Per prima cosa, @Ilaria154, se affitti a Roma, leggiti la Guida del nostro Ermanno.
https://community.withairbnb.com/t5/Guide/GUIDA-Locazione-turistica-a-Roma-adempimenti-legali/m-p/69...
Nel Lazio (art.12-bis LR 8/2015 e successiva modifica R.R. 14/2017) la locazione può avere oggetto anche una porzione di unità immobiliare. Pertanto, in caso di locazione parziale, nel corpo del contratto sostituirai opportunamente l’espressione “unità immobiliare” o “immobile” con “stanza” o “camera”, eventualmente con l’ausilio di una planimetria che allegherai al contratto in cui andrai ad evidenziare la porzione di alloggio locata.
Per evitare contrasti e discussioni – e qui vado a rispondere anche alla tua domanda: “Gli ospiti apprezzeranno condividere lo spazio con me?” – è necessario che l’attenzione delle parti sia richiamata sulla necessità che nel contratto vi sia una precisa e chiara descrizione degli accordi tra te e il guest circa la disciplina dei rapporti relativi alle parti in comune (cucina, sala, bagno ecc.) e regole di convivenza.
Alcune precisazioni per non naufragare nel litorale della locazione parziale, più o meno di fronte, all’arcipelago degli errori. Per non finire in balia delle correnti e non andare alla deriva:
- Il contratto di locazione per finalità turistiche di una stanza può avere la medesima durata del contratto di locazione dell’intero immobile.
- Sempre al pari del contratto di locazione dell’intero appartamento, anche il canone di locazione di una porzione di immobile può essere libero.
- Il contratto di locazione parziale che abbia durata superiore a 30 giorni va registrato.
- Chi concede in locazione parziale un immobile può aderire al regime fiscale della cedolare secca.
- A seguito delle modifiche apportate dal c.707, art.1 della legge 147/2013 all’art.13 del DL 201/2011, convertito con modificazioni in legge 214/2011, l’imposta municipale propria non si applica al possesso dell’abitazione principale e delle pertinenze della stessa (ad eccezione di quelle classificate nelle categorie catastali A/1, A/8 e A/9) e, per abitazione principale, si intende l’immobile iscritto o iscrivibile nel catasto edilizio urbano come unica unità immobiliare, nel quale il possessore e il suo nucleo familiare dimorano abitualmente e risiedono anagraficamente.
Pertanto, allo stato, è esente IMU il possesso dell’abitazione principale nei termini sopra indicati.
La norma riportata non esclude la qualifica di abitazione principale – ai fini IMU – nel caso di locazione parziale della stessa, sempre però che il proprietario continui a dimorare e a risiedere anagraficamente nell’immobile in questione.
Per tale effetto, nel caso di locazione di una porzione di una unità immobiliare, la stessa conserva le caratteristiche di abitazione principale a condizione che sussistano tutti i requisiti sopra esposti, con conseguente diritto all’esenzione, se non fosse che alcuni Comuni sono di tutt’altro avviso, per cui si consiglia di rivolgersi sempre per una conferma all’ufficio di competenza.
Riguardo infine la fattispecie contrattuale individuata con la dizione “locazione di divano letto”, ti posso dire che sono sorte interpretazioni diverse sulla riconducibilità o meno della fattispecie alla locazione parziale. In senso positivo si sono espresse alcune pronunce di merito, ritenendo il concetto di posto letto comprendente non solo il letto (richiudibile o meno), ma anche l’area a ciò riservata, mentre altre pronunce si erano espresse per l’affermazione di un contratto atipico di natura mista, in cui sussisterebbero elementi estranei alla locazione “pura”.
La qualificazione del contratto, con uso esclusivo del divano-letto o di qualsiasi altro giaciglio (ad es. un polveroso tappeto, sufficiente per un sacco a pelo) va poi attentamente ponderata, a seconda delle obbligazioni assunte dal concedente. Di qui la necessità, in tali casi, di rivolgersi ad un professionista o ad una organizzazione della proprietà.
