Assicurazione

[Francesca315]

Ciao a tutti,

come molti di voi (tutti?!) ho avuto qualche problema a districarmi nel ginepraio delle compagnie assicurative e dei loro cavilli, e non avendo al momento un pacchetto dedicato agli affitti brevi da esercitarsi negli appartamenti, ognuna sembra arrangiarsi come può.

Sono andata da Generali e mi hanno detto che posso sottoscrivere una normale assicurazione che comprenda Incendio + Responsabilità Civile del fabbricato e della Famiglia. Leggendo il contratto però c'è scritto che assicurano il rischio legato a fatti accidentali verificatisi nell'ambito della vita privata, escludendo quelli relativi ad attività commerciali. Negli Stati Uniti diverse compagnie (quasi tutte) si sono attaccate a questo cavillo per recidere contratti o non indennizzare persone. Qualcuno ha altre informazioni in proposito?

Sono andata anche da una seconda agenzia, Allianz, che mi ha invece proposto un prodotto, a loro avviso, adatto alla mia situazione: Assicurazione per Attività del gruppo B (affittacamere/casa vacanze), registrandomi come non professionale (inserisco solo il codice fiscale) e c'è dentro un pacchetto con Incendio + RC con aggiunta di un' Assicurazione sul Fabbricato. C'è però una clausola dove è scritto che è assicurata solo la porzione di fabbricato adibita all'esercizio dell' "attività" e non ad abitazione privata. La mia è un'abitazione privata dove esercito una specie di attività. Come si esce da questo rompicapo? Aiuto!

[Ilaria24]

Ciao @Francesca315

Credo che altri nella community abbiano risolto... quindi spero che intervengano  e ti possano indicare a quali compagnie si sono rivolti... io ho un agriturismo quindi è più chiara la faccenda.

Per come la vedo io, da quello che dici, la più adatta sembrerebbe la seconda.... ma cercherei altre opzioni da confrontare fossi in te.

Mi sembra di capire dal tuo annuncio che non vivi nell'appartamento che affitti quindi credo che non ci siano parti considerabili "private" ai fini assicurativi.  

La prima invece pare la tipica assicurazione del "capofamiglia" che copre i rischi solo appunto di familiari e/o amici che si trovino ad avere un incidente in casa tua, o di altre circostanze legate però alla vita privata... Ma visto che la tua diventa comunque un'attività commerciale non credo sia adatta.

Vediamo se altri hanno altre idee!

Ilaria

[Francesca315]

Ciao @Ilaria24, ti ringrazio per la risposta. Anche a me la seconda sembra più "sicura", però costa di più (un po' più del doppio rispetto alla prima). Ho parlato ora con l'assicuratrice e mi ha detto che la polizza vale anche se l'abitazione è adibita ad uso privato. Io ho letto di qualcuno che, come me, si era rivolto a Generali e che aveva risolto (probabilmente) con la prima opzione. La questione è che se chiedi a loro ti dicono che non hanno casistica e quindi, effettivamente, non possono assicurarti al 100% che sarai coperta, a meno che tu non dichiari che la persona che era in casa con te era un tuo amico/ospite. Questo può essere un problema se qualcuno si fa male e si arrabbia con te, perché dubito che dichiarerà che siete amici! Vediamo se altri hanno testimonianze dirette di comportamenti delle compagnie assicurative in questi casi...

[Ilaria24]

Sì... @Francesca315 Ti dico quello che ha sempre detto al me il mio assicuratore... pensa sempre al peggior incidente che possa capitare (ovviamente sperando che non capiti!!!). A quel punto non si tratta più solo di rabbia nei tuoi confronti e di ripicche ma anche magari di panico del momento (pensa a ospiti stranieri che devono farsi capire da chissà chi) e non solo... Ci sono una serie di documenti ufficiali che dicono che quelle persone non sono tue amiche: contratto di soggiono, pagamento e prenotazione tramite la piattaforma. La dichiarazione in questura dovrebbe essere fatta anche per gli amici quindi non è una vera e propria prova dell'attività commerciale... ma c'è anche quella. Non so poi le dichiarazioni false come vengono considerate in ambito assicurativo ma sicuramente non bene! Insomma meglio stare tranquilli! 

[Francesca315]

@Ilaria24 grazie dei consigli, condivido pienamente quello che hai detto. E alla fine ho optato per la seconda opzione. Costa di più ma almeno ho un po' più di certezze riguardo ai risarcimenti nel remoto caso che accada qualcosa di spiacevole. Spero che di qui ad un anno creino un pacchetto apposta e che costi un po' meno!

