Airbnb Sostituto d'imposta

[Alessandro278]

Buongiorno a tutti, scrivo perchè vorrei fare chiarezza sulle imposte dovute a seguito di incassi provenienti da locazioni brevi effettuate tramite Airbnb. 

Ho una domanda: E' vero oppure no che Airbnb a seguito del  D.L. 50/2017 (e quindi dal 24.4.2017) è diventato sostituto d'imposta ovvero paga le tasse e comunica i contratti di locazione alla agenzia delle entrate al posto degli host?

Ci sono molti pareri e articoli discordanti sul web. 

Grazie anticipatamente per le risposte che ricevero. 

[Emily352]

Son d'accordo. Trattasi di due criteri diversi: per competenza e per cassa. Il reddito da sublocazione breve ovvero locazione breve effettuata dal comodatario (casella 16 “Locatore non proprietario” della CU barrata) costituisce reddito diverso (quadro D “Altri redditi” del mod. 730 ovvero quadro RL del mod. Redditi) da dichiararsi nell’anno in cui esso è effettivamente percepito a prescindere dal periodo del soggiorno, a differenza di quanto avviene per il reddito fondiario.

In quest’ultima fattispecie, si è visto che il reddito fondiario derivante da locazioni brevi effettuate nel 2017 deve essere indicato nel quadro RB del mod. Redditi anche se il corrispettivo non è stato percepito nel 2017 o, se percepito, la CU non è stata rilasciata.

Pertanto – ai fini della compilazione del quadro RB è necessario che i seguenti righi della CU non siano barrati:

° il punto 4 (“2018”);

° il punto 16 (“Locatore non proprietario”).

Che cosa va riportato allora nel quadro RB?

Va riportato l’importo del punto 14 (“Importo corrispettivo”) della CU 2018, nella misura prevista dalla tassazione che l’host avrà scelto (ad es. 95% per l’IRPEF, 100% per la CS) nonché il numero dei giorni indicati nel punto 5 (“Durata del contratto nell’anno di riferimento”) della CU 2018.

Nel quadro LC, andrà inoltre riportato nel rigo LC1, colonna 4 l’importo del punto 15 (“Ritenute operate”) della CU 2018.

Qualora poi si abbiano più importi per locazioni brevi certificati nella CU oppure più CU relative al medesimo immobile (può capitare), i dati devono essere aggregati, sommando i vari importi presenti nel punto “Importo corrispettivo” della CU per i quali le caselle “2018” e “Locatore non proprietario” non risultano barrate: il risultato di questa somma deve essere indicato nella colonna 6 del quadro RB.

Nulla vieta comunque all’host di esporre i sopracitati dati nel quadro RB anche analiticamente per singolo contratto.

Riguardo invece sublocazioni brevi o locazioni brevi effettuate dal comodatario (inciso: per quelle lunghe valgono altri criteri) è ora possibile optare per la CS anche in caso di redditi diversi, barrando la nuova casella di colonna 3 (“Cedolare secca”) del rigo RL10: l’eventuale ritenuta sarà quindi considerata a titolo di imposta (in caso contrario verrà considerata a titolo di acconto IRPEF).

Se la casella 16 (“Locatore non proprietario”) della CU è barrata, l’importo indicato al punto 14 (“Importo corrispettivo”) va riportato nel rigo RL10, colonna 4, mentre l’importo indicato in colonna 15 (“Ritenuta operata”) va riportato nel nuovo rigo LC1 (“Cedolare secca sulle locazioni”), colonna 4, a condizione però che la casella “2018” della CU non sia barrata (la colonna 4 del quadro LC è dedicata all’indicazione delle ritenute applicate dall’intermediario in caso di locazioni brevi certificate nella CU 2018), prestando attenzione a non riportare l’importo indicato al punto 15 (“Ritenuta operata”) nella colonna 1 del rigo RL20 (“Ritenute d’acconto”).

E’ tutto, @Roberto143. Ora la tua affezionatissima scrivente deve smettere di scrivere. Seratona fuori. Il clan delle zittellonze mi aspetta. Yuuuuuu!

