ADEMPIMENTI DI LEGGE

[Angela125]

salve, al momento che ospito dei clienti tramite il portale non sono tenuto alla registrazione mediante un contrattino tipo quelli che si fanno per brevi periodi e registrati all'agenzia delle entrate, giusto?

seconda domanda i nomi dei signori ospitati vanno segnalati all'ufficiale di P.S. del proprio Comune di appartenenza o ci pensa direttamente AIRBNB?

Grazie in anticipo

[Marta38]

@Raul-E-Veronique0

Scusa, solo una precisazione: quando ho scritto "le leggi e i regolamenti non sono affar loro" non mi riferito ad Airbnb (che ovviamente non può star dietro alle regolamentazioni di tutti i paesi del mondo), ma agli host, che iniziano queste attività senza informarsi bene preventivamente.

Anzi, proprio recentemente Airbnb ha inviato una comunicazione a tutti gli host ricordando l'obbligo della segnalazione degli ospiti alla Questura.

Ma credo sia un compito e dovere dell'host informarsi adeguatamente, PRIMA di iniziare ad operare, sulle varie disposizioni di legge.

Rivolgersi ad un commercialista mi sembra il minimo: o si è esperti un po' su questi aspetti, oppure è meglio affidarsi a qualcuno che ne macina quotidianamente.

Per quanto riguarda la questione dei servizi accessori, in realtà non è proprio vago: nella maggior parte dei casi (non conosco di preciso per la VdA) nelle regolamentazioni regionali per la locazione turistica 'pura' (il termine pura sta proprio ad indicare la locazione senza attività ricettiva) viene specificato "senza fornitura di servizi accessori", per i motivi che credo di aver chiarito sufficientemente (riguardo alla possibile commistione con le attività ricettive vere e proprie).

In realtà il concetto è abbastanza semplice: se vuoi fare affitto, fai affitto e basta (e allora puoi accedere alle regole anche fiscali del semplice affitto), se invece vuoi fare attività ricettiva, prendi la partita iva, paghi i contributi ecc. ecc.

Comunque consultati con lo studio di avvocati e porta qui nel forum, a beneficio i di tutti, i chiarimenti che ti daranno... ne abbiamo bisogno come il pane!! 🙂

Roberto

[Raul-E-Veronique0]

Che Airbnb si attivi solo su segnalazione è vero per quanto riguarda proprio l'obbligo della segnalazione alla questura. La questio nasce da una mia seganlazione al call center di Milano proprio in merito a questa problematica laddove in prima battura mi hanno risposto che gli host airbnb non segnalavano alla questura gli ospiti.!!!!

Si potrebbe forzare con un forum italiano la direzione italiana di airbnb ha emanare una summa delle direttive italiane obbligatorie per legge, escludendo le regole regionali o comunali che variano nel territorio. Proprio perchè pare che le cose si complichino in Italia sarebbe interesse di Airbnb evitare che molte offerte di hosting chiudano per mancanza di requisiti (vedi le camere in comune con il proprietario che non hanno riscontro nelle categorie delle leggi reginali sulla recettività). Anche le regioni (per prima la mia che ha una legge del 1996) dovrebbero aggiornare la loro legislazione sulla base dei nuovi sistemi di host sharing. In realtà sono ferme alle offerte di 20 anni or sono.

Raul

[Raphael17]

@Raul-E-Veronique0 @Marta38

Buongiorno,

Leggo con molto piacere che non sono l'unico che si pone domande e cerca soluzioni cercando di seguire le legislazioni Nazionali e Regionali. 

In merito alle mie perplessitá, sono andato a rileggermi le leggi regionali (valide per la Valle D'Aosta, ma che credo piú o meno siano uguali in ogni regione) che dicono quanto segue:

Legge Regionale 29 maggio 1996 n. 11 - Art. 25 (Appartamenti ammobiliati per uso turistico)

1. Non sono soggetti alla disciplina dell'esercizio dell'attività di affittacamere e delle case e appartamenti per vacanze coloro che danno in locazione a forestieri case e appartamenti, di cui abbiano a qualsiasi titolo la disponibilità, senza la fornitura dei servizi complementari di cui all'art. 14 e sempre che non ricorrano le condizioni di cui all'articolo 17.

