Contratto: quale importo aggiungo?

[Ornella87]

Buongiorno a tutti, sono Ornella da Torino.

Ho da poco iniziato ad affittare con airbnb e fino ad ora non avevo mai fatto contratti.

Ora ho deciso, come da vari consigli, di far firmare un breve contratto e mi è venuto questo dubbio.

Nello spazio dove devo indicare l'affitto concordato posso mettere solo quello che io percepisco e non quello che il turista paga ad airbnb (in quanto non ne sono nemmeno a conoscenza) . Oltretutto se io scrivessi quello che lui paga, dovrei poi calcolare la cedolare secca anche sulla sua commissione il che non è certamente giusto. D'altra parte se indico il mio incasso devo poi spiegare al cliente perchè l'importo è diverso. Voi come fate?

Ringrazio in anticipo se qualcuno mi può rispondere

[Roberto1404]

@Ornella87 

Nelle prenotazioni tramite Airbnb, ci sono due commissioni: una a carico del locatore, una a carico del conduttore.

Entrambi sono commissioni per un servizio (la pubblicizzazione dell’annuncio da una parte, e la ricerca di un soggiorno dall’altra), che nulla hanno a che vedere con il rapporto contrattuale effettivo tra locatore e conduttore.

Questo vuol dire che tu paghi una commissione ad Airbnb (ed é un problema tuo) e l’ospite paga una commissione ad Airbnb (ed é un problema suo).

Ovviamente Airbnb fa un gran miscuglio di questi numeri (ammontare affitto, commissione host, commissione guest), ma questo non deve incidere sugli aspetti fiscali e contrattuali che ti riguardano.

E ciò vuol dire che nel contratto, la cifra da indicare, é quella che si riferisce all’affitto effettivo.

Esempio: fai 80 euro al giorno + 30 euro di pulizie?

Per un affitto di 5 giorni vuol dire: 80*5=400+30= 430

Questo é l’importo da indicare nel contratto e da inserire nella dichiarazione dei redditi a fine anno.

Nella pratica, tu riceverai qualcosa come 414 euro circa (cioé 430 meno le TUE commissioni di ca. 16 euro) e l’ospite pagherá qualcosa come 492 euro (cioé 430 + 62 euro circa di commissioni).

Ma tu stai facendo un contratto tra te e l’ospite, non tra te, l’ospite e Airbnb.

Quindi indicherai 430. PUNTO.

Non credo che l’ospite abbia a ridire su questo (nel report di Airbnb ci sará scritto chiaramente soggiorno 5 notti x 80= 400, spese pulizia 30, COMMISSIONI DI SERVIZIO (Airbnb): 62).

Se avesse qualcosa da dire, puoi spiegarglielo.

[Roberto1404]

@Ornella87 

Aggiungerei che il “breve” contratto, sarebbe opportuno che fosse un “vero” contratto.

Ne trovi quanti ne vuoi di facsimile in rete.

Non partire dal presupposto -errato- di infastidire il tuo ospite.

Se l’ospite sceglie un appartamento in affitto invece di un hotel o una struttura ricettiva (che non devono stipulare contratti) dovrà accettarne tutti gli aspetti.

Prendine uno, e analizzalo punto per punto, e valuta quali parti (quali clausole) ritieni di poter eliminare in quanto inutili o superflue.

Possibilmente, non basarti in questo sulla tua breve esperienza o pensando che le cose vadano sempre per il meglio.

Pensa invece, se le cose dovessero andare per il peggio.

Perché purtroppo, accade anche il peggio.

Inoltre, nei contratti che trovi in rete, cis sono generalmente tutti i riferimenti di legge e i dati essenziali da riportare in un contratto.

Ti suggerisco di valutare bene questi aspetti prima per non dovertene pentire pentire dopo.

[Ornella87]

Grazie mille @Roberto1404  per le spiegazioni e per i consigli che mi hai dato riguardo al contratto. In effetti io l'ho preso in rete e credo sia abbastanza completo. In attesa di risposta io avevo anche telefonato all'agenzia delle entrate per capire se per loro era necessario stipulare un contratto o se fungeva da contratto l'accordo con airbnb. Secondo l'operatrice, quando c'è l'intermediario, come nel caso di airbnb non sarebbe necessario e mi ha comunque detto di rivolgermi per maggiori precisazioni al mio ufficio delle entrate territoriale visto che sono loro che fanno i controlli.