[Savino1]

@Roberto372 

mi rifaccio a questa tua vecchia conversazione, vorrei un chiarimento, quando io faccio un contratto di locazione breve divido  l’importo in locazione e spese forfettarie (luce - gas -acqua-pulizia finalmente ecc.  tassa di soggiorno che io non richiedo poi all’ospite) -es. una locazione di 200 metto €. 150 come locazione e €. 50 come spese forfettarie e tassa soggetto- in fase di dichiarazioni redditi (sia che scelgo irpef o cedolare) perché devo pagare l’imposta Su 200 e non su 150? - il contratto anche se di locazione breve ha validità perciò penso che rispetti le regole di un contratto normale dove viene distinta la parte dì locazione e le spese che sono comprese nell’i (Es. Le spese condominiali o i consumi delle utenze nel caso in cui i contatori rimangono intestati al proprietario) - poi come faccio a rileggere la tua risposta? Io non so come fare- grazie 

[Emily352]

@Paola559

. . . e   t u t t o   t a c e . . .

[Gabriele203]

Ma il 21 % viene applicato al prezzo che airbnb fa al cliente o al tanto che viene da noi incassato?con o senza le spese di pulizia?con o senza la commissione del 3 % che viene applicata all host? Grazie in anticipo

[Cesare26]

@Gabriele0 è abbastanza semplice: è il 21% del prezzo che tu applichi al cliente;

a questo airbnb ha aggiunto il 15% ma Airbnb fattura per conto suo al cliente e pertanto non ti riguarda fiscalmente. 

Tieni presente che dovresti rilasciare una ricevuta per quell’importo al cliente.

La cifra lorda che però otterrai da airbnb sarà inferiore in quanto la piattaforma si trattiene dalla tua cifra solitamente il 3%+IVA=3,66% per il suo servizio.

Esempio pratico: chiedi 100€ il cliente pagherà 115€ a airbnb, tu ricevi 96,44€ sui quali pagherai 21€ di cedolare secca. 

In conclusione, quando stabilisci i prezzi, tieni presente che al netto delle spese del portale e delle tasse ti resta il 75,34%

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@Gabriele203  ha scritto:

Ma il 21 % viene applicato al prezzo che airbnb fa al cliente o al tanto che viene da noi incassato?con o senza le spese di pulizia?con o senza la commissione del 3 % che viene applicata all host? Grazie in anticipo

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[Susanna0]

Io invece mi chiedo (anzi, chiedo a @Emily352, a @Roberto143, o ad altri che sanno rispondere):
ma per i redditi da locazione, bisogna proprio compilare un rigo per ogni contratto e un altro rigo per il periodo vuoto? 
L'anno scorso è andata così: non c'è modo di evitare? E come? (vorrei evitare l'extra che mi mette fuori il commercialista, più che altro...)

[Roberto143]

@Susanna0

si può raggruppare tutto ed avere i sostanza due righi:

- uno con il totale dei giorni affittati (giorni e redditi) e uno con i giorni a disposizione.

[Ermanno6]

@Susanna0 A me il CAF come locazione turistica dell'intero appartamento nel mio 730 ha messo tutto in un solo rigo, quadro B redditi  dei fabbricati, rigo b1, in ordine:

rendita catastale (x) codice utilizzo (hanno messo 11), giorni di possesso (280 poiché ho comprato casa a fine marzo...ma qui credo sia l'errore), percentuale (100), codice canone (1 perché ho scelto IRPEF), canone di locazione (la somma x degli incassi percepiti a lordo), infine il codice comune.

A Roberto già ho chiesto, chiedo a Susanna, chiedo a @Emily352 che mi sembra molto ferrata (oltre ai peperoni :-):

Hanno sbagliato al CAF? Cioè non solo non hanno messo per quanti gg. è stata locata la casa, ma non hanno neppure sottratto dal totale dei gg di possesso (cioè i 280) quelli locati, cioè non vorrei che all'AEG risultasse che è stata locata per 280 gg (quando invece sono solo 35) con tutto quello che ne consegue per l'Imu ad esempio.

Cosa mi dite voi più esperte per favore? Il reddito complessivo è stato dichiarato, i giorni di locazione no, ma è il CAF che lo ha compilato. Cosa mi posso aspettare dall'Agenzia delle entrate?