Vado quindi a prendere l'art. 14 (Affittacamere):

1. Sono esercizi di affittacamere le strutture ricettive nelle quali sono forniti alloggio e, eventualmente, servizi complementari, con una capacità ricettiva complessiva non superiore a dodici posti letto e composte da non più di sei camere destinate ai clienti, delle quali una, configurata come monolocale di superficie minima pari a metri quadrati 17,50 al netto della superficie del bagno, può essere dotata di cucina autonoma. Le camere possono essere ubicate al massimo in tre stabili o in una porzione di tre stabili, purché distanti non più di 50 metri l'uno dall'altro (12a).

2. Gli affittacamere possono somministrare alimenti e bevande limitatamente alle persone alloggiate.

3. Gli affittacamere devono assicurare, avvalendosi della normale organizzazione familiare, i seguenti servizi minimi di ospitalità, compresi nel prezzo della camera:

a) pulizia dei locali e sostituzione della biancheria ad ogni cambio di cliente ed almeno una volta la settimana;

b) fornitura di energia elettrica, acqua corrente calda e fredda, riscaldamento.

4. L'attività di affittacamere può altresì essere esercitata in modo complementare rispetto all'esercizio di ristorazione, qualora sia svolta da uno stesso titolare in una struttura immobiliare unitaria.

E l'art. 17 (case e appartamenti per vacanze):

1. Sono case e appartamenti per vacanze le unità abitative, ubicate anche in stabili diversi, purché situate nel medesimo territorio comunale, composte da uno o più locali, arredate e dotate di servizi igienici e di cucina autonomi, gestite unitariamente da soggetti iscritti al registro delle imprese per l'affitto ai turisti senza offerta di servizi centralizzati o prestazioni di tipo alberghiero, nel corso di una o più stagioni, con contratti aventi validità non superiore a cinque mesi consecutivi (19).

2. Nella gestione delle case e appartamenti per vacanze devono essere assicurati i seguenti servizi essenziali per il soggiorno degli ospiti:

a) pulizia delle unità abitative e fornitura di biancheria ad ogni cambio di cliente e almeno una volta alla settimana;

b) fornitura di energia elettrica, acqua e riscaldamento;

c) manutenzione delle unità abitative e degli impianti tecnologici, riparazione e sostituzioni di arredi, corredi e dotazioni;

d) locale di ricevimento, recapito e assistenza degli ospiti;

e) dotazione di attrezzatura idonea alla preparazione e alla conservazione dei cibi.

3. Nelle singole unità abitative può altresì essere assicurata la dotazione di telefono, radio, televisione e filodiffusione.

4. La gestione di case e appartamenti per vacanze non può comunque comprendere la somministrazione di alimenti e bevande.

5. Agli effetti della presente legge si considera gestione di case e appartamenti per vacanze la gestione non occasionale e organizzata di due o più unità abitative ad uso turistico. (19a)

Quindi tralasciando la questione fiscale, per la quale ritengo appurato il fatto che si debbano dichiarare tutti gli incassi, mi focalizzo sulla questione servizi accessori: secondo quanto emerge dalla legge Regionale,

- i servizi di pulizia dei locali

- sostituzione della biancheria ad ogni cambio di cliente

Vengono ritenuti appunto "servizi complementari", quindi a livello teorico NON possono essere forniti. Seguendo questo ragionamento, l'host ha l'obbligo di dare una casa/appartamento SENZA bianceria. Io che per esempio, fornisco le lenzuola e asciugamani sono quindi "fuorilegge" (senza cambi quotidiani, ma solo ad ogni cambio di cliente), secondo quanto detto pocanzi. 

Per ció che riguarda invece la pulizia dei locali, anche qua, ancora qualche domanda viene spontanea: io che affitto per brevissimi periodi (massimo 1 settimana), e che faccio la pulizia SOLAMENTE al check-out, anche qua vado contro alle disposizioni Regionali (?!?!). 

Come detto dal Sig. Raul, anche io ritengo che ci sia bisogno di un aggiornamento delle leggi che sono oramai vecchie e non tengono conto dei nuovi "mercati" che si sono venuti a creare con l'avvento di internet. 

Raphael 

[Marta38]

@Raphael17

la certezza sulla definizione dei servizi accessori alla persona non c'é.

Consiglio comunque la lettura di questa pagina

Non credo possano sussistere dubbi in merito alla pulizia dei locali effettuate tra un soggiorno e l'altro.

Sulla biancheria (nell'armadio o letto pronto) in effetti la cosa non é ben definita.

