Deduzione spese di pulizia e utenze nella locazione turistica breve

[Caterina278]

Sto cercando di affittare il mio immobile con la locazione turistica breve , quindi senza alcuna partita IVA. Essendo molto basse le tariffe nella mia città,  per poter competere sul mercato ho la necessità  di abbassare il costo per notte, tenuto conto che molti altri proprietari scindono il costo del pernottamento dalle spese di pulizia, mi sto chiedendo se posso farlo pure io, ad esempio abbassando il costo per notte e aggiungendo 10 euro al giorno oppure alla fine del soggiorno per poterlo dedurre dalle tasse che dovrò  pagare in occasione della dichiarazione dei redditi, ma ovviamente non avrei fatture da dimostrare facendo io stessa le pulizie.  Allo stesso modo mi chiedo se si possano dedurre le spese di acqua, luce, gas, condominio e  TARI per abbattere un poco il costo degli oneri a mio carico.

[Michele1008]

Ciao @Caterina278 

la risposta è NO.

Come già spiegato dall'Agenzia delle Entrate, ti sarà possibile detrarre ai fini IVA le spese sostenute per la tua casa vacanze, B&B o affittacamere se queste spese sono effettivamente destinate alla tua attività ricettiva e a patto che venga gestita in forma imprenditoriale, quindi nel tuo caso non lo potrai fare.

Ciao

[Caterina278]

Ciao @Michele1008 , io non ho parlato di detrazioni, ma di deduzioni. Mi pare di aver letto nella circolare dell' AdE  n. 24/E del 12 Ottobre 2017  un esempio di ritenuta della cedolare secca del 21%  nel caso in cui le spese di pulizia siano scorporate da quelle dell' affitto. Esattamente a pag. 14 viene riportato un esempio:  canone di locazione  1000 euro -  spese di pulizia  non comprese nel canone  100 euro - Ritenuta euro 210 ( 1000 x 21%)  a cui segue un altro esempio : canone di locazione ( comprensivo del servizio di pulizie ) 1100 euro - Ritenuta euro 231 euro ( 1100 x 21%) e la circolare è  espressamente riferita alla locazione turistica breve.

[Paola4]

@Caterina278   direi che  sia come dici. Ed in effetti anche io da quando è uscita la circolare le spese di pulizia sull'appartamento in LT  non le ricomprendo nel totale del canone proprio per non doverci calcolare la cedolare.Le altre spese per le utenze invece non le puoi detrarre anche perchè l'aliquota della cedolare secca è una aliquota già agevolata.

Nel lordo ricorda che devi anche calcolare il fee che paghi alla piattaforma, in quanto LT quella non la puoi detrarre come spesa.

[Caterina278]

@Paola4   mi sorge un altro dubbio però .  Le spese di pulizie vanno indicate facendo riferimento al giorno ( ad esempio 10 euro ), oppure al soggiorno ( ad esempio 30 euro pulizie finali)? Inoltre non potendosi avvalere di domestici ( almeno non ufficialmente) le spese di pulizia non dovranno essere fatturate?

[Francesca]

Hey @Caterina278 non ho capito una cosa della tua domanda a @Paola4 : quando dici "Le spese di pulizie vanno indicate facendo riferimento al giorno" intendi nella dichiarazione o in Airbnb?

Grazie!

[Paola4]

@Caterina278 io di solito metto la cifra delle pulizie finali  che sono consentite anche nel caso di locazioni ; infatti le  pulizie giornaliere non sono previste in quanto configurerebbero una attività imprenditoriale. Di certo le pulizie se ti fai aiutare vanno fatturate, ci pagherai l'iva ma purtroppo non potrai detrarle.

[Caterina278]

@Paola4  ma se non si fanno fatturare non si possono scorporare dalla tariffa del soggiorno?