[Ermanno6]

Scusate ho scritto AEG ... volevo dire AdE (regno dei morti...:-)), @Susanna0@Emily352 magari con calma, se mi rispondete. Io ritornerò certamente al CAF, magari saprei meglio cosa dire, grazie.

[Emily352]

La situazione descritta è abbastanza confusa. E’ evidente che la locazione dell’intero appartamento  (scrivi: “A me il CAF come locazione turistica dell'intero appartamento”), non giustifica l’utilizzo del codice 11 (Immobile in parte utilizzato come abitazione principale e in parte concesso in locazione in regime di libero mercato)  che presuppone che tu disponga nella città di residenza quantomeno di una stanza per uso personale, e che questa venga effettivamente da te utilizzata come tale.

Qualora tu abbia utilizzato fin da subito l’immobile compravenduto come abitazione principale e lo abbia parzialmente locato (è possibile mantenere la residenza nell’appartamento destinato a locazione turistica  solo se si mantiene uno o più locali a disposizione del locatore e, a tal proposito, se affitti a Roma, il regolamento laziale extralberghiero 2017 consente di locare parti di una abitazione) - ossia un unico utilizzo nell’anno di imposta - la compilazione di un unico rigo è corretta, in quanto il codice 11 dà per scontato, ossia già tu dici alle Entrate che hai utilizzato una parte dell’immobile X come abitazione principale ed un’altra parte lo hai concesso in locazione a canone libero: in tale fattispecie, non c’è bisogno di dire per quanti giorni lo hai locato parzialmente.

Logica vuole che, in tale evenienza, se le Entrate avessero voluto suddividere i righi con i codici 1 e 11, lo avrebbero specificato nelle istruzioni di colonna 2 – cod.1 (Abitazione principale).

Al riguardo, da quest’anno, poi, la sezione II (Dati relativi ai contratti di locazione) e la colonna 8 (Contratti non superiori a 30 giorni) – per i contratti concordati ovvero cedolarizzati - non va più compilata (va compilata come caso residuale solo in Abruzzo nei Comuni colpiti dal sisma del 2009).

Diversamente, nel caso di una effettiva variazione temporale per una parte del periodo di imposta nell’utilizzo dell’immobile, dovresti suddividere i righi: i codici 1 e 11 possono coesistere sullo stesso immobile. Esempio veloce:

Rigo B1

In colonna 2 (Utilizzo) andrebbe indicato il codice 1 (Immobile utilizzato come immobile principale), in colonna 3 (Giorni) andrebbe riportato 245 ecc.

Rigo B2

In colonna 2 (Utilizzo) andrebbe indicato il codice 11 (Immobile in parte utilizzato come abitazione principale e in parte concesso in locazione in regime di libero mercato), in colonna 3 (Giorni) 35, possesso 100, in colonna 5 (Codice Canone) 1 (IRPEF), indicando il corrispettivo percepito rapportato alla percentuale di possesso in colonna 6 (Canone di locazione), se maggiore alla rendita catastale rivalutata rapportata ai giorni, barrando la casella (Continuazione).

Attenzione poi a non inciampare nella colonna 3 (Giorni). Se hai locato più stanze, ad es. la stanza A dal 2 al 16 agosto e la stanza B dal 11 al 20 agosto, i due periodi non vanno sommati, ma è un unico periodo che va dal 2 al 20 agosto: non conteggi due periodi accavallati, ma conteggi i giorni una sola volta su un unico periodo: complessivamente l’immobile risulterebbe locato dal 2 al 20 agosto.

Fronte IMU/TASI: riguardo le unità abitative non di lusso concesse in locazione parziale conviene, @Ermanno6, che tu prenda contatti con il Comune competente: ad es. il Comune di Modena non  assimila ad abitazione principale l’immobile locato in parte, altri Comuni continuano invece a considerarlo esente da imposte comunali. A stretto rigore, se il guest non risiede nell’abitazione, la sua quota dovrebbe comunque risultare dovuta, anche se la quota del possessore è esente.

