Avvio locazione turistica milano

[Giulia-Chiara0]

Buongiorno a tutti!

Nei prossimi mesi porterò a termine l'acquisto di una casa a Milano che vorrei mettere su airbnb, vi scrivo dunque per sottoporvi una serie di quesiti e/o avere conferma in merito ad alcuni punti. 

Premetto che ho già letto moltissime delle vs discussioni e cercato le normative più aggiornate nel merito delle locazioni/CAV e quant'altro.

Ecco i punti di confronto:

1. Opterei, almeno all'inizio, per la gestione in termini di locazione avendo appreso che, da inizio 2020, è fatta chiarezza anche per la Lombardia e non esiste più l'obbligo di iscriversi come CAV (https://www.vallidelverbano.va.it/attachments/article/1379/modulistica_locazionituristiche.pdf).

2. All'interno della community ho trovato una fantastica guida relativa alla registrazione di una CAV regolare a Milano, non mi è altrettanto chiaro il giro del fumo per potersi mettere a posto come locazione. 

https://community.withairbnb.com/t5/Supporto/Ottenere-il-CIR-in-Lombardia-nuova-legge-LT-gt-CAV/m-p/...

In questa guida leggo praticamente gli stessi passi riportati per una CAV, mi confermate che la procedura da seguire è questa? 

3. Viaggio spesso per lavoro, pertanto sto valutando varie opzioni per il self check-in (OK-home quella che attualmente preferisco); nello specifico sto valutando le opzione ok home app e ok home plus. Cosa mi consigliate?

4. Per le pulizie/biancheria, la soluzione più opportuna mi sembra quella di assumere qualcuno che abiti in zona e si occupi della pulizia della casa e del lavaggio della biancheria sporca.  Qualcuno di voi adotta questa modalità di gestione? Vi sembra una opzione fattibile? eventualmente quanto riterreste opportuno offrire per questo tipo di servizio? 

Grazie mille a tutti per i preziosi consigli forniti agli altri membri e per chiunque volesse aiutarmi nel merito dei miei quesiti.

Giulia

[Susanna0]

@Giulia-Chiara0  benvenuta!
Per il punto 1 e 2 hai ragione, tra Cav e LT non c'è molta differenza dal punto di vista degli adempimenti. Sono però due cose differenti, come hai già verificato.

Punto 3: il self check-in è un argomento spinoso, in Italia. La questura lo condanna decisamente. Dobbiamo verificare di persona la corrispondenza tra il documento e la persona a cui affidiamo la casa.

Punto 4: attenzione: se pensi di organizzarti con del personale o con una lavanderia, a quel punto dimostri di avere una "stabile organizzazione" e vieni considerata imprenditoriale (devi aprire Partita Iva). 

[Giulia-Chiara0]

Ciao @Susanna0  e grazie mille per le informazioni!

Solo un chiarimento .. Ok home provvede oltre al self-check in anche a effettuare attività di reception .. è comunque un servizio che non raccomanderesti - al netto del self check-in? Mi spiego meglio .. non so bene come funzioni, ma se la questura dovesse ricevere delle comunicazioni da questa piattaforma, salterebbe subito alla conclusione che stia facendo self check-in?

Spero sia stata chiara..

Per le pulizie, così come posta, credo che sarebbero equiparabili a servizi di pulizia che si ha nella propria abitazione abituale, quindi non credo che questo possa intendersi come una organizzazione imprenditoriale solo partendo dal presupposto che qualcuno pulisca casa, sbaglio?

Grazie ancora 

[Susanna0]

@Giulia-Chiara0  purtroppo quello che tu credi non ha molta importanza nell'ottica della legge, ahimè. 
Se tu hai del personale che pulisce la casa tra un ospite e l'altro, indipendentemente da te, e se usi un servizio esterno per aiutarti (in questo caso di reception o di self-check-in), questi due elementi sono indizi di organizzazione imprenditoriale. In caso di controllo, l'Agenzia delle Entrate deciderà se sei imprenditore, non tu o io o altri nel forum.

Secondo me è rischioso.

Per quanto riguarda la questura, non so se determina da chi arriva la trasmissione. 

[Susanna0]

Ma in ogni caso per quanto riguarda la questura, credo che l’importante non sia da chi arriva la trasmissione, ma se c’è stato riconoscimento di persona con visione di documenti, oppure a distanza con sistemi elettronici, videochiamate e pdf

[Giulia-Chiara0]

Grazie @Susanna0 , difatti stavo propri pensando a questi metodi alternativi per la validazione dei documenti che a oggi sono ampiamente utilizzati anche dalle banche, penso alla foto del documento + foto della persona che esibisce documento o, come suggerivi, anche alla videochiamata.

Queste modalità di fatto non andrebbero a negare la possibilità per gli ospiti di accedere in autonomia all''abitazione. 

Non ti nego che la scelta di provare ad optare per B&B non è tanto economica - facendo un paio di conti ho scoperto quante spese si celino dietro un buon servizio, bensì il piacere dell'accoglienza e la possibilità di mantenere la casa nella mia disponibilità senza avere qualcuno in pianta stabile. Purtruppo, però, la casa non si trova molto vicino a dove vivo (25 min auto o 40 min mezzi), quindi pensare di provvedere in prima persona a tutti gli aspetti è difficile. Non vorrei neanche ricorrere a co-host o similari, proprio perchè mi piacerebbe impegnarmi ed ingegnarmi in prima persona.

Spero di riuscire a trovare la quadra e di non decidere di ricorrere ad un normale affitto.

