Contratto transitorio o turistico

[Rosalucia0]

Salve

Sono nuova ed ho bisogno di chiarimenti.

Per affitti superiori ai 30 giorni da registrare quindi all agenzia delle entrate quale contratto usare?

Vedo che il contratto transitorio e' estremamente rigido ( prezzo regolato da accordi territoriali, esigenze documentate relative a permanenza) e non mi sembra quindi che faccia al caso di un affitto per 2 mesi su airbnb.

Posso stipulare un contratto turistico( sono in Toscana)?

Non sono casa vacanze, sono registrata in comune come semplice privato che affitta su airbnb. Il contratto turistico fa al mio caso? Posso includere nel contratto opzio e cedolare secca e non pagare cosi le spese di registrazione? Dove trovo un modello aggiornato?

Grazie anticipatamente a chi mi rispondera'

[Emily352 · Accepted solution]

Occorre chiarire se la locazione abbia finalità turistica, disciplinata dal codice civile, o invece transitoria, disciplinata dalla legge 431 del 1998: dovrai capire il motivo che spinge il contraente a prendere in locazione il tuo immobile, @Rosalucia0 .

Nel contratto, infatti, dovrà essere identificata la finalità, ossia l’elemento motivazionale che lo rende costitutivo della causa del contratto, con conseguente soggezione del medesimo  alla disciplina giuridica individuata dalla legge.

Se il conduttore viene a Livorno esclusivamente per visitare la città, per svago, riposo e utilizzo del tempo libero, utilizzerai il contratto per finalità turistica di breve o lungo periodo, se ci va per motivi di lavoro, stage, motivi di salute, climatici o comunque per un evento certo e documentabile, dovrai ricorrere ad un contratto transitorio.

Nel primo caso, cioè nell’ipotesi di immobile (o porzione di esso) locato per turismo, non è necessaria una particolare esigenza documentabile che giustifichi la temporaneità del rapporto, ma la locazione turistica (a canone libero, cedolarizzabile al 21%) è soggetta a diversi adempimenti amministrativi (vedi art.70 della LR 86/2016).

Nel secondo caso invece, cioè nell’ipotesi di immobile affittato ad uso transitorio di durata superiore a 30 giorni (a canone concordato, cedolarizzabile al 10%), dovrai riferirti all’art.5, co.1 della legge citata e all’art.2 del DM 16 gennaio 2017, definito nell’accordo locale siglato a Livorno nel maggio dello scorso anno, a cui ti rimando, che individua le fattispecie di transitorietà per il conduttore e per il locatore, senza ottemperare agli obblighi della legge regionale toscana sul comparto turistico.

Se il contratto è di durata superiore a 30 giorni, deve essere registrato: siamo fuori dall’ambito delle locazioni brevi, quindi, l’eventuale portale di home-booking non applicherà la ritenuta.

Trattandosi di contratti registrati (mod. RLI; Quadro A, Tipologia di contratto = L1; Pagamento intera durata = barrare la casella, se in IRPEF), l’obbligo di comunicazione alla P.S. è assorbito dalla registrazione dell’atto, salvo che i contratti non siano stipulati con soggetti extra-UE o apolidi, per il quale esiste l’obbligo di segnalazione mediante il modello “Comunicazione di ospitalità”.

[Rosalucia0]

Grazie @Emily352  per la tua risposta velocissima ed esaustiva. Avrei un altro dubbio. Per adesso nelle locazioni brevi di qualche giorno non ho pensato a far firmare contratti. Quando mi trovero a pagare la cedolare secca mi trovero' in difficolta'? Basta inserire i periodi di affitto con l importo senza i nominativi allegando le ricevute di airbnb? Ed esattamente dove si trovano le ricevute che abbiano valore fiscale sulla app di airbnb?

Scusate per le tante domande, ma mi rendo conto che la gestione e' più complicata di quanto non mi sembrasse all' inizio

Grazie ancora.

