Casa Grande con 2 appartamenti

[Albino2]

BuonGiorno
provo a chiedere per un problema di organizzazione degli spazi. Ho una Casa Grande, dalle fondazioni al tetto, sul Lago di Como. Metto a disposizione 2 degli appartamenti: uno al piano 1 e un altro al piano 2. Sono di qualità molto differenti fra loro: quello al piano 1 è di qualità Standard, l'altro al piano 2 è di livello Luxury. Perciò abbiamo fatto 2 Listed, uno per ciascun appartamento con differenti prezzi. QUesta impostazione risponde bene al problema di differenziare.

Ma ce n'è un altro di problema: voglio anche mettere a disposizione l'intera casa, cioè l'intero edificio per eventi e per ospitare gruppi più cospicui. Mantenendo i listati differenti, l'opzione che invece gli spazi sono più grandi e l'intero edificio ha una capacità di ospitazione maggiore, quell'opzione non si vede.

DOMANDA:
come faccio ad assegnare prezzi differenti agli appartamenti, e al contempo far risultare la capienza effettiva corrispondente all'intera casa? ... quindi alla somma degli appartamenti a+b, sia per scopo eventi e sia per scopo fornire una maggiore capacità ospitativa.

grazie per il tempo che viene dedicata per questa domanda.

ciao,
albino

[Marco376]

@Albino2, per farlo questo non è il portale adatto, ma c'è un escamotage per ottenere il medesimo risultato: disattivare la prenotazione immediata (al fine di evitare sicuri continui overbookings in caso contrario) e creare ANCHE un terzo Annuncio che ricomprenda i due appartamenti da prendere insieme contemporaneamente ad un prezzo che sia, ovviamente, la somma del prezzo dell'uno più il prezzo dell'altro!

Visto che però ti trovi ad operare in Lombardia e visto che stai parlando di qualcosa di un certo lusso e per un numero piuttosto elevato di persone, controlla, PRIMA di iniziare o di continuare, che tu sia GIA' pronto per POTERLO fare... Ti ricordo ad esempio che in Lombardia CAV (Casa per Vacanze) e LT (Locazione Turistica) al momento sembrano essere state parificate (legittimamente o meno si vedrà più avanti...).

Leggi quanto segue e fai mente locale:

- A Milano e in Lombardia per potere affittare / locare al momento la tua Legge e il tuo Regolamento Regionali sul Turismo lombardi hanno stabilito - legittimamente e costituzionalmente o illegittimamente e incostituzionalmente si vedrà a breve ma non ora - che è necessario presentare presso il SUAP Comunale una SCIA da CAV o Casa per Vacanze e dunque anche le semplici Locazioni Turistiche o Locazioni Pure o Affitti Semplici o Appartamenti (Ammobiliati) ad Uso Turistico del resto d'Italia in Lombardia sono tenuti ad autodenominarsi 'case per vacanze'. Se non lo fanno, diventa difficoltoso iscriversi al sito Impresa In Un Giorno (che già dal titolo non dovrebbe essere destinato a loro, tuttavia, così come AP in Suap starebbe per Attività Produttive e dunque anch'esso sarebbe poco adatto al tuo caso, ma tant'è al momento), adoperare una Firma Digitale, e riuscire così anche a Richiedere le Credenziali di Accesso al Portale Alloggiati Web della Polizia di Stato (Username e Password) e a pagare correttamente l'Imposta di Soggiorno (nei comuni in cui sia dovuta e in cui sia dovuta anche per le locazioni turistiche).
 
- La Locazione Turistica Breve ovviamente dovrebbe essere rivolta essenzialmente a turisti ed avere durata breve, inferiore ai 30 gg., o magari anche superiore ai 30 gg. (con contratto non solo scritto ma anche registrato presso l'A.d.E. in questo secondo caso) ma non certo lunga più di 6-12 mesi... le lunghezze massime sono stabilite in modo diverso da regione a regione.
 
- Nessuno vieta, per affitti a studenti, o affitti lunghi anni, o affitti transitori di media lunghezza, di avvalersi di contratti diversi da quelli per locazione turistica breve, tipo i contratti transitori o i contratti 4+4 o 3+2 (anni). Però Airbnb è per sua natura più adatto a soggiorni turistici brevi.
 
- Abbiamo già scritto un Post su come ospitare responsabilmente (che trovi tra le GUIDE di questa Community), incentrato su Normative e Tasse in Locazione Turistica. Qui brevemente ti nomino alcuni adempimenti senza i quali non potrai dirti non abusivo e non irregolare e non evasore o elusore fiscale:
 
a) SCIA o COMUNICAZIONE INIZIALE;
 
b) RICEVUTA GENERICA NON FISCALE (o, se apri P. Iva, RICEVUTA FISCALE o FATTURA);
 
c) IMPOSTA o MARCA DA BOLLO da 2 Euro per importi superiori a 77,47 Euro (volendo anche a carico dell'ospite o inquilino, se lo avverti PRIMA della prenotazione o affitto), o anche per importi inferiori se lo richiede l'ospite o inquilino per motivi di lavoro; segnati per te sempre l'ID della marca e la data della marca, per eventuali futuri controlli;
 
d) CONTRATTI SCRITTI DI LOCAZIONE (obbligatori SEMPRE per qualsiasi lunghezza di soggiorno, ai sensi della L. 431 del 1998), da firmare in calce e da far firmare in calce, scritti ANCHE in copia italiana;
 
e) eventuale ISTAT se previsto dalla tua Regione per le locazioni;
 
f) eventuale IMPOSTA DI SOGGIORNO (cash, in contanti, aggiuntiva al prezzo, da pagare all'arrivo!);
 