Per prima cosa, subito dopo il rogito, porterò avanti la procedura così come dalle guide pubblicate. Per il resto spero di trovare la mia formula che funzioni senza correre rischi.

Grazie ancora per il prezioso suggerimento.

[Susanna0]

‌😂‌  @Giulia-Chiara0   no, intendevo proprio il contrario!!!😂

Che alla questura importa solo se il riconoscimento è stato fatto di persona, con documenti "dal vivo", OPPURE a distanza con videochiamate e pdf.
Il primo modo va bene, il secondo no, per loro.

Per quel che riguarda le spese hai assolutamente ragione. Chi affitta a 30-40€ a notte non ha fatto i conti, secondo me; non si tratta solo di evadere le tasse.

Secondo me bisogna partire da quello che sarebbe un affitto normale 4+4 (che ha quasi tutte le spese escluse)  e raddoppiarlo se si affitta per qualche mese continuativo (con tutto incluso), o triplicarlo se si vuole ottenere il prezzo minimo a notte (considerando che metà del mese sarà vuoto anche in tempi normali, figuriamoci adesso).
Perchè noi includiamo anche tutte le utenze, le spese di condominio, le tasse sulla spazzatura e sul canone rai, e anche l'usura della biancheria, delle attrezzature, il rischio che inevitabilmente qualcosa si rompa (non solo un bicchiere ogni tanto) e che ogni paio d'anni si debba reimbiancare.

[Marta1169]

ciao @Giulia-Chiara0 mi trovo in una situazione simile alla tua quando hai scritto
mi sapete dire per favore dove devo caricare/inviare l'allegato A1 (comunicazione locazione turistica) al Comune di Milano?
inoltre ho letto che senza iscriversi come CAV non si riesce  a ottenere le credenziali ad AlloggiatiWeb e al Geis, è ancora così?
Grazie mille

[Susanna0]

No, @Marta1169 , non è piú cosí, e non si chiama neppure piú Geis 😄 !

Che comunque, anche prima del riconoscimento della Regione, con autodichiarazione e citando i termini di legge giusti, si riusciva comunque ad avere le credenziali di AlloggiatiWeb. (Esperienza personale, mia e di altri iscritti all’associazione Prolocatur di cui faccio parte)

[Marta1169]

Grazie @Susanna0 !
mi aiutate a capire per favore i passaggi correttamente?
- mi sono creata una PEC
- ho fatto la richiesta di credenziali per AlloggiatiWeb

ma come  faccio a  caricare/inviare l'allegato A1 (comunicazione locazione turistica) al Comune di Milano? o non non è più un passaggio corretto??
poi gli altri adempimenti quali sono?
- turismo 5 (dati turistici a fini statistici?
- soggiorniamo Milano (tassa soggiorno già versata da airbnb ma noi dobbiamo dichiarare presenze e periodi)?
scusate ma tutte le info che trovo mi pare siano o parziali o obsolete

grazie mille
Marta

[Mira63]

@Susanna0 ti chiedo un consiglio: generalmente affitto una stanza o tutta la casa (salvo una seconda stanza che tengo per me) a seconda delle mie esigenze. Come registrazione a Turismo 5, mi sono accorta che ho indicato una stanza sola da affittare con tre posti letto, che è corretto rispetto a quanto fatto sin ora. Sto pensando per dei brevi periodi di affittare anche la seconda stanza. Cosa dovrei fare? Nella SUAP non ricordo di aver dichiarato nulla di simile...non capisco neanche perchè dovrei farlo, ma confido ci siano buone ragioni per il monitoraggio di Turismo 5. Nel profilo personale dei dati non posso editare questa informazione sul sito. Secondo te come dovrei muovermi? Grazie anticipatamente

[Pasquale165]

Ciao

Sto pensando di affittare casa a mia Milano per brevi periodi utilizzando Airbnb ma faccio molta fatica a capire la differenza tra LT e CAV nel mio caso, fermo restando che la questura mi ha risposto che per le credenziali de sito di alloggiare web sono costretto a fare la pratica suap quindi a seguire la strada CAV. Potreste darmi una mano a capire cosa fare?

grazie mille

pf

[Cristiana133]

Ciao @Pasquale165 ,

ho lo stesso problema. hai trovato una soluzione?

Grazie. C.

[Susanna0]

@Pasquale165 e @Cristiana133 , ci sono differenze tra Cav e LT.

La LT è una locazione. Bisogna fare i contratti di affitto per ogni soggiorno, non si possono dare servizi di nessun tipo, si può applicare la cedolare secca perchè sono redditi da fabbricato, non da lavoro. In pratica abbiamo degli inquilini, non dei clienti.
La Cav è una struttura ricettiva: ha costi maggiori (Rai, spazzatura, ecc) ma non sono affitti  (quindi niente contratti) e si possono offrire servizi. Non so se è possibile scaricare le spese: per la parte fiscale bisogna sentire un commercialista.

Per entrambe bisogna fare una pratica al Suap: ma nel caso Cav è una vera e propria Scia di inizio attività, mentre per la LT (che non è un'attività) è una pratica più semplice, in quanto è una comunicazione di inizio di locazione breve.

Per fare queste pratiche servono lo spid e la firma digitale, oltre alle varie certificazioni di legge (la certificazione energetica, i dati catastali, ecc)

[Cristiana133]

@Susanna0 , grazie mille della risposta. sono "nuova" e molto confusa. non mi aspettavo tanta burocrazia...