[Emily352]

Dimentica le fatture commerciali del portale. AIRBN non ti gira l’intero pagamento, ma il canone di locazione al netto della sua commissione (se avesse rispettato la legge, al netto della sua commissione e del 21% di ritenuta). Tu capisci bene che questa fattura  non ti serve a niente ai fini dichiarativi.

Perché? Perché l’ammontare da dichiarare è l’importo dell’affitto riportato sul contratto (da qui l’importanza di sottoscriverne uno valido), e non quanto ricevi dal portale.

Se ti servi di un fiscalista, gli devi portare solo l’ammontare degli importi dei contratti di locazione (se non hai sottoscritto un contratto di locazione, basta portare su un foglio di carta la somma degli importi concordati con i guest): non tutti i contratti potrebbero avere la ricevuta (l’obbligo di rilasciare una ricevuta all’ospite sorge solamente se è lui a richiederla), ma tutti i tipi di contratto (turistici compresi), indipendentemente dalla loro durata, devono essere stipulati in forma scritta, pena nullità ai sensi del principio stabilito dalle Sezioni Unite di Cassazione nel 2015.

AIRBNB, che ti aiuta solo nella gestione del contatto e fa da riscossore per te, non stipula alcun contratto di locazione: sei tu che devi dare forma giuridica al rapporto che ti lega al tuo ospite (il tutto non può avvenire in forma verbale) e ricordargli nelle Regole della casa, perché la cosa non lo colga di sorpresa all’arrivo, che la locazione turistica (perché è questo quello che tu fai e che ti  distingue da un’attività ricettiva extralberghiera) dovrà essere formalizzata con un contratto scritto raccordato al rapporto di intermediazione con ti lega ad AIRBNB.

Se non lo fai, ti poni in una condizione sanzionabile e molto rischiosa: le attività preposte al controllo ti potrebbero contestare proprio l’esercizio di un’attività ricettiva, che non richiede la stipula di contratti di locazione (CAV, B&B ecc.), inoltre non hai in mano alcun documento che possa provare le reali pattuizioni concordate con l’ospite in caso di controversie (locazione di fatto, comportamenti illeciti, ospite che non libera più i locali ecc.).

Il rapporto tra locatore e conduttore deve essere fondato su basi solide e scritte con clausole che tutelino entrambi i contraenti. In fin dei conti, nel momento in cui affidi un tuo bene, che vale parecchie migliaia di euro, a qualcuno è un po’ come se gli aprissi, come una banca, una linea di credito, per cui ti chiedo, @Rosalucia0 : apriresti verbalmente le porte di casa tua ad un perfetto sconosciuto con una semplice stretta di mano?

[Carlo3676]

Ciao, sono un host nuovissimo e, quindi, pieno di dubbi. Ma per dimostrare gli importi effettivamente incassati non è sufficiente portare la stampa delle conferme di prenotazione, dove AIRBNB elenca il compenso? Oppure portare al commercialista l'estratto conto con gli accrediti che AIRBNB ha effettuato sul conto dell'Host?

Grazie e scusate se per caso ho fatto una domanda scema!

[IsabellaEValerio0]

@Carlo3676 ,

Il commercialista od il CAF non hanno l'obbligo e la possibilità di verifica degli importi che dichiari, in teoria potresti anche portargli un elenco scritto da te.

Altro discorso è dimostrare i redditi dichiarati qualora dovessi essere sottoposto ad accertamenti.

In quel caso se fai locazione servono i contratti scritti e firmati.

La stampa della videata di Airbnb non ha molto valore e oltretutto potresti affittare anche tramite altre vie.

[Carlo3676]

Grazie per la risposta. Effettivamente in caso di locazione "diretta" (senza ausilio di un portale) credo sia prudente per tutti fare il contratto scritto. E comunque farsi fare il bonifico anzichè il pagamento in contanti, in modo che tutto resti tracciato e dimostrabile (poi eventualmente dovrebbe essere il fisco a dimostrare che il contribuente ha evaso, in caso di accertamento).  Ma nel caso delle locazioni su AIRBN o altro portale non potrebbe essere considerato "contratto" già la procedura di prenotazione, accettazione delle condizioni dell'host, lo scambio di mail per accordarsi su check in e check out?

