@Matteo-and-Rachida0
Matteo,
cerchiamo di terminare in maniera dignitosa questa diatriba, altrimenti scadiamo entrambi nel ridicolo.
Provo a riepilogare i motivi del contendere.
CONTRATTO IN FORMA SCRITTA - ASPETTI NORMATIVI C.C.
@Orvieto-In-Centro0 , dietro tua richiesta, ha fornito tutti i riferimenti normativi, ma tu stesso, nel corso di una risposta, hai concordato sul fatto che "...l'unico punto fermo è l'art. 1, comma 4 della Legge 9 dicembre 1998, n. 431, che afferma appunto che ....per la stipula di validi contratti di locazione è richiesta la forma scritta...", pena la nullità.
Quindi direi che sa questo punto di vista non ci sia discussione, giusto?
Poi, come ho avuto modo di dire, capisco che per soggiorni di pochi giorni il tema della nullità possa essere superato, perchè difficilmente si presenterà il caso, ma questo non annulla la norma del codice civile.
CONTRATTO IN FORMA SCRITTA - ASPETTO OPPORTUNITA' / BUON SENSO
Questo aspetto riguarda in particolare il locatore, perchè è lui che da il possesso e le chiavi della propria casa ad un emerito sconosciuto.
Per pochi giorni e proveniente da un portale (diamo per scontato che si parli di affitti con Airbnb), ma sempre di uno sconosciuto si parla. Ti posso assicurare, frequentando questo stesso forum e gruppi facebook di host Airbnb, che situazioni "difficili" non sono poi così uniche... dai furti ai danneggiamenti, per non parlare di aspetti più gravi.
Mettere nero su bianco una serie di norme che ti possano salvaguardare (divieto di subaffitto, divieto di modifiche, rispetto delle norme condominiali, divieto di accesso alle persone non concordate, rispetto degli orari, ecc.) non è un aspetto da trascurare... nella stragrande maggioranza dei casi resterà solo un pezzo di carta da archiviare, ma se dovesse servire ce l'hai (questo vale per qualunque contratto di qualsiasi genere, non solo per gli affitti).
Se l'ospite chiama un fabbro, fa cambiare la serratura e si stabilisce in casa, diventa molto difficile farlo uscire, anche con un contratto, figuriamoci senza.
Visto che ci sono 30 giorni di tempo per una eventuale registrazione, diciamo che in caso di necessità potresti avere la possibilità di registrare anche un contratto di una settimana, se vedi la mala parata.
CONTRATTO IN FORMA SCRITTA - ASPETTI REGOLAMENTO TURISTICO
Se fai locazione turistica, devi stare attento a non destare (nei confronti del Comune, o dell'Agenzia delle Entrate o della GdF) sospetti di esercizio abusivo di attività ricettiva, per la quale sono previste altre forme di reddito, partita iva, contributi, no cedolare secca, ecc. ecc.
Quindi ovviamente no servizi aggiuntivi (colazioni, pulizie, servizi navetta, ecc.) e altrettanto ovviamente è opportuno fare le cose bene in regola, altrimenti, a meno che la GdF non intervenga nel momento del check-in, come fai a dimostrare che non stai facendo b&b o casa vacanza imprenditoriale?... un elemento a comprova è ANCHE il contratto firmato, che le strutture ricettive non devono fare, mentre chi da in affitto un appartamento si (lo abbiamo visto prima).
CONTRATTO IN LINGUA ESTERA
Oltre al fatto che, essendo l'attività svolta in Italia e tu Italiano, mi sembra scontato dire che il contratto deve essere in lingua italiana.
Anche perchè, come hai giustamente detto tu, la traduzione di regole, norme civilistiche, ecc. ecc. è davvero molto, ma molto complessa.
Quindi il contratto va fatto in lingua italiana (e l'ospite DEVE accettare e firmarlo, se vuole ottenere il bene oggetto del contratto); fare poi una traduzione di cortesia, anche approssimativa, giusto per far capire cosa c'è scritto più o meno, è un conto... diversamente sarà un problema dell'ospite attrezzarsi per farsi tradurre dall'italiano.