Io comunque sono convinta che sia più prudente farlo, proprio per il caso che si verifichino problemi.

Anche se penso che molti ospiti possano fare delle obiezioni, specie quelli che stanno una sola notte.

Ritornando ai controlli dell'agenzia delle entrate, io che ho appena iniziato nel 2019 posso ritenermi a posto fino a luglio del 2020 per quanto riguarda la denuncia per il pagamento delle imposte, giusto? 

Se ho mandato regolarmente tutte le schede alla questura e fatto le dichiarazioni trimestrali al comune per la tassa di soggiorno posso stare tranquilla, non ci sono altri adempimenti vero?

[Roberto1404]

@Ornella87 

Direi che sei a posto così.

I redditi li dichiarerai la prossima primavera, dal commercialista o al CAF.

Non so se a Torino é richiesta la segnalazione Istat (oltre a quella alla Questura tramite alloggiatiweb).

Nel merito dei contratti, contrariamente a quanto ti ha detto l’operatrice dell’AdE, sono necessari sia per una tua salvaguardia, sia per distinguerti dalle  attivitá ricettive (che hanno norme e aspetti fiscali differenti).

Anche perché facendo anche soggiorni da una notte (per i quali é vero non ci sono impedimenti) più che come locazione turistica sembreresti proprio una attivitá ricettiva... almeno fai il contratto.

Faccio comunque sempre molta fatica a comprendere come un ospite che si deve fermare una notte decida di cercare un appartamento (invece di un hotel o un b&b), e come un proprietario possa aver voglia e sbattimento di affittare il proprio appartamento per una sola notte.

Le pulizie dell’intera casa, bagno, cucina, stanze, spolverare, passare lo straccio, lavare asciugamani e lenzuola e poi stirarli, rifare il letto.... secondo me, almeno per uno dei due (o il locatore o il locatario) diventa una remissione, perché se lo fai pagare il giusto, forse gli conveniva l’albergo, se lo fai pagare poco, forse ti conveniva non prenderlo...

Ma sono andato fuori tema.

Per gli altri aspetti, sei a posto. 😉

[Paola4]

@Ornella87  un suggerimento che ti posso dare è di inserire nelle Regole della Casa che sarà necessario firmare un contratto per motivi fiscali e che una copia sarà inviata in visione subito dopo la prenotazione.Ovviamente se hai ospiti stranieri dovrai fornire copia in inglese.

In merito agli adempimenti credo che anche a Torino ci sia obbligo di comunicare all'Istat i dati degli ospiti ; non so mediante quale strumento sia previsto in Piemonte devi chiedere al Suar/Suap.E' un obbligo nazionale anche questo. 

Concordo @Roberto1404  che affittare per una notte per un appartamento possa non essere proficuo, ma certamente tu avrai già fatto i tuoi calcoli.

[IsabellaEValerio0]

@Ornella87 ,

In Piemonte da ottobre 2019 è in vigore l'obbligo di registrazione al comune .

Se non l' hai ancora fatto devi registrarti in via telematica utilizzando questo link:

http://www.sistemapiemonte.it/cms/privati/turismo/servizi/939-locazioni-turistiche.

Con l' iscrizione ti sarà assegnato il codice regionale.

Successivamente ti saranno fornite le istruzioni per la comunicazione dei flussi turistici ai fini ISTAT.

L'iscrizione al comune va fatta entro il 31/12/2019, se nel mentre non sono cambiate le cose.

[IsabellaEValerio0]

Grazie @Francesca !!

Ho visto che l'hai sostituito!!!!

[Silvia1638]

Ciao a tutti, io sto leggendo la conversazione per informarmi visto che voglio mettere a disposizione una stanza della mia casa. Non riesco a trovare facsimili brevi di contratto, sono tutti di varie pagine @Ornella87  te come hai risolto poi? Ne hai modificato uno o lo hai trovato già pronto? Nel caso mi potresti dire dove? Grazie mille