[IsabellaEValerio0]

@Carlo3676 ,

Il contratto in forma scritta è un obbligo di legge, ti serve a dimostrare che svolgi soltanto locazione, ma soprattutto ti serve per tua tutela personale in caso di problemi.

I problemi magari capitano raramente , ma se leggerai anche qualche discussione sulla community ti renderai conto che possono capitare.

Ed in quel caso la stampa di Airbnb non ha nessun valore.

[Carlo3676]

@IsabellaEValerio0  Grazie! Anche questo è vero. Hai individuato per caso un form di contratto snello e comprensibile anche dagli stranieri da poter far firmare senza suscitare perplessità anche in chi magari si trattiene una sola notte? Ne ho visto uno linkato da qualcuno del forum, ma mi pareva un po' "denso".

[IsabellaEValerio0]

@Carlo3676 ,

Io ho adattato alla mia situazione il contratto perfetto  di @Roberto143 , in questa conversazione spiega come scaricarlo :

https://community.withairbnb.com/t5/Supporto/Contratto-per-locazione-turistica-breve/m-p/1189804?sea...

Ti consiglio di adattarlo alla tua situazione, ma di non snellirlo troppo.

Inserisci nelle tue regole che all'arrivo dovranno firmare il contratto, nessuno dei miei ospiti ha mai fatto storie!

[Carlo3676]

@IsabellaEValerio0 

Scusa se approfitto della tua gentilezza per chiederti un altro parere. 

Potrebbe essere opportuno riportare sul contratto anche il codice CITRA dell'alloggio?

Grazie, ciao

[IsabellaEValerio0]

@Carlo3676 ,

Penso che sia un'ottima idea!

Tra l' altro devo inserirlo anche io sul mio contratto ( in Piemonte abbiamo il CIR).

Figurati!

[Francesca]

Ciao @Carlo3676 

benvenuto!

se vuoi avere la certezza che l'utente o in generale gli utenti a cui ti rivolgi ricevano una notifica - e dunque possano venire a leggerti - quando ti rivolgi a loro, inizia a scrivere il nome partendo dalla @ e poi - tutto attaccato - il nome. 

 in caso contrario la persona potrebbe non leggere il messaggio.

Una volta digitata la @ ti si apre un menù a tendina dove puoi scegliere l'utente (o gli utenti) già coinvolti nella discussione e menzionare il nome corretto, ad esempio, @Emily352 @Rosalucia0 @IsabellaEValerio0 @Daniela1195 

Spero sia utile,

Francy

[Barbara1414]

Ho un po' di confusione, spero tu possa aiutarmi. Ho una locazione turistica e mi hanno chiesto la casa per 2 mesi. E' regolare se stipulo una locazione transitoria con la motivazione appunto della transitorietà? Questo non mi fa decadere da locazione turistica che è appunto massimo di 30 giorni? Oppure non cambia niente, tranne il fatto che devo registrare il contratto all'ufficio delle entrate?

Grazie in anticipo

[IsabellaEValerio0]

Ciao @Barbara1414 ,

Io non sono preparata sui contratti transitori, fin'ora ho sempre e solo fatto contratti di locazione turistica di durata inferiore ai 30 giorni.

Però da quanto ho capito,  quello che distingue le due tipologie è la motivazione della locazione.

Se la natura è turistica si usa il contratto di locazione turistica, mentre il contratto transitorio ( durata 1/18 mesi) si usa nei casi in cui la locazione non ha finalità turistiche ( lavoro o altro ).

In questo caso dovrà essere inserita sul contratto la motivazione della locazione, comprovata da relativa documentazione.

Penso, ma non ne sono sicura, che il contratto di locazione turistica possa essere anche di durata superiore ai 30 giorni e che in quel caso vada semplicemente registrato.

Quindi dovresti chiarire con il tuo ospite ( anche per tua tutela) qual'è la reale motivazione che lo spinge ad affittare la tua casa per due mesi.

Spero che qualcuno di più esperto intervenga per fornirci ulteriori chiarimenti.