?

- "Se invece fai attività ricettiva, (casa vacanza o b&b non imprenditoriali) o se subaffitti (non sei proprietaria) allora devi inserire i redditi nel quadro redditi diversi e potrai scericare le spese direttamente connesse al conseguimento del reddito, come ad esempio l'affitto che paghi tu al proprietario se fai subaffitto e (forse) le commissioni dei portali (non ne sono sicuro)

(ma con "attività ricettiva" e "CAV non imprenditoriale", intendi la stessa cosa?)

Un ultima cosa. Non mi è chiaro se la proposta che mi fa un'agenzia immobiliare sul posto, possa esercitare questo CAV o come altro possa essere considerato... Vuole farmi contratto del tipo che loro prendono tutti gli introiti dei clienti, sostenendo che da lì potremmo scalarci tutte le spese di gestione documentate, es. condominiali, utenze luce/gas, manutenzione, cambio elettrodomestici e simili, e al netto dalle loro commissioni di locazione, potrei inserire il tutto (quasi niente,a  questo punto.. ;-), in cedolare secca.  Come avverrebbe questa cosa in dichiarazione? Anche questi negli Altri Redditi?

(Grazie... sei Angelo..., non Roberto... :D;-))

[Daniela148]

Scusa Roberto, ho riletto meglio...

Sul "(ma con "attività ricettiva" e "CAV non imprenditoriale", intendi la stessa cosa?)", ho visto meglio che hai scritto con la prima si beneficia di cedolare secca, con l'altra...no.  Quindi non mi è ben chiara la differenza.. (ultima cosa che chiedo).

(ti sto facendo impazzire, capisco, ma credo così, una volta per tutte, che tutto il concetto venga meglio dipanato per tutti...

Poi, alla fine, lo stampo e vado a distribuirne copia in Agenzia delle Entrate, che lì non c'è nessuno che capis..... qualc.... CENSURA... 😉