[Paola4]

@Caterina278  non credo anche perchè tu potresti far figurare una spesa per le pulizie molto più alta proprio per abbassare l'imponibile. So che a volte è difficile trovare collaboratrici domestiche che vogliono essere pagate in regola (purtroppo) quindi dovresti trovare una società di servizi che fa questo. A volte si possono utilizzare i buoni lavoro ma sono complicati

[Gianfranco86]

Salve @Paola4, ma anche se vengono fatturare da una società di servizi non credo possano essere scaricate se si paga con la cedolare secca al 21%.

Altrimenti forse si dovrebbe portare l'affitto in dichiarazione dei redditi ma non so se da privato senza partita iva si possono comunque scaricare le spese di pulizie e manutenzione.

Se comunque avete un modo (legale) per scaricarle sono tutto un orecchio, perché le spese di manutenzione e pulizia sono abbastanza alte, almeno nel mio caso.. e va a finire che si pagano tasse mostruose per incassi che effettivamente non si hanno.

Altrimenti forse bisognerebbe aprire partita iva e/o fare tutto da se. Ma io faccio un altro lavoro e comunque sono distante da San Vito lo Capo. Certo ogni volta che voglio, ho la casa li a disposizione, ma mi sto accorgendo che così, per il lavoro che c'è dietro, rimane davvero poco.

Gianfranco

[Angela1056]

@Caterina278 @Paola4 @Gianfranco86 @Francesca @Michele1008 io mi sono letta la circolare dell'AdE n. 24 del 12 ottobre 2017 e mi sembra che l'esempio di pagina 14 che ha citato Caterina non riguardi il calcolo della cedolare secca ma il calcolo della ritenuta del 21% da operare dall'intermediario (nel nostro caso Airbnb) sull'importo della locazione come Sostituto d'imposta. Ancora oggi Airbnb non opera la ritenuta perché si è opposta in tutte le sedi legali e il verdetto è ancora pendente.

Visto che anche la cedolare secca è al 21% è forse facile fare confusione, ma nel conteggio della cedolare secca non si possono scorporare le spese/costi per la pulizia, si paga la cedolare secca sul lordo che comprende sia le spese di pulizie che l'eventualmente supplemento per animali domestici se applicato.

[Paola4]

@Gianfranco86  dovresti sentire un commercialista se inserendo nel contratto una spesa forfettaria per acqua,luce, gas e utenze in generale puoi dichiarare solo quanto pagato per la quota soggiorno. Questo in effetti si fa quando si fa un contratto 4+4 applicando cedolare secca ; le utenze sono a carico dell’inquilino. Chiedi però ad un commercialista per esserne certo ma che sia specializzato in locazione turistica. @Angela1056 tu ne sai niente di questa possibilità ?

[Angela1056]

@Gianfranco86 @Paola4 ciao, Io so soltanto che il contratto per la locazione breve dovrebbe contenere una clausola sull'entità delle spese accessorie (utenze) e il contratto per la locazione brevissima (cosiddetto contratto week end) dovrebbe contenere una pattuazione forfettaria delle utenze (da "Vademecum su locazioni turistiche" 2016 di Edoardo). 

Volendo però tenere separati l'importo per l'affitto e l'importo per le spese delle utenze, l'host dovrebbe farsi pagare fuori Airbnb questa spesa accessoria, cosa non gradita dagli ospiti.

Magari potrebbe essere più esaustivo @Alberto1535 che in materia fiscale è afferatissimo.

[Paola4]

@Angela1056 perché al di fuori di Airbnb? Lo scrivi sul contratto che devi far firmare e che darai al commercialista in modo da scorporare le spese forfettarie delle utenze.

[Angela1056]

@Paola4  perché non mi sembra che si possa impostare una voce a parte per le spese delle utenze su Airbnb, quindi andrebbe ad aumentare il prezzo del pernottamento.

A seconda dell'importo delle spese delle utenze cambierebbe anche sempre il prezzo del pernottamento...a meno di calcolare una percentuale fissa...?