So di esprimere un’opinione fortemente minoritaria che probabilmente ti lascerà basito @Claudio0 e mi costerà gli strali di altri forumisti e il probabile esilio su un’isola sperduta e ostile dell’orbe terracqueo (non ancora “coperta” da Airbnb), ma a giudizio di chi scrive, la risposta al tuo quesito non può che portare ad un’univoca conclusione.
La nuova norma dettata dal DL 50/2017 non individua un nuovo tipo/categoria contrattale, ovvero un nuovo e autonomo schema di contratto, ma detta solo ed unicamente regole di natura fiscale per disciplinare contratti che sono già disciplinati dal codice civile e dalla legge di riforma dl 1998.
In sostanza, la disposizione sulle locazioni brevi non identifica un nuova figura di contratto di locazione (“Contratto di locazione breve ad uso abitativo”), ma intende solo mettere a punto un meccanismo finalizzato a contrastare l’(alta)evasione fiscale in questo specifico segmento delle locazioni abitative immobiliari, coinvolgendo nel versamento dell’imposta i gestori dei portali tramite i quali sono conclusi proprio questi contratti e incassati i canoni per le locazioni brevi.
Non ti fate fuorviare dall’aggettivazione “breve”. La locazione “breve” non è un calderone dove fare entrare tutto e tutti, i turisti di passaggio, i lavoratori in trasferta a Roma per una settimana, gli universitari che devono fare uno stage di 10 giorni a Perugia ecc.
Non sovrapporre i piani cui conducono le diverse definizioni legislative: i contratti sono e rimangono distinti in base all’uso cui il conduttore adibisce l’immobile: ad uso diverso dall’abitativo ovvero ad uso abitativo. Con riguardo a quest’ultimo uso, la legge 431 del 1998, oltre alle locazioni ordinarie ed alle locazioni concordate, menziona (pur non ricomprendendoli nella stessa legge) i contratti per alloggi locati esclusivamente per finalità turistiche (regolati dal codice civile) e i contratti di natura transitoria (ordinari e per studenti universitari fuori sede), ciascuno dei quali rinvia a distinti e specifici modelli contrattuali caratterizzati da una durata minima del rapporto locativo (tranne i turistici) e da una finalità, una ragione, uno scopo, un motivo in vista del quale è stipulata la locazione.
Il contratto con valenza turistica deve perseguire finalità turistiche. La finalità turistica (prescindendo dalla durata temporale e dall’ubicazione dell’immobile) deve essere esclusiva e deve risultare dal contratto (art.1, co.2, lett. c) della legge 431 del 1998), vale a dire che l’intestazione, la causa, l’oggetto e le finalità del medesimo non devono essere generiche, ma la finalità turistica deve essere l’unica finalità presente che deve potersi provare in un eventuale giudizio: se persegue altre finalità (oppure se tale finalità è prevalente) non può essere considerata locazione turistica, ma una delle tante locazioni fantasiose cui spesso (inconsapevolmente) i locatori spensierati danno attuazione.
La nozione di turismo è assai ampia (esiste il turismo religioso, mangereccio, musicale, termale ecc.), e non si esaurisce nella sola villeggiatura, ma può comprendere ogni possibile ipotesi di spostamento di una persona dalla sua residenza abituale per motivi di piacere, di svago, di istruzione, ma non speculativi (un turista non va a Roma a lavorare o a frequentare l’università, ma per vedere il Colosseo), e comunque per motivi diversi dalle esigenze professionali, lavorative o di studio che configurano locazioni di natura diversa.
Da quanto risulta dal quesito, in ipotesi di lavoratori con contratto breve a termine, non è possibile utilizzare il contratto per finalità turistica, stante il fatto che i conduttori si spostano a Roma non per visitare la città, a loro spese, ma per esigenze di lavoro a termine: in questi casi, l’utilizzo di un contratto transitorio appare idoneo a soddisfare tale esigenze.
Non è un caso che il legislatore abbia distinto le due categorie di locazione attribuendo a ciascuna di esse un regime giuridico diverso, in conseguenza delle differenti esigenze che sono chiamate soddisfare. Non è l’elemento temporale a sancire la differenza fra le due categorie, bensì il motivo qualificante la natura di tale locazione, proprio con l’obiettivo di evitare la possibile elusione, da parte dei contraenti, di altre disposizioni normative, anche a fini simulatori.
Il contratto ad uso transitorio rimane soggetto alla disciplina dettata dalla legge 431 del 1998, con canone stabilito in base alla convenzione locale stipulato tra le associazioni della proprietà e degli inquilini: l‘esigenza transitoria non basta che sia dichiarata a contratto, ma deve essere provata attraverso l’allegazione al contratto della documentazione che lo confermi.
Con riferimento alla durata, la locuzione “locazioni brevi” può ricomprendere anche le locazioni di natura transitoria, art.5, co.1 della 431, per soddisfare particolari esigenze delle parti, se non fosse che tali locazioni non sono libere, ma sono rimesse alla contrattazione tra le organizzazioni della proprietà edilizia e dei conduttori, formalizzata da una convenzione nazionale, e poi recepita da un decreto ministeriale.
Ma qual è il decreto ministeriale cui fare riferimento a Roma in questo momento? Il decreto ministeriale in questione è ancora quello vecchio di quindici anni fa (DM 30 dicembre 2002) che ahimè prevede per i transitori ordinari una durata da uno a diciotto mesi.
Purtroppo a Roma non è stato ancora siglato un nuovo accordo territoriale basato sulla nuova convenzione nazionale (DM 16 gennaio 2017), che ora prevede per le locazioni transitorie ordinarie, art.5., co.2 della 431, una durata minima inferiore ai 30 giorni (a patto sempre che l’accordo locale lo recepisca), quindi, anche una durata brevissima, al limite di un solo giorno (solo in questo caso, ossia per i contratti di durata fino a trenta giorni, il quarto comma dell’art.2 del decreto ministeriale del 2017 esclude la necessità della produzione dell’esigenza di transitorietà), ma vige ancora il vecchio accordo del 2004, basato sulla precedente convenzione nazionale (DM 30 dicembre 2002), in cui la durata minima transitoria rimane fissata in trenta giorni.
Se la temporalità del soggiorno ovvero le ragioni poste a fondamento della convenzione locativa non si conciliano con un transitorio ordinario ovvero con un “vero” turistico – salvo accidentate scorciatoie o “camuffamenti” simulatori – non resta che percorrere altre strade, ossia ricorrere alle “normali” tipologie negoziali per l’uso abitativo, quali quelle disegnate dal primo comma dell’art.1 ovvero dal terzo comma dell’art.2 della 431, da estinguere in via anticipata, per una siffatta esigenza, con un accordo risolutorio per mutuo consenso (se il contratto viene cedolariizzato, l’apri&chiudi è a costo zero): nel caso “clinico” descritto, infatti, non sussistono le condizioni e i requisiti per dare corso né ad una locazione transitoria né tantomeno ad una locazione “effettivamente” ad uso turistico.
Mettere a reddito il proprio immobile con un contratto valido, non usato impropriamente, non è impossibile, ma va guadagnato con il sudore della fronte. E' questa, del resto, la condizione umana, dopo la cacciata dall'Eden.