[Ilaria24]

@Francesca315 Grazie dell'aggiornamento!

Speriamo... visto che le locazioni turistiche ormai sono moltissime, alle assicurazioni converrebbe fare qualcosa di specifico!

Buon lavoro!

[Paolo225]

ho da poco deciso di intraprendere un'attività di airbnb nel mio appartamento. alcuni inquilini del palazzo mi hanno fatto notare che, se dovesse giungere un flusso incontrollato di turisti nel nostro palazzo, aumenterebbe il rischio di incidenti per gli stessi (un pezzetto di cornicione che si può staccare, uno scalino bagnato, etc) e quindi il rischio di dover risarcire i miei ospiti con l'assicurazione condominiale. 

cosa mi consigliate per farli stare tranquilli? Ovviamente, a voce ho già spiegato che airbnb si occupa di questo tipo di cose e che in ogni caso mi occuperei io stesso di risarcire i miei ospiti. ma vorrei capire più esattamente a cosa mi posso appellare.

grazie.

[Francesca315]

Ciao @Paolo225,

io affitto il mio appartemento da marzo e sul pericolo che i turisti aumentino il rischio di incidenti ho qualche dubbio.

A parte che anche parlando con vari assicuratori, non sembra esistere letteratura scientifica a riguardo, ma il dato di fatto

è che i turisti trascorrono la maggior parte del tempo fuori casa. Spesso escono la mattina e tornano la sera,

quindi magari, nel remoto caso che cada un cornicione, forse è più probabile che colpisca uno che fa avanti e indietro 

diverse volte al giorno, che insomma la casa la vive di più. 

L'unico aspetto su cui credo potrebbe esserci un rischio un filo maggiore è l'utilizzo di adattatori non certificati dalla

comunità europea o non adatti alle prese italiane e, se sei a un piano alto, qualcuno che scivoli mentre porta la valigia,

ma insomma, questo incremento del rischio è tutto da dimostrare.

Come scrivevo sopra io ho fatto un pacchetto con Allianz perché l'RC proprietario che mi aveva proposto Generali non

mi convinceva. Loro suggerivano, in caso di sinistro, di dire che chi si era fatto male era un amico che avevo invitato a casa.

Allianz invece mi ha chiesto quanti posti letto avevo e ha registrato la mia attività come Locazione Turistica. Ovviamente pago molto meno di un albergo, ma sicuramente qualcosa in più di uno che ospita in casa solo amici e parenti. Questo potrebbe sembrare in contrasto con quanto detto all'inizio, nel senso che uno potrebbe chiedersi perché aumentare il primo se non c'è letteratura che dimostri un aumento del rischio. La domanda rimane senza risposta, se non che banalmente anche in questo ambito vige la legge del più forte, e alla fine le regole non le detti tu. Se cerchi di fare il dritto e menti all'assicurazione sull'attività che stai svolgendo nell'appartamento assicurato, poi fondamentalmente a rimetterci sarai quasi sicuramente tu.

Per quanto riguarda i condomini, a parte che se c'è qualcosa di poco sicuro nel palazzo sarebbe anche il caso di metterlo in sicurezza (!) per il resto vedrai che se vedono che gli ospiti sono silenziosi e tranquilli smetteranno di preoccuparsi (a me è andata così).

Riguardo al comportamento di Airbnb in caso di responsabiltà civile verso terzi, non ho, fortunatamente, dovuto mai interfacciarmi con loro per questioni simili, però leggendo sul forum americano posso dire con certezza che la maggior parte della gente stipula un'assicurazione a parte. 

[Ilaria24]

@Paolo225 ciao,

Condivido tutto quello che ha scritto @Francesca315 che ha trovato un'assicurazione quindi puoi seguire i suoi consigli.

Volevo aggiungere: credo siano due cose diverse la tua responsabilità e quella del condominio... e credo che comunque tu paghi una quota di assicurazione condominiale quindi è normale che se serve la usi. Se si stacca un pezzo di cornicione è responsabilità del condominio, se in casa tua cade un mobiletto in testa ad un ospite è responsabilità tua. Quindi...

Accertati che nel tuo condominio non sia vietato affittare per uso turistico (se è vietato immagino che l'assicurazione non copra eventuali sinistri ai tuoi ospiti).

Fatti un'assicurazione pre RC come ha fatto Francesca

Dici "in caso risarcisco io i miei ospiti"... quindi hai già forse un'assicurazione che copra anche gli affitti turistici? Se non ce l'hai calcola che se devi risarcirli tu personalmente potrebbe trattarsi di cifre enormi (dalle migliaia di euro in su). Tipo... casca il mobile in testa a un ospite, resta disabile a vita... risarcimento? Non oso immaginarlo! (Questo è chiaramente un caso estremo).