[Ermanno6]

@Emily352 grazie per la ponderata risposta, intanto ti dico che io fitto l'intero appartamento e non stanze, lo faccio in estate e a volte nei fine settimana o festività, ho iniziato a giugno 2017 dopo aver ottenuto tutte le autorizzazioni e credenziali che occorrono. Proprio oggi sono ritornato dalla sig.na del CAF che ormai quando mi vede già s'inc... va beh. Le ho fatto notare appunto quello che dici tu, cioè mettere due righi: uno con i gg. di possesso e un altro con i gg. di locazione e il rispettivo canone complessivo. Mi ha risposto che non può mettermi due codici, che il codice 11 prevede entrambe le cose: abitazione principale e locazione (in effetti questo codice non è chiaro si riferisca all'appartamento o all'uso che se ne fa durante l'anno, cioè in parte é abitazione principale, in parte lo affitto intero). Insomma non ne ha voluto sapere di rivedere perché ciò che interessa all'AdE è il canone dichiarato (parole sue) e in caso di accertamento dei gg. loro hanno il mio documento (quello di airbnb con periodi e guadagni al lordo) scansionato.

Che posso fare più di affidarmi al CAF? Potrei passare in un ufficio dell'AdE con il 730 così compilato e chiedere se va bene? Ho responsabilità? Forse sono soggetto ad accertamento  ma non a sanzioni spero, visto che è il caf che lo ha compilato no? Grazie

Mi permetto di menzionare anche @Roberto143 che mi aveva seguito in questo mio problema.

[Roberto143]

@Ermanno6

sicuramente se riesci a passare ad un ufficio dell'AdE ti togli tutti i pensieri, anche se già la consulenza di @Emily352 mi sembra quanto di più professionale potresti trovare (dubito che all'AdE ne sappiano altrettanto!).

Oppure potresti, se riesci a sintetizzare tutto in 1500 caratteri, porre la questione al Contact Center (online), anche solo per avere un parere in più.

[Ermanno6]

@Emily352 Riguardo al rifiuto d'inserire due righi con due codici differenti, la sig.na si riferiva al codice d'utilizzo 1 e (se ricordo bene) 3, non ha pensato all'1 e poi all'11 come hai fatto tu. Ma io lí non posso più ritornare 🙂 e nel frattempo, come suggerito da @Roberto143 ho scritto una email all'AdE ma non al contact center online ma, essendo registrato, direttamente ad Assistenza fiscale.

Cmq ben venga Emily qualche altra tua considerazione preziosa e soprattutto tranquillizzami sulle ultime domande e giuro che vengo a spellare tutti i peperoni che vuoi :-)...gratis ovviamente

[Emily352]

Proprio oggi sono ritornato dalla sig.na del CAF che ormai quando mi vede già s'inc... va beh

Ahahah! Scusami l’impertinenza, @Ermanno6, ma quanto la capisco la sig.na del CAF… 😉

Riguardo al rifiuto d'inserire due righi con due codici differenti, la sig.na si riferiva al codice d'utilizzo 1 e (se ricordo bene) 3, non ha pensato all'1 e poi all'11 come hai fatto tu. Ma io lí non posso più ritornare 🙂 e nel frattempo, come suggerito da @Roberto ho scritto una email all'AdE ma non al contact center online ma, essendo registrato, direttamente ad Assistenza fiscale.

Cmq ben venga Emily qualche altra tua considerazione preziosa e soprattutto tranquillizzami sulle ultime domande e giuro che vengo a spellare tutti i peperoni che vuoi :-)...gratis ovviamente

Lo dico secca o faccio un giro di parole? Ok. Secca. Datti una calmata, Ermanno. Stammi a sentire. Attendi la web mail dell’Agenzia. Se cominciamo a farci ricoverare per un rigo del 730, s’intasano i Pronto Soccorso. Ci sarebbero alcuni che sarebbero lungodegenti…. Spassionatamente e con autentica simpatia, mi verrebbe da dirti “Ermanno, stai sereno”, ma sul serio, senza tradimenti.

[Ermanno6]

@Emily352 Grazie Emily, allora sto sereno e cercherò di non farmi ricoverare... però "senza tradimenti" non l'ho capita 🙂