Credo comunque, che la distinzione tra locazione turistica e casa vacanza sia determinata da una serie di "indizi"... meno se ne lasciano, meno sussiste la possibilitá di incorrere in contestazioni.

Stipulare un contratto (indicando chiaramente tutti i termini di legge, esplicitando la non fornitura di servizi accessori), rilasciare la ricevuta sempre specificando tutto il possibile, non fornire alimenti, ecc ecc ... fare TUTTE queste cose può aiutare a non creare equivoci.

Se non si fa il contratto, anche il fatto di fornire il letto "fatto" potrebbe essere un indizio di troppo.

Roberto

[Raul-E-Veronique0]

Il discrimine almeno per la Valle d'Aosta è proprio quello dei servizi complementari che per gli affittacamere possono avvenire anche più di una volta la settimana, mentre nel nostro caso solo al Check out. Comunque cautelativamente io ho tolto le spese di pulizia dagli extra e aumentato il prezzo, nonchè tolto la spunta sui servizi essenziali fino a quando non ci saranno ulteriori chiarimenti. Di colazioni non ne fornisco e ho dichiarato tutti gli emolumenti incassati al mio commercialista.

E assurdo che ciò che si fa in tutta l'europa come accoglienza casalinga dei turisti non si riesca a fare in Italia che è la prima nazione per turismo soprattutto in  questo momento e che le regioni non comprendano che a fronte di una spesa limitata e spesso divisa tra 4-5 ospiti l'indotto in fatto di ristrazione, musei, funivie, sky pass è moltiplicata x 4-5 soggetti. Poi il turismo straniero è stufo di pagare 90-150 euro a notte per sole due persone quando con una cifra minore ha  a disposizione un appartamento con cucina etc, piuttosto che una camera d'albergo o peggio un affittacamere dove non può cucinare e fare null'altro che dormire.

Bisognerebbe che la piattaforma italiana di Airbnb desse per scontate le pulizie, lenzuola e asciugamani ad ogni accesso, quindi eliminando la dizione servizi essenziali.

Raul

[Marta38]

@Raul-E-Veronique0

il discrimine non é nelle indicazioni della Regione, quanto nella valutazione dell'Agenzia delle Entrate o della Guardia di Finanza.

Come ho giá cercato di spiegare in precedenza, dobbiamo fare riferimento da una parte al nostro codice civile, e dall'altra alle agevolazioni fiscali che hanno le locazioni rispetto all'attivitá ricettiva.

Se non si vogliono impedimenti o dubbi sull'erogazione dei servizi accessori, é sufficiente dichiararsi come casa vacanza non imprenditoriale, richiedere la partita iva (anche a regime forfettario al 40%), pagare l'imposta del 5% per i primi 5 anni come nuova attivitá, poi il 15%, i contributi per un 25% circa e si possono fornire tutti i servizi accessori che si vogliono.

Non é una questione di Airbnb o europea o altro... bisogna solo sapere che tipo di attivitá si vuole fare e quale regime fiscale adottare.

Io onestamente non conosco i regimi fiscali e le agevolazioni delle altre nazioni... di sicuro esistono, anche se diverse dalle nostre.

Roberto

[Alessandro64]

@Marta38

ciao scusa l off topic, ti avrei mandato un pvt ma so cosa stai facendo, ti appoggio naturalmente e faro' altrettanto.

ho una questione di non poco conto qui,https://community.airbnb.com/t5/Aiuto/occupazione-senza-avviso-e-caos-spostamento-mobilia/td-p/21444..., in cui uno di noi due fornisce indicazioni errate. Il mio fiscalista dice che la cessione di fabbricato e' obbligatoria, qualcun altro dice che ci pensa l' ADE (non mi risulta). vista la tua esperienza, potresti intervenire? qualcuno rischia grosso, sia amministrativamente che penalmente,e non sono io! un saluto

Alessandro

[Raphael17]

@Raul-E-Veronique0 @Marta38

Per quanto riguarda gli affittacamere (ne ho aperto uno proprio poco tempo fa, nel mese di agosto), confermo che é possibile avere tutti i servizi accessori quali pulizie, somministrazione di alimenti (previo determinati corsi). 

Nel caso di case e appartamenti per vacanze, non c'é scritto con chiarezza che le pulizie devono essere effettuate al check-out del cliente, ma si fa riferimento solamente ai servizi accessori in generale senza entrare nel merito. Credo che sia interpretazione personale ció che uno fa: a parer mio, mi sembra logico e "normale" fornire questi tipi di servizi. 

