@Marcello176
Per acquistare una seconda casa da affittare a uso turistico o in altro modo non hai bisogno del permesso di nessuno. Si tratta di un tuo investimento. Gli unici che hanno obbligo di residenza nel luogo in cui esercitano attività extra alberghiera sono i titolari di B&B (con o senza partita IVA) e gli affittacamere, questi ultimi non in tutte le Regioni. Chi fa locazione pura - turista o no che sia - sceglie se subaffittare le stanze di casa sua o affittare la sua seconda o terza casa.
Sul punto 2: il B&B è una specifica attività ricettiva condotta in casa propria, normata dalle Regioni per quanto riguarda il numero di stanze. In questo caso è obbligatorio preparare la colazione inclusa nel prezzo. Anche la Casa vacanza è una attività ricettiva. Mi pare di capire che tu voglia affittare la tua seconda casa ai turisti in questo caso si parla di locazione pura: nonostante tu debba registrarti in Comune, segnalare gli ospiti al sito della questura, versare (per quanti non provengano da questo portale) la tassa di soggiorno, eventualmente altra segnalazione ai fini Istat , la locazione pura si distingue per quello che NON SI DEVE FARE: non si possono offrire servizi alla persona (no cambio biancheria durante il soggiorno, no colazione, no pacchi di benvenuto alimentari, no servizi navetta da e per la stazione, no accordi con ristoranti e bar per sconti ai turisti ecc). Puoi solo far firmare un contratto di affitto (anche solo per una notte) e pulire la casa quando i tuoi inquilini vanno via, lavare la biancheria e preparare i letti per i successivi. Le spese in oggetto: lavanderia, biancheria, pulizie NON puoi detrarle.
I contratti devono essere registrati solo se superano i 30 giorni anche se spezzati. Per esempio se io in un anno solare affitto la tua casa per 10 giorni, poi per altri 10 e infine per 15 il contratto finale lo devi registrare accludendo anche i precedenti. Mi scuso se non sono stata chiara ma meglio di cosi non mi viene -)))
La locazione pura non dipende da affittare una stanza o una casa ma dalle modalità: contratto e niente servizi alla persona durante la locazione. E dalla parte fiscale: i redditi da locazione sono fondiari e puoi optare per la cedolare secca. Quindi potrai affittare la tua casa come meglio credi. Se per esempio hai due stanze da letto puoi affittarle sia a due persone sia a un gruppo di 4. Non so se qualcuno qui offre la sua casa o 4 persone che non si conoscono tra loro. In genere questa è una modalità da B&B o da affittacamere.
Sul punto 3: puoi pulire prima che arrivino gli inquilini e dopo che se ne sono andati. No, non puoi metterli in contatto con una signora delle pulizie e neanche con una impresa di pulizie: sarebbero indizi di attività imprenditoriale e potrebbero costarti carissimo in caso di controlli. La apertura forzata di una partita IVA non è una passeggiata di salute. -))) Biancheria da letto, da bagno e da cucina non sono un problema: i tuoi inquilini potranno trovare i letti rifatti (coperte incluse), gli asciugamani dove riterrai opportuno e tovaglie, pentole, chicchere e tazzine in cucina. Pure il sapone, il bagnoschiuma e lo shampoo. La carta igienica, i tovaglioli di carta. La fornitura per la casa messa prima che arrivino gli inquilini è permessa.
4) Se vuoi offrire la colazione devi aprire un B&B, risiedere e vivere nella casa in cui lo apri. Frequentare un corso di HCCP anche per il cibo confezionato e attrezzarti di una cucina a prova di ASL se invece vuoi cucinarla te personalmente. I redditi da B&B (anche senza partita IVA) non sono fondiari e vanno dichiarati sotto la voce "redditi altri" se senza partita IVA. Dovrai offrire dei servizi alla persona. Presentare una SCIA in Comune, avere un piano antincendio, ottenere autorizzazioni. E studiare meticolosamente il regolamento del turismo della Regione Lazio per quanto riguarda numero di stanze, planimetrie e metri quadri. No, non potresti mettere in contatto gli inquilini con chi noleggia biciclette o offre servizi. Potresti al massimo lasciare dei volantini in casa ma in caso di controlli saresti sul filo.
Concordo con te il confine tra la locazione pure e la ricezione extra alberghiera è labilissimo. Soprattutto per chi legittimamente affitta anche solo per una notte.
Spero di essere stata di aiuto.
Aggiungo una nota. Scrivi di voler acquistare un appartamento: i B&B e gli affittacamere possono essere vietati dal regolamento condominiale quindi se opterai o pensi di poter optare per questa strada controlla prima di acquistare. I regolamenti condominiali non possono invece vietarti di affittare. Conta che se non stabilisci buone relazioni condominiali è facile ti facciano la guerra lo stesso. Ed è una guerra che si rischia di perdere. In bocca al lupo.