Su questo aspetto, se hai occasione di interpellare un avvocato, fatti confermare se sto dicendo stupidaggini (e nel caso, ti prego di dirmelo).
Tu affermi che il contratto scritto già c'è, ed è quello di Airbnb.
Quale? non ho capito a cosa ti riferisci.
Le regole della casa secondo te possono essere equiparate ad un contratto?
Nel caso dovessi utilizzarlo, questo contratto, per una problematica con l'ospite, cosa hai di concreto in mano?
Una stampa da web di una multinazionale privata americana?
Davvero pensi che il legislatore possa legiferare prendendo per buono un accordo fatto tramite Airbnb... tralasciamo il fatto che di portali come Airbnb ce ne sono a centinaia e continuano a spuntare come funghi, ognuno ovviamente con modalità, strutture, organizzazione dei documenti diversi, alcuni direttamente in lingua estera.
Come potrebbe prevedere il legislatore moderno una cosa del genere... spiegamela perchè non lo capisco davvero.
E naturalmente stiamo parlando di affitti, ottenuti con l'intermediazione di Airbnb, che poi vengono regolarmente dichiarati nei redditi dei fabbricati.
Quindi sulla base di cosa?
Se l'Agenzia delle Entrate ti fa un accertamento le porti le stampe di Airbnb?
Nessun contratto e nessuna copia di ricevuta?
Per quale importo poi? per quello che ti ha accreditato Airbnb?
E no!... non va bene.
Anche se il 95% degli host fa così, nonostante lo sappiano anche i bambini che i privati non possono scaricarsi le spese sostenute per il conseguimento del reddito (a differenza di imprese e partite iva). La commissione di Airbnb è un costo non deducibile, così come non puoi dedurti i costi della benzina o dell'abbonamento dell'autobus che ti servono per raggiungere il posto di lavoro.
I privati possono detrarre solo alcune specifiche voci, in precise misure (solo qualche esempio: interessi sui mutui dell'abitazione principale, spese mediche, assicurazioni vita, spese colf, ecc.) ma di certo non le commissioni di intermediazione di Airbnb.
Quindi come rappresenti l'importo che dovresti correttamente inserire nel 730?
E' vero, c'è una stampa di Airbnb che ti espone il lordo da dichiarare (che peraltro pochissimi conoscono), ma resta sempre difficile immaginare di andare all'AdE con questi pezzetti di carta.
Per questo, nonostante ci siano pareri discordi in merito, io (ma questo lo ribadisco sempre, è un mio personale pensiero) suggerisco di fare anche la ricevuta, apponendoci i 2 euro di bollo.
Contratto e ricevuta, entrambi con tutti i possibili riferimenti normativi "contratto ai sensi... locazione turistica..., dati catastali, attestazione APE, periodo dal .. al ..., importo..., no fornitura servi aggiuntivi... ecc. ecc. e più ne hai più ne metti, è meglio) può, in caso di controlli, venire utile.
Quindi riepilogando... contratto si... contratto no... e le ricevute? sotto i 30 giorni:
SI per l'aspetto normativo del codice civile
SI per l'aspetto opportunità/buon senso
SI per l'aspetto normativa turismo
SI per regolarità formale AdE
SI per possibili controlli
SI in lingua italiana
NO...? per ...............?
Spero che questa sia per te una risposta non arrogante.
Se hai delle precise contestazioni su quello che ho detto, replica pure, ma facendo riferimento alla normativa e alle esigenze attuali, non alle ipotesi.
Ricorda tra l'altro che in questo forum postano persone che hanno bisogno di aiuto e suggerimenti, e sinceramente io non me la sento di suggerire modalità che domani potrebbero mettere queste perosne in qualche guaio, quindi opto sempre per l'opzione di maggior prudenza.
Ciao
Roberto
