La mia risposta al tuo quesito, @Ilaria154, è roba da manicomio criminale. Me ne scuso. Il fatto è che le locazioni brevi sono irte di filo spinato e produttrici di confusione senza via d’uscita, un inestricabile groviglio di norme civili, fiscali, amministrative che spesso mal si conciliano tra loro, tutte buttate alla rinfusa dentro il magazzino delle leggi, alla maniera in cui si è sempre fatto in questo strambo Paese, vale a dire alla rinfusa, per cui, se dopo aver letto queste righe, mi dicessi che ci hai capito poco o nulla, non ne sarei affatto sorpresa.
Tentando di mettere ordine.
L’impresa è proibitiva, in quanto la scrivente si rende conto che con la sbrigativa locuzione “locazioni brevi” ci si deve confrontare con contratti di durata non superiore a 30 giorni relativi a:
- locazioni per finalità esclusivamente turistiche (in alcune Regioni la locazione può riguardare anche singole stanze che compongono l’unità abitativa) poste al di fuori dei confini della legge di riforma del 1998, ma disciplinate dal codice civile (il c.d. Codice del turismo è stato in gran parte abrogato dalla Corte costituzionale) e incasellate dalle Regioni in vario modo, anche attraverso norme spesso contestate perché palesemente in contrasto con la Costituzione.
La natura del reddito cambia se c’è anche offerta di servizi non coerenti con la causa tipica del rapporto locativo: per intenderci, la messa a disposizione di auto a noleggio o di interpreti o la somministrazione di un semplice pasto, come la prima colazione (cosa peraltro irragionevole, potendo la medesima anche non richiedere alcun tipo di organizzazione di tipo imprenditoriale).
Riguardo invece i servizi di fornitura di biancheria e di pulizia dei locali, le Entrate hanno chiarito – nel corso della videoconferenza che la sede centrale ha realizzato a beneficio delle varie sedi regionali – che la norma non ha precisato la modalità con cui debbano essere fornite tali prestazioni: in sostanza, comunque vengono erogate (quotidianamente o non quotidianamente, all’inizio o durante la locazione) mantengono comunque la natura di contratti di locazione.
- locazioni di natura transitoria (disciplinate dalla legge di riforma del 1998 = art.5, co.1), che ora possono, se l’accordo territoriale, recependo il DM 16 gennaio 2017 (nuova convenzione nazionale), lo consente, prevedere durate anche di un solo giorno (ad es. Verona): per inciso, più di 500 città sono già coperte dai nuovi accordi.
Ciascuna di queste locazioni (1 e 2) rinvia a modelli contrattuali completamente diversi per finalità e scopi pratici in vista dei quali è stipulata la locazione, e soggiacenti ciascuno alla specifica disciplina giuridica individuata dalla legge.
Chi si sposta per pochi giorni o settimane dalla propria residenza abituale per motivi professionali o lavorativi, non si sposta certo per motivi di piacere, di svago, di vacanza o di villeggiatura. Di qui la necessità di stipulare non contratti per finalità turistiche (non sussistenti), bensì contratti brevi di natura transitoria, con una importante sottolineatura per i transitori conformi al DM sopracitato: senza alcun obbligo di produzione della documentazione dell’esigenza di transitorietà, ma con obbligo di asseverazione da parte di almeno una organizzazione firmataria dell’accordo: solo il contratto transitorio bollinato, ossia certificato, salva dai benefici fiscali statali (prevista l’aliquota ridotta cedolare secca se l’immobile si trova in uno dei Comuni CIPE) e/o comunali (aliquota IMU e TASI agevolata in quei pochi Comuni che, per delibera, la estendono ai transitori).
Merita però segnalare una criticità sfuggita al legislatore distratto, che, nell’ansia di aggiungere tessere ad un mosaico già abbastanza complesso di suo, pone problemi applicativi: è quella relativa all’applicazione dell’imposta sostitutiva del 21% (art.4, co.2 del DL 50/2017).
A proposito dell’applicazione di questa norma ai transitori ordinari brevi (che – come si è visto – rientrano anch’essi, a pieno diritto, nelle “locazioni brevi”), non si può però non rilevare che, in caso di opzione per il regime fiscale della cedolare secca, nei Comuni CIPE, vale a dire in quelli ad alta tensione abitativa, Comuni confinanti e altri Comuni capoluogo di Provincia, l’aliquota applicabile non è quella ordinaria del 21% (applicabile invece altrove, ossia nei Comuni non CIPE), bensì quella ridotta al 10% (circolare 8/E/2017), in evidente (parziale) discrasia con il portato fiscale della nuova disposizione di legge.
Ma torniamo alle locazioni brevi. E’ giunto il momento di tirare le fila di questo lungo discorso, sperando che tu sia riuscita a seguirmi fino a qui.
Le locazioni turistiche sono, di massima, concluse per un periodo inferiore a 30 giorni, e dunque, sono anche “locazioni brevi”.
Le locazioni di natura transitoria possono essere concluse – qualora l‘accordo sia stato rinnovato di recente - per un periodo inferiore a 30 giorni, e dunque, sono anch’esse, a maggior ragione, “locazioni brevi”.
Conclusioni. L’espressione “locazioni brevi” presente nel nuova disposizione (DL 50/2017) non vale ad individuare una particolare nuova categoria di contratti di locazione, né tantomeno è rivolta a dettare una nuova autonoma disciplina per nuove categorie di contratti ad uso abitativo.
Ultimissimo pensiero. I contratti per finalità turistiche non hanno particolari vincoli di durata: si può andare da una durata brevissima corrispondente anche ad un giorno o ad un finesettimana ad una durata anche superiore all’anno.
Non è un caso che tali locazioni, per previsione espressa della legge 431 del ’98, vengano poste fuori dai confini della legge di riforma: ciò viene realizzato appunto attraverso il passaggio rappresentato dalla “svalutazione”, o, se preferisci, dalla neutralizzazione nei confronti di questi contratti dell’elemento temporale legato alla durata del rapporto: per tali contratti - figli di un dio minore – viene infatti eletto, quale unico dato caratterizzante, non quello relativo alla durata, ma quello relativo alla finalità – appunto di natura turistica, che il rapporto di locazione deve soddisfare in maniera esclusiva,.
Peccato che le locazioni turistiche debbano fare i conti con alcune maniacali leggi regionali che, sconfinando dal campo del diritto amministrativo a quello diritto civile, pongono precisi limiti anche alla possibilità di determinare liberamente la durata del rapporto tra privati: ad es. Emilia-Romagna “Appartamenti ammobiliati per uso turistico” = contratti aventi validità non superiore a 6 mesi consecutivi.
Non aggiungo altro. Disattivati i circuiti cerebrali, mi dileguo. Considerami dissolta.