Per la questione prezzo, ho una idea un pó diversa, nel senso che spesso ho avuto clienti che hanno pagato piú di una stanza di albergo perché qualitativamente il mio appartamento risultava migliore rispetto a un qualsiasi struttura ricettiva alberghiera/extra alberghiera della zona (scelte personali). Inoltre la scelta, spesso e volentieri incide molto sul fatto di avere una cucina e spazi propri (compresa la tranquillitá) che in albergo non possono esserci. 

La cosa che mi fa un pó girare le scatole é che le associazioni di albergatori stanno cercando in qualsiasi modo di arginare questo "fenomeno", quando, sempre a parer mio, non hanno capito che é un mercato in continua crescita e che non possono andare a contrastare. Nel nostro caso regionale, l'unico appiglio a cui si sono aggrappati é appunto la questione dei servizi accessori, cosa che ritengo di poco conto se guardiamo l'intero settore. 

Mercoledi ci sará la riunione (A PORTE CHIUSE), dell'ADAVA (associazione albergatori), associazione Sindaci, Questura, guardia di finanza e assessorato al turismo. 

Sono quasi certo che, alla conclusione di questa tavola rotonda verranno inseriti:

- tassa di soggiorno (giustamente)

- iscrizione istat (giustamente)

Verranno fatti controlli fiscali e le persone che hanno cercato di fare i furbi verranno sanzionate. 

Non credo si cercherá (dal lato regionale) di "chiudere" questo mercato, anche perché gli indotti derivanti da tassa di soggiorno possono essere ingenti. 

Raphael 

[Marta38]

@Raphael17 @Raul-E-Veronique0

- noi non sappiamo a quali regole, quali regimi fiscali, quali incombenze normative sono a carico di chi affitta il proprio appartamento in Francia o in Polonia o in Svezia.

Così come di certo non lo sanno i turisti stranieri che vengono qui in Italia (visto che non lo sanno nemmeno gli italiani!).

Uno arriva in vacanza, prende un casa in affitto paga e punto.

Cosa ne sa se deve mettere i redditi nel quadro fabbricati o nei redditi diversi?

Così come non sappiamo noi a cosa devono sottostare negli altri paesi.

Noi dobbiamo sapere quelle che sono le regole in Italia.

Poi se in futuro le normative, almeno a livello europeo saranno uniformate meglio così, ma di sicuro di cosa possiamo discutere se ci sono paesi europei (vedi Irlanda o Belgio ad esempio) che hanno regimi fiscali agevolati e che creano danno a tutti hli altri paesi europei?

Per quanto concerne l'alzata di scudi delle associazioni di albergatori, bé una riflessione la farei.

Avere un mercato sommerso, in buona parte in nero, che non paga le tasse sui redditi incassati, o che se li paga beneficia della cedolare secca al 21% come se facesse affitto ma intanto attira ospiti con i servizi aggiuntivi, che non fa pagare l'imposta di soggiorno, che non chiede i documenti ecc. ( e questa é purtoppo la situazione diffusa)... bé, se fossi un albergatore, che invece deve dichiarare tutto, pagare i contributi, pagare l'Iva, avere ispezioni della GdF e della ASL, ecc ecc... un pochino mi roderebbe il c... anche a me... a voi no?

Ovviamente non sto parlando di voi, che sicuramente siete in regola, ma dei (vostri e miei)

colleghi che invece non lo sono, e che fanno concorrenza sleale anche a voi, potendo fare prezzi più bassi di un 30-40% rispetto ai vostri.

Roberto

[Raphael17]

@Marta38 @Raul-E-Veronique0

Buonasera,

Concordo assolutamente con quanto detto da Roberto, capisco gli albergatori che si trovano un mercato piú grande e con molta piú "concorrenza sleale". Io, in quanto operatore turistico con il mio affittacamere lo vedo sulla mia pelle cosa voglia dire tutto ció (e sono il primo a voler gli appartamenti nel mercato!) 

Proprio quest'oggi l'associazione dei consumatori ha risposto a quanto affermato dall'ADAVA, qui di seguite l'articolo:

"Case vacanza e hotel, nella nostra piccola regione possono convivere tranquillamente insieme". A scriverlo in una nota è l'Adoc, l'Associazione dei consumatori che si dice stupita che l'Adava, l'Associazione degli albergatori, "si preoccupi tanto su come i turisti transitino e soggiornino in Valle d’Aosta". 