Infine... Sicuro di volerti fidare di una fantomatica assicurazione di airbnb senza sapere se e come funziona? E se ti capita di affittare attraverso altri portali? se ti capita una richiesta fuori da qualsiasi portale?

Queste sono idee mie... e non sono un'esperta ma credo sia meglio che tu stipuli un'assicurazione per l'attività che vuoi fare!

Ilaria

[Roberto143]

@Ilaria24, @Francesca315

Non ho certezza di quanto sto per dire, ma vista la difficoltá che si trova ad individuare una forma di assicurazione SPECIFICA, credo di non essere del tutto in errore.

Bisogna distinguere la tipologia di ospitalità, tra le attività ricettive vere e proprie (bed&breakfast, affittacamere, casa vacanze) dalla semplice locazione (anche se turistica).

Nella locazione, si sottoscrive un contratto, e il locatario si assume tutti i rischi derivanti dall'utilizzo della casa; anzi, nel contratto, dovrebbe esserci anche la clausola che il locatario dal momento in cui riceve le chiavi, si rende custode della casa, e quindi é responsabile di eventuali danni o altro.

Se qualcuno di voi é stato in affitto 4+4 (o simili), credo non abbia mai minimamente pensato di chiedere i danni al proprietario locatore se dentro casa  fosse scivolato nella doccia, o avesse sbattuto la testa in uno sportello della cucina. E se per disattenzione aveste rotto il piano cottura o distrutto un mobile (se affittato arredato), non avreste provveduto voi alla riparazione o sostituzione?

Aggiungo che quando sono stato in affitto, ho provveduto io, come conduttore, a stipulare una assicurazione responsabilità civile (quella classica, per la casa o per il capofamiglia), per eventuali danni che avrei potuto provocare io (allagamenti perché dimenticato il rubinetto della vasca aperta, un vaso che cade in testa a qualcuno, ecc.)

Naturalmente se si affitta senza contratto (e senza che nel contratto vengano inserite tutte le clausole che sono presenti nei contratti di locazione), allora il problema di individuare le responsabilitá certo sussiste.

Il mio suggerimento é di stipulare una assicurazione casa/resposabilità civile, come proprietario e far sottoscrivere all'ospite (conduttore) un contratto che preveda questi aspetti (un contratto clasico di locazione).

Naturalmente impianti a norma e certificati (aspetto anche questo da inserire in contratto), e presa visione dello stato della casa.

[Francesca315]

Grazie @Ilaria24 e @Roberto143, in effetti anch'io mi sono trovata a riflettere su quanto detto da @Roberto143, il problema qui riguarda anche la cattiva gestione dell'argomento da parte delle assicurazioni. Spesso assumono persone impreparate, io mi sono vista attaccare il telefono in faccia da una nota agenzia assicurativa che lavora sono on line appena ho parlato di "affitto ai turisti", mi è stata negata ogni chance non dico di stipulare una polizza, ma quanto meno di discuterne. 

Altri non hanno saputo darmi spiegazioni esaurienti, tranne appunto la broker di Allianz che mi ha proposto la polizza che ho poi stipulato. Lei tra l'altro diceva che prima, quando esisteva la Toro Assicurazioni, c'era un pacchetto ad hoc, ma purtroppo è stato sospeso con l'acquisizione della stessa da parte di Allianz. 

Comunque credo che l'unica sia sentire il parere di un avvocato preparato, anche per quanto riguarda la possibilità che i vicini possano impedire a qualcuno di affittare un appartamento se questi non infrange la legge in alcun modo.

[Ilaria24]

@Roberto143 

Neanch'io ho certezze su questo visto che ho un agriturismo e quindi ho la mia bella polizza come struttura ricettiva 😉 né sono mai stata in affitto...

Però mi piace ragionare quindi ci provo: anche nei contratti 4+4 so che ci sono delle incombenze diciamo "strutturali" che sono a carico del padrone di casa. Esempio si rompe la caldaia è il proprietario che la cambia o la aggiusta.... 

Quindi diciamo che nella casa che io affitto ci sia un pavimento non perfettamente liscio (magari casa vecchia e pavimento un po' sconnesso) e che questo provochi la caduta dell'inquilino... di chi è la responsabilità? E diciamo pure che l'inquilino abbia magari segnalato il problema e che il proprietario non se ne sia incaricato in tempo...

