Casa Vacanze non imprenditoriale o Locazione Turistica??

[Barbara989]

Buonasera a tutti.

Ho appena ristrutturato un appartamento a Roma con l'intenzione di farne una Casa Vacanze non imprenditoriale. Vista l'abrogazione  di alcune norme del regolamento che imponevano giorni di chiusura e l'equiparazione negli obblighi ( segnalazione portale polizia, riscossione tassa di soggiorno) e nelle forme di tassazione  ( possibilita' di scelta cedolare secca) tra le due soluzioni ( casa vacanze e locazione turistica) mi domando in cosa oggi consista la differenza tra le due soluzioni. So che la Locazione turistica non puo' offrire servizi all'ospite, che non deve presentare la scia, ma comunque iscriversi al suap e che non puo' essere di durata superiore a 30gg. Ulteriori chiarimenti saranno molto graditi.

un grazie in anticipo.

[Silvano16]

Ciao @Barbara989 prego puoi spiegarmi meglio questa abrograzione prego? Dunque non si ha più l'obbligo di riscossione tassa turistica e di registrazione e segnalazione delle identità alla questura ? Basta raccogliere dati e magari copie dei documenti degli occupanti ?

ciao e grazie

[Barbara989]

No, no, non si ha piu' solo l'obbligo di chiusura per la Casa Vacanze. Sono equiparate invece per la riscossione tassa turistica, segnalazione ospiti alla questura e scelta cedolare secca.

[Paola4]

@Barbara989 ricordati di anteporre la @ davanti alnome per fa arrivare la tua risposta. In questo caso  a @Silvano16. 

Per onore di cronaca devono anche entrambe comunicare i flussi turistici alla Regione attraverso il sito Radar

[Paola4]

@Barbara989  la realtà vera nei fatti è che molti fanno locazione turistica dando però anche i servizi. Tanto chi controlla? giusto? Per cui perchè fare la Scia, perdere tempo e denaro, seguire tutte le prescrizioni del caso quando puoi fare tutto con la semplice locazione? Siamo in Italia e tutto è lecito. 

L'unico obbligo che ha Locazione Turistica in più rispetto alla Casa Vacanza autorizzata è la stipula del contratto con gli ospiti. Altra differenza, non da poco, se hai qualche ospite che decide di rimanere a casa tua, non hai strumenti per farlo uscire se non la classica trafila dello sfratto, che come sai è lunga.

[Barbara989]

Grazie Paola, chiarissimo. 

Ritengo che rispettare le regole, le leggi, gli obblighi sia il passo giusto per poter offire un servizio turistico   ( di tale si tratta) responsabile. 

[Paola4]

Ricordati la @.......

;-))

[Andrea2630]

@Barbara989 anche io sto cercando di capire le differenze, ma non è affatto chiaro. Anche le CAV non imprendtoriale non danno diritto, a quanto ne so, alla somministrazione di servizi, fatto salvo biancheria all'arrivo. Credo che la locazione turistica si possa fare anche in una porzione del proprio appartamento, mentre la CAV deve essere un immobile a parte, completo (anche di cucina).

[David4459 · Accepted solution]

@Andrea2630 , 

- le differenze sono chiarissime, ma le normative variano da Regione a Regione, pertanto se parliamo di Lazio sono diverse che se parliamo di Umbria. 

- Le Locazioni Turistiche / Brevi sotto ai 30 gg. sono Affitti privati, non hanno Denominazioni di Fantasia, né possono utilizzare Tipologie Ricettive riservate dalle Regioni alle vere strutture ricettive (B&B o Bed and Breakfast, CAV o Case / Appartamenti per Vacanze, Affittacamere, ecc.), non possono usare Targhe esterne, Insegne, Segnaletiche, Cartelli stradali, non possono fornire Servizi alla Persona di tipo alberghiero ed extra-alberghiero quali i servizi Accessori o Complementari di Cambio Biancheria durante lo stesso affitto e la Pulizia o il Riordino quotidiani / intermedi degli alloggi in compresenza dell'inquilino, non possono basarsi solo sui clic online (contratti atipici anche verbali di ospitalità o di albergo) ma devono basarsi sempre su Contratti scritti di locazione, obbligatori ai sensi della L. 431 del 1998, non possono fornire Servizi accessori o complementari non strettamente inerenti la res locata quali Degustazioni, Tour, Visite Guidate, Servizio Navetta, e simili, e così via. Per questo motivo le Locazioni, essendo affitti semplici, da un lato sono meno appetibili e meno strutturate, dall'altro hanno una fiscalità agevolata, in quanto possono optare facoltativamente per l'opzione Cedolare Secca al 21% o, in caso di non opzione, seguono i normali Scaglioni IRPEF sul 95% del reddito complessivo annuo. I loro redditi sono Fondiari o da Fabbricato, e non Diversi o da Impresa come quelli delle CAV e delle altre strutture ricettive regionali, che, essendo esercizi aperti al pubblico, determinano redditi commerciali, occasionali o continuativo-professionali a seconda che non si abbia o si abbia la P. Iva. 