L'Associazione sottolinea in particolare come "i fruitori di case vacanze e hotel siano utenti diversi tra loro, e quindi una più vasta gamma di turisti che usufruiscono dei servizi che la Valle propone: più transiti sulle nostre autostrade, più entrate per le piccole imprese dislocate nei piccoli comuni, piu’ lavoro per ristoranti e pizzerie, e per le attività legate allo sci. Gli stessi se non hanno la possibilità in Valle di trovare case vacanze, le andranno a cercare altrove". 

L'Adoc punta il dito contro gli albergatori: "Di certo le case vacanze non sono state costruite e finanziate da agevolazioni fiscali o mutui regionali agevolati. Inoltre è alquanto curioso che ci si lamenti di stanze vuote negli alberghi, quando gli stessi sono chiusi più mesi all’anno invece di impegnarsi di fare in modo di attirare i turisti per tutto l’anno. I grandi Hotel dislocati nei grandi centri turistici potrebbero applicare tariffe agevolate, appoggiandosi a siti dedicati….o meglio stanze vuote?".

Dall'Associazione dei consumatori arriva quindi una difesa a spada tratta per siti come AIRBNB: "Forse l’Adava non è a conoscenza che per esempio il sito AIRBNB rilascia regolare CUD, e nessuno si preoccupa invece che negli alberghi e ristoranti si possa far pagare 10 euro per due bottiglie di acqua minerale".

Il tema delle case vacanza approderà domani, mercoledì 28 settembre dalle 14.30, all'Hotel Duca di Aosta, nella tavola rotonda organizzata dall'Associazione degli albergatori dal titolo “Turismo e Legalità” nel corso della quale verrà anche presentata una ricerca commissionata tramite Federalberghi nazionale su alcuni comprensori campione.                                   

Penso non  ci siano altri commenti e aspettiamo di vedere cosa ne uscirá fuori domani dalla riunione a porte chiuse. 

Nel frattempo, sarebbe utile per tutti quanti sapere cosa uno dovrebbe fare:

- inserimento di tutti gli incassi nella dichiarazione dei redditi 

- contratto con il cliente

- non fornitura di servizi accessori 

- dichiarazione alla questura dei clienti 

In modo tale da non incorrere a eventuali contestazioni. 

Credo che nei prossimi tempi, per lo meno la questione ISTAT e tassa di soggiorno verrá applicata anche a tutte le categorie (case e appartamenti per vacanze comprese). 

A questo punto rimaniamo in attesa di avere notizie e speriamo in bene. 

Raphael 

[Raul-E-Veronique0]

Oggi sulle pagine regionali Valle d'Aosta della Stampa sono stati pubblicati i commenti dello scontro ADAVA -ADOC. Oggi ci sarà il convegno all'Hotel Duca d'Aosta. Condivido le valutazioni dell'ADOC, auspico una nuova legge regionale moderna e aggiornata ai tempi, ma ho il timore che, come sempre accade qui in Valle,le regole non vadano verso una semplificazione, bensì verso un inasprimento becero e ottuso per la mente cervellotica dei funzionari, il che comporterà la chiusura di molti Airbnb  perchè non ottemperano a regole urbanistiche. Per esempio  in Olanda e nelle Fiandre sono andato in Airbnb bellissimi ma attraverso scale con pendenze del 45% ( ho esagerato ma si avvicinavano) che in Italia non avrebbero avuto neppure l'abitabilità, mentre in quei paesi, nelle case d'epoca, è la norma. Ma di tranelli ne esistono innumerevoli, vedi la necessità della SCIA comunale che richiede metrature fisse per camere con uno o due letti.

Potrebbero anche chiedere l'accesso regolamentato attraverso la porta del bagno per i portatori di handicap, che spesso non si può fare in una casa già costruita, oppure d'epoca, perchè inattuabile. A questo punto è meglio che uno acquisti una casa nuova totalmente a norma 2016! Per non parlare di chi affitta la singola camera in casa propria !! Finito lo scopo di Airbnb.

Considero invece giustissimo l'adeguamento alle norme dell'impianto elettrico.

Restiamo in attesa

Raul

[Rosanna94]

Buongiorno Raphael. Sono un host di Aosta, come è possibile contattarti?