Altra cosa, credo (ma posso sbagliarmi) che in un contratto di 4+4 l'inquilino prenda la residenza nella casa in affitto, questo ovviamente con un contratto breve turistico non può avvenire... forse anche questo ha un peso circa le varie responsabilità. Poi sì... come dice @Francesca315 l'unica sarebbe sentire un avvocato preparato anche se non so quante certezze possa dare!! 

Per l'assicurazione RC come proprietario se la stessa prevede l'affitto forse va bene (al solito andranno viste le mille clausole) ma se invece viene suggerito in caso di sinistro di dire che era un amico che ti era venuto a trovare allora ci possono essere problemi.

Ilaria

[Roberto143]

@Ilaria24, @Francesca315

Ferma restando l'opportunitá di consultare un avvocato o un commercialista per avere qualche conferma, vi riporto alcune clausole presenti nel contratto di affitto che faccio firmare io (ho estrapolato quelle che possono essere significative per il nostro discorso):

1= Il locatore garantisce il conduttore, che concorda, circa la conformità degli impianti posti al servizio dell’unità immobiliare ed eventualmente di quelli condominiali, alla normativa in materia di sicurezza vigente all’epoca in cui gli impianti sono stati realizzati.

2= Il conduttore dichiara di aver esaminato i locali e di averli trovati in buono stato di manutenzione e adatti all’uso convenuto. Il conduttore s’impegna a riconsegnare l’unità immobiliare locata nello stesso stato in cui l’ha ricevuta salvo il deperimento d’uso, pena il risarcimento del danno.

3= Il conduttore dovrà avvisare il proprietario degli eventuali difetti dell’immobile e dei mobili entro ventiquattro ore dalla consegna delle chiavi. Eventuali reclami per fatti o eventi, tali da provocare un danno di rilievo o comunque tali da indurre il conduttore a richiedere un risarcimento per il danno subito, dovranno essere tempestivamente comunicati; non saranno accettati in alcun modo reclami inoltrati successivamente alla partenza e precedentemente non segnalati per iscritto. In caso di reclamo il conduttore si obbliga a concedere al locatore il tempo necessario per risolverlo.

4= Con il ritiro delle chiavi il conduttore si costituisce da quel momento custode dell'unità

immobiliare locata per il periodo di permanenza ed esonera espressamente il Locatore da ogni responsabilità per i danni diretti e indiretti che potessero derivargli dal fatto colposo d’altri inquilini, o di terzi.

1) per prima cosa ovviamente io garantisco il conduttore che gli impianti sono in regola e che ho le relative certificazioni di legge;

2) Il conduttore dichiara di aver esaminato l'appartamento; il pavimento sconnesso si presume a questo punto che non ci sia;

3) se c'é la cosa deve essere segnalata e deve essere data la possibilità al proprietario di sistemarla; non mi puoi chiedere i danni per un difetto che non mi hai segnalato

4) il conduttore é responsabile anche per quanto attiene furti che avvengono all'interno dell'abitazione (é custode della casa, non é che lasci porte o finestre aperte e poi chiedi a me per eventuali furti).

Ovviamente adesso l'ho fatta semplice, ma cosí credo che si sia di certo più tutelati che accogliere persone in casa senza far firmare nulla, basandosi solo sulla prenotazione Airbnb (come purtroppo fa la maggior parte degli "host" - in realtà locatori)

[Ilaria24]

@Roberto143

Scusa Roberto ma io so' de coccio 😄

Ovviamente concordo sul contratto che se c'è ti tutela se non c'è ci possono essere più problemi.

Detto questo... rimango ancora incerta sui punti 2 e 3... se in sede di "ispezione" non mi accorgo del problema (pavimento sconnesso) ma poi inciampo e mi faccio male, ti chiedo i danni e si apre un contenzioso. Sicuro che il giudice non mi dia ragione almeno in parte? Diciamo almeno il 50% di responsabilità?

Certo se ti segnalo la cosa e poi inciampo lo stesso (prima che tu abbia il tempo di intervenire) forse la questione cambia... boh?! 

Se conosci un avvocato di cui ti fidi e a cui puoi chiedere un parere en passant, mi farebbe piacere conoscere un punto di vista esperto. Così, pura curiosità!!

Ilaria

[Roberto143]

@Ilaria24

Infatti ho detto che cosí l'ho fatta semplice.

Di certo il contratto non é uno scudo che ti protegge da tutto.

Però concorderai, che un conto é una eventuale controversia con in mano quel contratto firmato, e un conto e non avere nulla...

tra le due, io lo faccio 🙂