Mi preme informarti, @Annalisa59, che la forma scritta non serve tanto in sede di dichiarazione, quanto piuttosto previene contenziosi futuri.
Perchè è tanto importante la forma scritta del contratto? Perché dà certezza e trasparenza al contenuto dell’accordo e per evitare comportamenti illeciti o scorretti da parte di soggetti che, in assenza di contratto scritto, potrebbero pretendere di rimanere oltre il termine convenuto nel tuo appartamento: tutelati in forma scritta attraverso l’impiego (anche in contratti in regime di cedolare secca) di una clausola penale, prevista dall’art.1382 (Effetti della clausola penale) cod. civ. per il ritardo maturato nella riconsegna dell’immobile, a garanzia del relativo rilascio convenuto, indicando una determinata somma per ogni giorno di ritardo o anche la perdita dello stesso deposito cauzionale, in caso di espressa pattuizione, nel caso di ritardata riconsegna dopo un certo tempo: il ritardo nella consegna della cosa locata costituisce condotta potenzialmente dannosa in caso tu debba consegnare l’immobile a nuovi conduttori in tempi prefissati.
Pur trattandosi di un contratto di locazione non registrato di durata non superiore a trenta giorni - il cui reddito (da non cumularsi sullo stesso rigo con quello di altre locazioni brevi) andrà indicato nella sezione I (Redditi dei fabbricati) del quadro RB del modello Redditi ovvero quadro B del modello 730 e in colonna 8 della sez.II (Dati relativi ai contratti di locazione) - è necessario che il medesimo venga sempre redatto in forma scritta: non è la temporalità (breve o lunga) del soggiorno a determinare la forma del negozio giuridico (scritto o verbale) a cui, senza accorgertene, dai attuazione concedendo l’uso del tuo bene, a fronte di un corrispettivo, ad un soggetto terzo.
Pertanto – a tutela tua e del conduttore - evita che si ripeta l’incresciosa situazione. Aggiungo che l’obbligo della forma scritta del contratto, quale primo elemento e fattore dell’esistenza stessa (o di nullità) del contratto, anche al fine di potere provare che tu stai concludendo una locazione temporanea per finalità turistiche (non una locazione stabile, né tantomeno un’attività ricettiva di tipo imprenditoriale) e in ogni caso le reali conclusioni pattuite (ad es. che non vengono forniti servizi aggiuntivi alla persona che potrebbero configurare altre attività extralberghiere di natura ricettiva), a fronte di una dazione di denaro da parte di quello che Airbnb continua a chiamare guest, ma che nel caso di specie (locazione turistica) è a tutti gli effetti è un vero e proprio inquilino, non lo trovi nei termini di servizio e nelle condizioni di Airbnb - che è un semplice intermediario online riscossore - ma:
° nella legge: l’ultimo comma dell’articolo 1 della legge 431 del 1998 non prevede eccezioni dalla sua entrata in vigore, e, pertanto la giurisprudenza (ad es. Trib. Firenze, n°1848/2006) ha stabilito che tutti i contratti ad uso abitativo devono essere stipulati per iscritto;
° nel codice civile (i contratti turistici soggiaciono pur sempre alle disposizioni codicistiche inerenti alle obbligazioni del locatore e del conduttore: l’art.1418 sanziona con la nullità uno dei requisiti di cui all’art.1325 cod. civ. ivi compresa la forma del contratto ove prevista dalla legge a pena di nullità.
A sciogliere ogni dubbio è poi intervenuta tre anni fa la Suprema Corte (n°18214) che, a Sezioni Unite, ha affermato che la forma scritta costituisce requisito essenziale per la validità dell’accordo e che, in mancanza, il contratto di locazione ad uso abitativo è affetto da nullità assoluta, fatta eccezione in presenza di un abuso del locatore, vale a dire nell’ipotesi in cui la forma verbale sia stata pretesa solo da lui (rapporto di fatto subito dal conduttore) e non liberamente concordata dalle parti o addirittura voluta dal conduttore (contratto nullo non sanabile): in questo caso, vale a dire in presenza di una forzata pressione operata dal locatore sul conduttore al fine di costringerlo a stipulare un contratto in forma verbale - si tratta sempre di nullità, ma di una nullità di protezione (con relative conseguenze) che solo il conduttore (contraente debole) può fare valere davanti ad un giudice.
Mi perdonerai se mi prendo la libertà di suggerirti di intraprendere la stessa strada anche in merito al verbale di consegna dell’immobile (che può anche essere allegato al contratto), l’unico documento in grado di tutelarti in caso di danni lamentati. So che le due cose potrebbero apparirti distanti, ma sono più vicine di quanto sembrino.
Rientra non solo nei tuoi interessi, ma anche in quelli dell’inquilino, stendere un inventario scritto, eventualmente arricchito di fotografie, il più preciso e dettagliato possibile per registrare lo stato manutentivo dell’alloggio, degli arredi, degli elettrodomestici, degli accessori ivi contenuti che rimarranno in uso all’ospite. Identificato catastalmente l’immobile, parti dalle pareti (se sono imbiancate di fresco o meno), poi valuta i pavimenti, i soffitti, i rivestimenti, gli infissi, i sanitari, in modo da poterne riscontrare le condizioni al momento del rilascio.
