A onor del vero, @Edoardo44, un sentiero per aggirare l’ostacolo Regione e giungere a destinazione esiste.
Non è la via larga e segnata delle locazioni turistiche (riservata generalmente ad escursionisti esperti con attrezzature telematiche), ma è un tracciato più agevole ancora poco battuto, ma non per questo meno praticabile: è quello delle locazioni brevi per finalità diverse da quelle turistiche, quindi, non soggette alla Legge Regionale del Veneto 11/2013 (no comunicazione da presentare in Comune, no rilevazione statistica, no trasmissione telematica degli alloggiati al Portale della Questura, no versamento telematico dell’eventuale imposta di soggiorno al Comune) e alla disciplina codicistica, ma con obblighi di adozione del tipo contrattuale previsto dall’art.2, co.7 del DM 16 gennaio 2017 con rinvio all’allegato B.
Il contratto transitorio (breve o lungo) a norma della legge 431/1998, deve avere la forma scritta e non è richiesta la registrazione se la durata è breve (fino a 30 giorni): in tal caso, il locatore può applicare la cedolare secca in sede di dichiarazione dei redditi.
Dall’anno scorso dalle tue parti vige un nuovo accordo territoriale basato sulla nuova convenzione nazionale che consente di affittare un intero appartamento o alcune porzioni di esso con contratti transitori ordinari (allegato B).
Atteso che la convenzione veronese non prevede per i transitori, art.5, co.1 della legge 431/199, una durata minima (in precedenza, in base al vecchio DM 30 dicembre 2002, la durata minima per le locazione transitorie era fissata in 30 giorni), tali statuti locativi brevissimi – anche di un solo giorno - rientrano a tutti gli effetti tra le nuove disposizioni previste per le “locazioni brevi” di cui al DL 50/2017.
Tale modifica (prima dirompente novità) “indebolisce” il confine che separa le locazioni transitorie e le locazioni turistiche regolate dal codice civile. La frontiera si sposta: se, prima del DM 16 gennaio 2017 e del DL 50/2017, una locazione della durata di 20 giorni, per esempio, non poteva confondersi con una locazione transitoria, con la nuova regola tale possibilità può benissimo presentarsi.
Da qui scaturisce la necessità di un contratto scritto che individui la finalità di natura transitoria, legata non solo a mobilità lavorativa, ma anche connessa “allo studio, all’apprendistato e formazione professionale, all’aggiornamento e alla ricerca di soluzioni occupazionali” (seconda novità: si veda il primo comma dell’art.2 del DM citato) che le parti intendono espressamente perseguire.
Verona è una città ad obiettiva vocazione turistica, ma niente vieta di sottoscrivere a Verona un contratto breve o brevissimo per finalità non turistiche, ma professionali, lavorative o per qualsiasi altra esigenza collegata ad un evento certo a data prefissata in contratto.
Inoltre viene disposto che “i canoni di locazione e la ripartizione degli oneri accessori relativi ai contratti con durata pari o inferiore a 30 giorni, sono rimessi alla libera contrattazione delle parti”: si tratta di una previsione del tutto nuova (terza novità) che si spiega col fatto che adesso i transitori possono avere anche durate inferiori ai 30 giorni.
Va peraltro osservato che in caso di opzione per la cedolare secca, solo ai transitori lunghi a canone concordato in un Comune con un numero di abitanti superiore a 10.000 risultante dall’ultimo censimento (quarta novità: viene abbandonato il criterio dei Comuni CIPE: in precedenza l’obbligo del canone concordato riguardava solo le aree metropolitane ad alta tensione abitativa, i Comuni con esse confinanti e capoluoghi di provincia) si applicherà l’aliquota ridotta del 10%, mentre ai transitori brevi a canone libero e ai transitori lunghi a canone libero siglati altrove si applicherà l’aliquota ordinaria del 21% (in senso conforme si veda la circolare 8/E/2017, par.1.1).
In tale casistica breve, non è neppure più necessario produrre e allegare documentazione attestante l’esigenza transitoria (art.2 del contratto-tipo) né la necessità della conferma della sussistenza dell’esigenza transitoria in capo al solo locatore prima della scadenza del contratto, che era invece prevista dal precedente DM (le nuove disposizioni non prevedono più la conferma della sussistenza delle esigenze transitorie prima della scadenza del contratto: infatti, secondo la Corte di Cassazione, anche con riguardo ai transitori è ipotizzabile il rinnovo, ove l’esigenza transitoria continui ad essere presente).
All’ottavo comma dell’art.2 del DM 2017 si prevede inoltre che, in caso di contratti non assistiti, sia necessaria, non solo per disinnescare un’eventuale simulazione contrattuale (l’esigenza di transitorietà non è più documentata), ma con riguardo anche alle agevolazioni fiscali, l’attestazione da parte di almeno una organizzazione firmataria dell’accordo.
Posto che l’ambito di applicazione delle locazioni brevi – come si è visto – è più ampio che in passato, le disposizioni del DL 50/2017 trovano applicazione, sotto il profilo oggettivo, anche agli accordi contrattuali di natura transitoria (riguardanti sia l’intero immobile sia parti di esso: la Regione Veneto peraltro consente anche la locazione ai turisti di parte dell’alloggio di residenza) stipulate da persone fisiche, di durata non superiore ai 30 giorni, comprese quelle che includono la prestazione di servizi personali di fornitura di biancheria e ripulitura dei locali (art.4, co.1), a condizione che i servizi accessori non prevalgano rispetto al rapporto locativo.
Ciò non significa che tu debba iscriverti nel registro delle imprese di Verona se una sera decidi di offrire ai tuoi ospiti americani una cena a base di risotto all’Amarone o polenta e osei - che non presentano una necessaria connessione con la finalità residenziale dell’immobile che hai affittato loro - né che ricadi nel reddito d’impresa se il giorno di Pasquetta con la tua auto ti va di portarli a vedere il castello scaligero: non stai offrendo loro un servizio di noleggio auto con autista, né tantomeno una guida turistica con servizio di interprete.
A tal riguardo, non esistono limiti quantitativi (tranne che nelle leggi regionali in materia di turismo e industria alberghiera) superati i quali un soggetto, da soggetto privato in campo turistico, diviene un soggetto che svolge abitualmente un’attività economica organizzata in forma d’impresa.
Nelle locazioni brevi (siamo ancora in attesa del regolamento del MEF che possa chiarire alcuni aspetti di questa delicata e tormentata vicenda) pare di poter dire che non esista impresa se il locatore conclude contratti episodici, non continuativi e programmati (un calendario aperto 12 mesi all’anno potrebbe destare qualche sospetto…), non esercita tale attività in via abituale nè dispone di un apparato organizzativo o beni strumentali per ricavare rilevanti introiti con regolarità e sistematicità.