- Una volta capite queste differenze, in Umbria seguirai l'art. 40 se vuoi essere solo una Locazione, detta "Alloggio Uso Turistico" (L. R. 8/2017), che prevede Comunicazione iniziale semplice al SUAP comunale, ISTAT, Alloggiati Web, e quanto detto sopra. Oppure, se vuoi essere una CAV, consegnerai l'apposita SCIA comunale. 

- L'altra utente invece, nel Lazio, per essere Locazione, ovvero Alloggio Uso Turistico, seguirà i primi articoli e l'art. 12/bis del R. R. 14/2017 che modifica e integra il R. R. 8/2015, anche a seguito della Sentenza del TAR del Lazio contro il regolamento più vecchio. Entrambi si basano, come il loro precedente e abrogato R. R. 16/2008, sulla L. R. Lazio 13/2007. Gli adempimenti sono praticamente gli stessi che in Umbria, ma sul portale CISE si deve anche ottenere un Codice Identificativo Regionale, sotto forma di ID o sotto forma di Qr Code Immagine da mostrare anche in ogni annuncio online tra le Foto dell'alloggio. La Comunicazione inoltre va inviata non solo al SUAR/SUAP comunale, nel Lazio, ma anche in copia, e sempre via PEC, all'Agenzia Regionale per il Turismo del Lazio. Mentre in Umbria il Portale ISTAT regionale si chiama Turismatica, nel Lazio si chiama Radar Osservatorio VisitLazio. Se invece l'utente vuole diventare una vera e propria CAV, sempre seconda casa non di residenza e mai data per porzioni (altra differenza con la locazione, che volendo può essere gestita anche solo come porzione, seppur con Cucina e Soggiorno), deve procedere con la consegna di una vera SCIA. La CAV, sia in Umbria sia nel Lazio può essere gestita sia in Forma Imprenditoriale (Cod. Ateco 55) sia in Forma Non Imprenditoriale. In tutta Italia la Locazione può essere gestita in forma Non Imprenditoriale, oppure con il Cod. Ateco 68 Gestione di Locazioni proprie o in leasing. 

- Insomma, le differenze sono note, basta studiarle e informarsi. Un buon inizio è parlare con i propri SUAP comunali e leggersi la propria Legge e/o il proprio Regolamento Regionali sul Turismo (Umbri o Laziali). 

[Andrea2630]

@David4459 GRAZIE per il riassunto molto esaustivo. Come vedi in effetti tutto non è affatto né semplice né chiaro, tu stesso ci hai impiegato una pagina intera 😉 e le normative che cambiano da regione a regione non facilitano il compito...

Sì, bisogna armarsi di pazienza e leggere le normative regionali (come sto facendo da un po', in attesa di ristrutturare un monolocale) e visitare i siti dei comuni, e relativi suap.

Grazie di nuovo!

[Angelo19]

Ciao @David4459 , 

mi permetto di porti un paio di domande poiché sei molto preparato; 

- io ho sempre dichiarato i miei compensi ( CAV Regolare Non imprenditoriale nel Comune di Milano ), avvalendomi della cedolare secca; da quest' anno sarei voluto passare all' IRPEF ( almeno per parte dei compensi ), in modo da beneficiare di alcune importanti detrazioni;

- nel tuo post però se ho capito bene scrivi di indicare i redditi da CAV nel quadro RL " redditi diversi "....é corretto? Così facendo si possono detrarre anche le spese come le Pulizie ( Impresa... no Colf livello B ), bollette, prodotti...etc... ho capito bene? E così facendo si potrebbe sempre beneficiare delle detrazioni IRPEF...? Io ho importanti lavori di ristrutturazione e condominiali da abbattere..

