1) Scrivi chiaramente:
° Oggetto del contratto? Una porzione dell’unità immobiliare XXX individuata dalla planimetria allegata al presente contratto e colorata con il colore rosso (Allegato A) di cui costituisce parte integrante.
Identikit: riporta città, via, interno, immobile composto complessivamente da …… (riportare il numero vani + cucina e servizio/i), dati catastali.
Precisa altresì che il conduttore avrà la comunione di uso di servizi e spazi comuni, e che il locatore si riserva la residua porzione con facoltà di locarla.
° Trattasi di porzione di immobile arredata? Sì, come da elenco-inventario sottoscritto dai contraenti (Allegato B).
° Viene sottoscritto un “Patto di coabitazione”? E’ vivamente consigliato (Allegato C).
Perché? Perché mette per iscritto regole di buon senso e impedisce che tu finisca dentro ad una puntata del “Trono di Spade”.
Ma che è ‘sto “Patto di coabitazione”? E’ un patto interno di non belligeranza che non va confuso con il regolamento condominiale.
Che cosa contiene codesto “Patto di coabitazione”? Contiene le modalità pratiche della gestione della convivenza in proprietà altrui concessa ad un comodatario (utilizzo degli spazi, rispetto orari di riposo, zone off-limits, amici in transito, cene ecc.).
° A chi concedo questa porzione di immobile? Al signor YYY identificato mediante il documento di riconoscimento ZZZ (riporta i dati anagrafici e fiscali).
° Per quanto tempo? Per il periodo dal ………… al ………… .
° A che prezzo? Al prezzo complessivo convenuto di € …………….. . Non ti dico che tu non possa “spacchettare” il prezzo totale: Effettivo canone di locazione = € XXX; Utenze = € YYY. Pulizia locali = € KKK ecc., ti sto solo dicendo che io non lo farei per le ragioni esposte al 2).
° Per quale finalità? Per finalità turistica, esclusa ogni altra finalità (di lavoro, di studio ecc.).
L’immobile verrà utilizzato dal conduttore esclusivamente quale abitazione secondaria (l’elezione domicilio è cosa diversa: qualsiasi comunicazione o contestazione deve essere inviata ad un indirizzo certo), dichiarando il medesimo di avere la sua abitazione principale nel Comune di ….in via …… n° ….. ovvero nel seguente Stato …….. Il locatore si è determinato alla conclusione del presente contratto esclusivamente in funzione di quanto dal conduttore sopra dichiarato.
° Gli impianti sono a norma? Sì. Il locatore dichiara che l’impianto elettrico e l’impianto di distribuzione gas e acqua sono a norma delle leggi vigenti: gli attestati di conformità sono presso il locatore.
° Consegna APE? L’attestato di prestazione energetica deve essere riportato nell’annuncio o comunque deve essere reso disponibile già all’inizio delle trattative, ma, nei soli contratti brevi non registrati, non è necessario inserire la clausola informativa a contratto.
Allegato A: planimetria in cui è evidenziata in rosso la camera in esclusiva e in giallo gli spazi comuni.
Allegato B (datato e firmato): verbale di consegna della camera X. E’ un check-up. Dai i voti alla camera in esclusiva e ai beni in essa contenuti: pavimenti, soffitti, pareti, porte, finestre, balconi, letto, armadio ecc. Ti servirà al check-out per accertare lo stato manutentivo del bene, accertando eventuali danni.
Il conduttore dichiara di ricevere n°1 esemplare delle seguenti serrature: portone d’ingresso fabbricato, porta d’ingresso appartamento, porta camera X.
Allegato C: Patto di coabitazione: regole di convivenza.
NOTA
Posta la condizione di parziarietà della locazione, per evitare possibili malintesi sostituisci negli altri articoli l’espressione “unità immobiliare” con “porzione di unità immobiliare”.
2) Non per fare l’esperta di turno, ma io scriverei:
“Il canone di locazione è convenuto in euro XXX. Il canone include: pulizia dei locali / fornitura di biancheria / acqua, gas, energia elettrica / wi-fi ………”
Riguardo quote di spesa (utenze, pulizia ecc.), posto che la ripartizione deve essere calata nella singola fattispecie in relazione all’effettivo oggetto del contratto di locazione (in questo caso: parziale), io aggiungerei semplicemente una frase generica, senza andarmi ad incasinare con frazioni, percentuali e consuntivi di anni precedenti: ad es. “proporzionalmente al godimento dell’abitazione da parte del conduttore”. Solo qualora il medesimo ti chiedesse delucidazioni sulla ripartizione, gli fornirai il criterio di calcolo utilizzato e i documenti giustificativi delle spese.
Gli ospiti che arrivano da AIRBNB non si aspettano minimamenteche tu gli faccia firmare contratti del tipo sopradescritto se non lo hai scritto nell’annuncio e nelle Regole della casa (Occhio! La sottoscritta @Maria242 fa locazione turistica. Non è CAV. Non è un Bed & breakfast.): scoprirai presto che la mancanza di comunicazioni anticipate crea sempre dei malintesi.
Non incasinare l’ospite, che è già abbastanza incasinato di suo, con “il canone al lordo di”, “il canone al netto di”. Anche perché non c’è nessun lordo o netto (il lordo e il netto lo trovi solo nella pagina delle transazioni di AIRBNB). Dimentica transazioni a debito (commissioni) o a credito (corrispettivi). C’è solo l’ammontare di un affitto che determina un reddito che, come privato, devi dichiarare. Punto. Non sei un’azienda che deve determinare i ricavi meno i costi.
3) Il mio esempio, in realtà, si riferiva alle spese condominiali, ossia a quelle spese che interessano gli spazi comuni del condominio (pulizia delle scale, spese ascensore, portiere, elettricità ecc.), non alle spese correlate alla fornitura privata, personale (non condominiale) di un’utenza (ad es. acqua) di cui l’host (e non il condominio) rimane titolare.
Ti ricordo che, nelle locazioni brevi poste in essere dal comodatario, tu operi non in un contesto di redditi fondiari, che si tassano senza tener conto dei costi di produzione (i rimborsi di spese che fanno carico all’inquilino non rientrano nella base imponibile), ma nel diverso ambito dei redditi diversi, che si tassano al netto dei costi strettamente afferenti, ai sensi dell’art.71 del TUIR.
Pertanto, il comodatario – se non opta per il regime della cedolare secca – può dedurre le spese sostenute (ad es. le spese condominiali) inerenti la produzione del reddito. Se, invece, il comodatario opta per la cedolare secca non può dedurre alcunchè e, quindi, la colonna 5 del rigo RL10 non va compilata.
4) Il reddito che devi dichiarare è quello che trovi scritto sul tuo contratto di locazione.
Camera X. Stabilisci un costo per notte: € 30,00? Il guest si ferma 7 notti? Fanno € 210,00. Ci aggiungi pulizia + biancheria: € 20,00? Fanno € 230,00. Gli addebiti pro quota le spese delle utenze calcolate forfetariamente (le Entrate sostengono che subiscono il prelievo alla fonte anche i rimborsi spesa forfetari), quindi, non in base ai consumi effettivi, di acqua, luce, gas e wi-fi: € 20,00? Il canone ammonterà complessivamente a € 250,00 che andrà dichiarato.
That’s all girl!