g) COMUNICAZIONE ALLA QUESTURA TRAMITE ALLOGGIATI WEB delle presenze degli Ospiti o Inquilini entro 24 ore dal loro arrivo, o, in caso di soggiorni di 1 sola notte, tempestivamente al primo arrivo;
 
h) predisposizione di una DICHIARAZIONE DEI REDDITI (parla con un Commercialista per sapere se i tuoi redditi sono Fondiari o da Fabbricato, sinonimi, o Redditi Diversi, o Redditi da Impresa; generalmente le Locazioni generano redditi fondiari, mentre - finora, salvo novità del DL 50/2017, le Sublocazioni generano redditi diversi, e infine se si apre P. Iva, perchè in presenza di una certa Organizzazione di Mezzi e di Persone, ai sensi dell'art. 1.082 del Codice Civile, generano Redditi da Impresa); per le novità dei portali come sostituti d'imposta e l'estensione dell'applicabilità della Cedolare Secca al 21% come opzione facoltativa, e infine per le future soglie tra chi debba e chi non debba aprire una P. Iva, e il fare da parte dei portali i riscossori della imposta di soggiorno per conto del Comune di appartenenza, tieni d'occhio, però, il DL 50/2017 così come convertito in legge in questi giorni e così come regolamentato poi dall'A.d.E. entro 90 gg. e così come poi definito circa la soglia di imprenditorialità da provvedimento prossimo venturo già preannunciato.
 
i) Gli Impianti dovranno essere a norma, certificati. Dovrai avere Agibilità. Dovrai appartenere a classi catastali corrette, tipo le residenziali A (alcune, non tutte). Dovrai procurarti una certificazione APE Energetica dell'immobile e renderla nota al tuo conduttore e indicarla nel contratto scritto. Dovrai decidere (volendo anche a posteriori al momento della dichiarazione dei redditi) se avvalerti facoltativamente dela Cedolare Secca al 21% oppure se pagare sulla base delle normali aliquote IRPEF sul 95% anzichè sul 100% del tuo reddito complessivo. Con la Cedolare rinunci a deduzioni e detrazioni di ogni tipo e paghi sul 100%, ma di contro i redditi da Cedolare avranno aliquota più bassa e non si sommeranno al resto dei tuoi redditi. La conformità urbanistica, edilizia, catastale, igienico-sanitaria viene data per scontata, come in ogni 'civile abitazione'. I posti letto saranno non a caso ma sulla base del 'regolamento edilizio comunale' per civili abitazioni, e se operi in Lombardia seguiranno anche le metrature necessarie per le CAV o Case per Vacanze e stabilite - immagino - tra i requisiti minimi per CAV del tuo Regolamento o della tua Legge Regionali sul Turismo, in Tabelle riassuntive allegate oppure anche a volte all'interno dei vari articoli e commi.
 
l) Qualora tu operi a Milano e in Lombardia e tu voglia davvero, appena possibile, dimostrare di essere SOLO UN PRIVATO CHE AFFITTA CASA (o una sua porzione, ma in questo caso SENZA DARE DIVERSE CAMERE A DIVERSE PRENOTAZIONI NELLE MEDESIME NOTTI!) e non una CAV, ti consiglio di attenerti a ciò che in tutto il resto d'Italia (o quasi) una Locazione Turistica è:
 
- non dare colazioni, non cambiare la biancheria durante stesso affitto, non pulire o riordinare l'alloggio durante stesso affitto, non usare targhe o segnaletiche o insegne, non fornire servizi alla persona di tipo alberghiero ed extralberghiero, non fornire alcun servizio accessorio o complementare o aggiuntivo, scrivi invece sempre i contratti di locazione e firmali e falli firmare, non scaricare le spese di pulizia, non scaricare spese tipo lavanderia, pos, ecc., opta volendo per la Cedolare Secca al 21%, ecc.
 
m) Qualora invece tu operi lì ma anche in seguito ti piaccia continuare ad essere considerato una CAV o Casa per Vacanze, con tutti i SUOI DIRITTI ma anche con tutti i SUOI DOVERI e paletti e incombenze e requisiti minimi, allora fin d'ora comportati solo da CAV o Casa per Vacanze, NON scrivendo contratti, non optando per la cedolare secca, scegliendo (cosa vietata al contrario per la locazione!!!) NOMI DI FANTASIA per la tua attività, e denominandoti come tipologia ricettiva (cosa vietata al contrario per la locazione nel resto d'Italia) come ''CAV o Casa per Vacanze" anche online; fornisci tutti i servizi che vuoi, ecc.; ovviamente alcuni servizi potrebbero presupporre la necessità di aprire una P. Iva, sia fuori che dentro la Lombardia.
 
In bocca al lupo! ; )

[Marco376]

@Albino2, PS: tra l'altro sia che si tratti di LT sia che si tratti di CAV, non è previsto dare a diverse prenotazioni nelle medesime notti diverse camere o unità abitative (a meno che non siano gruppi che arrivano insieme e partono insieme negli stessi giorni di check-in e di check-out e già conoscendosi tra loro), almeno NON se sul catasto la ''grande casa'' risulta segnata con un'unico codice identificativo. Non ci sono problemi, invece, se sul catasto risultano essere appartamenti distinti. Verifica pertanto anche questo aspetto, che noi a distanza non possiamo evidentemente conoscere. Ciao ; )

[Albino2]

Grazie mille. Consigli molto preziosi.

il mio scopo è guadagnare il più possibile da quella casa, che in questo momento è disabitata e assorbe spese fisse per pulizie di oltre 5mila euro / anno, e di tasse oltre 7mila euro /anno. A parte le manutenzioni ordinarie e le bollette.

Quindi non posso più tenerla chiusa.

Approfondirò le tematiche che hai segnalato. Se servirà, ti consulterò ancora. Potrò?

grazie.

albino gallo