- con la mia commercialista ci siamo sempre avvalsi dell' opzione cedolare, ma a fronte di quanto scritto sopra da quest' anno abbiamo pensato di cambiare.

Purtroppo anche i fiscalisti si avvalgono della solita direttiva Agenzia Entrate 2017 per gestire la materia e spesso io credo molti dettagli sfuggano.

Ringraziandoti anticipatamente, così come chiunque voglia rispondere...

Saluti

A.

[Andrea2630]

@David4459 ciao e scusa se torno a disturbarti. Nell'attesa di diventare host (speriamo prima possibile) mi sono informato meglio, sempre in tema "contratti scritti" e (sentiti anche i legali di Altroconsumo) mi risulterebbe che la forma scritta è richiesta solo se i clienti vengono contattati direttamente dall'Host.

Altrimenti, per quanto riguarda i soggiorni prenotati con piattaforme come Airbnb, "i contratti si considerano stipulati nel momento in cui chi ha fatto la proposta ha conoscenza dell'accettazione dell'altra parte (art. 1326 c.c.).

Questo è scritto anche nel fascicolo dell'Ag. Entrate riguardo all'art.4 della legge 50/2017.

In sostanza, basterebbe in questi casi, solo per tutela dell'host, far firmare ai guest il solo inventario dei beni.

Sbaglio?

Grazie di nuovo!

[Andrea2630]

Ah, per tutti:

a conferma che le differenze non sono poi così chiare, per usare un eufemismo, in tema di "contratti", vi suggerisco la lettura integrale di questo recente articolo.

https://www.hospitality-news.it/blog-interviste/2602-affitti-brevi-e-contratto-scritto.html

Saluti.

[David4459]

@Andrea2630 , 

- senza Contratto scritto di locazione, tutti gli altri clic online sarebbero identici ad un qualsiasi contratto, dunque in caso di contestazione non avrai una pezza d'appoggio per dire che stai solo "locando" e non "esercitando una attività ricettiva extra-alberghiera"; 

- inoltre finché qualche norma di legge non metterà nero su bianco che la previsione di legge della L. 431 del 1998 art. 1 c. 4, valida anche per "locazioni turistiche", è stata abrogata o resa inefficace, i locatori brevi continueranno per legge a scrivere contratti, qualunque siano le preferenze di tizio o di caio (e ovviamente il DL 50/2017 art. 4 e ss. così come convertito dalla L 96/2017 stessi articoli non va affatto interpretato in quel modo... per il resto conosciamo gli articoli online citati ed esprimono un proprio punto di vista, a nostro avviso errato, così la pensano anche le Associazioni di categoria a difesa delle Locazioni Brevi, ad es. Prolocatur) 😉 Saluti. 

[IsabellaEValerio0]

@Andrea2630 

Condivido pienamente il fatto che la materia sia complessa è che ci vuole un bel po' prima di riuscire a capire quale sia la corretta linea da seguire.

Il link che hai postato né è un esempio perché potrebbe insinuare qualche dubbio sul fatto, ormai per me assodato, che in caso di locazione turistica il contratto scritto e firmato sia sempre obbligatorio.

In base alle mie letture è comunque prevalente l'opinione che sia obbligatorio anche se io non sono in grado di indicarti i vari articoli di legge.

In ogni caso è comunque sempre bene stipularlo,  in primis ( come giustamente scritto qui, da molti esperti prima di me ) per tua tutela personale, perché in caso di problemi non penso che avrebbe valore la stampa della videata di Airbnb.

In secondo luogo tieni presente che come spesso accade, se si vuole fare tutto in regola, una cosa tira l' altra ...

Io ad esempio ho stipulato un' assicurazione con " garanzia locatore" a copertura degli eventuali danni che il mio arredamento potrebbe causare agli ospiti e l' assicurazione copre espressamente soltanto in presenza di regolare contratto scritto ( che nel mio caso affittando sotto i 30 giorni non devo registrare).

Penso che tu abbia  scritto soltanto per capire quale sia la procedura corretta che dovresti seguire , ma se per caso hai anche qualche dubbio sul fare o no il contratto integrale da fare sottoscrivere ai tuoi futuri ospiti , io ti consiglio di farlo sempre e comunque!