Diritto di delegare e divieto di "servizi aggiuntivi"

[Francesco192]

Ciao @Roberto143,

Rifacendomi a questa discussione, personalmente penso che sia incorretto dire che rischi in caso qualcuno fa il check-in al posto tuo o altre cose. La legge sulle locazione è molto chiara, chiunque ti può rappresentare e molti lo fanno come molti fanno fare le pulizie a terzi. Certo la legge non impedisce tutto ciò e affatto da solo non ti può appiopare una partita IVA. Tutto ciò rientra in pieno nella normalità di una locazione. 

Tuttavia hai anche le tue ragioni , durante gli accertamenti ti possono contestare tutto e basta trovere un prevenuto e quelli diventano elementi che però da soli dovrebbero servire a niente. Poi trovi il giudice sbagliato e allora sei fritto. Ma permettimi, ripeto, la legge è chiara e ragionando così allora conviene fare partita IVA sempre per stare tranquilli e forse manco fare niente perchè prevenuti ed errori possono venire fuori in mille altre circostanze, anche con partita IVA.

Riguardo al mio diritto in locazione di affidare le pulizie a una ragazza che pago regolarmente opppure affidare la firma del contratto ad un mio delegato, potresti collegare questo mio diritto alla costituzione ed alla mia libertà personale. Ci sono tante leggi che garantiscono questi miei diritti personali di delegare le normali incombenze che derivano dal mio diritto di locare la mia proprietà. Sarebbe ridicolo parlare di tutto ciò nella legge delle locazioni che affatto non dice che non è più locazione se a firmare è un mio delegato o se a pulire è una ditta esterna o se a far vedere l'appartamento è altra persona. Questi sono semplicemente diritti.

Per il resto hai ragione ed ho apprezzato la tua risposta che mi hai segnalato come devo dire molti e moltissimi tuoi commenti. 

Ciao e a presto

[Roberto143]

@Francesco192

Non é che scrivere MAIUSCOLO dia più autorevolezza.

Ma uno straccio di legge, uno, che affermi quello che dici, ti costa tanto darlo?

Perché bisogna capire se stiamo parlando di leggi, oppure dei tuoi desiderata, che sono cose ben diverse.

[Francesco192]

Ciao @Roberto143,

vai a vedere le leggi sulle locazioni. Dammi te un riferimento che dice il contrario.

Non ho autorevolezza se non in quello che scrivo nella sua interezza e mi pare non capisci. Scusa per il maiuscolo. 

Parlane se vuoi con un avvocato, con l'Agenzia delle entrate e se vuoi con me ma ormai mi pare di averti fatto ben presente il mio pensiero che poi corrisponde mi pare a quello di confedilizia che sicuramente ti direbbe molto meglio.

Ciao ed a presto

[Roberto143]

@Francesco192

La legge sulle locazioni é la 431/98 art. 1 comma c; non mi sembra ci sia scritto che é possibile affidare a terzi pulizie, check-in o contratti (ovviamente neanche che sia vietato!)

Allora bisogna andare a vedere quell'art. 2082 che la GdF potrebbe sollevarti in merito ad organizzazione e professionalità.

Anche li non c'è scritto nulla di specifico.

Per questo dico che é soggetto ad una valutazione in caso di accertamento.

Non é detto che l'accertamento venga fatto.

Dico che se lo fanno, vanno a vedere tutto, e se é possibile, cercano di riportare tutto in termini di IVA... per evitare questo, é opportuno essere molto accorti su tutti i vari punti deboli (che ripeto, per l'ultima volta:

- in primis, la NON fornitura di servizi aggiuntivi (pulizie, colazioni, ecc.)

- la sottoscrizione di contratti con il locatario;

- il numero di appartamenti dati in locazione (e quindi la necessità di avvalersi di una organizzazione per fare tutto quello che serve: diventa difficile fare le pulizie e i check-in ecc ecc se hai tre, quattro, cinque appartamenti, e magari fai soggiorni da due/tre giorni, magari in contemporanea)

- entitá dei ricavi: se rappresentano l'unica o la preponderante quota del tuo reddito, é pressochè sicuro che ti richiedano l'apertura della partita iva, in quanto quella sarebbe una vera e propria attivitá.

Ecco, diciamo che questa parola "attivitá" potrebbe rappresentare lo spartitraffico per questa valutazione. Un semplice "locazione" non é una attività. Se invece lo é, non é locazione.

ciao

[Francesco192]

Ciao @Roberto143,

va bene allora secondo te se fai locazione, a questo punto anche con contratto 4+4, ed affidi le pulizie iniziali a una ditta esterna e non le fai personalmente rischi che non sia considerata più locazione tra privati. Libero di pensarla come vuoi. Non c'è scritto perchè come ti ho già detto sarebbe ridicolo scrivere tuttto ciò come sarebbe ridicolo specificare che il tubo dell'acqua non lo devi riparare personalmente. Quello che fai e puoi fare lo deduci non solo da queste ma da tutto un complesso piano legislativo che in assoluto non nega il diritto di locare privatamente se non sei te personalmente ad occuparti di certe faccende. Come anche lo deduci da un'ampia giurisprudenza.

Se offri servizi aggiuntivi non è locazione anche senza l'accertamento. Lo dice la legge e questo dovrebbe bastare. Per il resto bisogna rispettare le leggi come quelle regionali e qualsiasi. Fai molto bene a sottolinearlo e apprezzo molti tuoi commenti. 

Liberissimo di pensare come ti pare. 

Ciao ed a presto.

[Cinzia83]

Scusa @Roberto143 se approfitto, ma se affitto l'appartamento su airbnb e sono in un'altra città, come faccio a far firmare i contratti senza servirmi di persona in loco e quindi rischiare di "incappare" nella fornitura di servizi? Non sono sufficienti la traccia che rimane sul sito e i report che mi scarico?

[Roberto143]

@Cinzia83

Come dicevo, questi aspetti sono soggetti a valutazione di chi, eventualmente, effettua l'accertamento.

Il contratto se fai locazione turistica lo devi fare, non puoi ovviare non facendolo.

L'affidarsi a persona in loco (a questo punto ovviamente per tutte le incombenze che ci sono: check-in, check-out, pulizie, contratti, e quant'altro dovesse necessitare, POTREBBE, essere considerato sotto il profilo dell'organizzazione, unitamente alla pubblicizzazione sul portale.

Ciò nell'ambito di una valutazione più ampia, che tiene in considerazione tutto il profilo fiscale e comportamentale del soggetto (entità del reddito, fornitura o meno di servizi, ed altro ancora).

Ovviamente, a quel punto, il concetto non è che non lo puoi fare, ma per farlo potresti necessitare di un profilo fiscale corretto, cioè aprire partita IVA.

Ripeto che essendo una valutazione d'insieme, non si può dire a priori che sia così, così come non si può dire che sia il contrario.

Per essere più sicuri, è sempre opportuno rivolgersi ad un commercialista, che potrà valutare la cosa nel suo complesso. 

[Francesco192]

Ciao @Cinzia83,

nel senso del giustissimo messaggio di @Roberto143, ti consiglierei di fare attenzione anche a quanto segue: portare le valigie degli ospiti o farle portare da un tuo amico o da persona da te pagata, lasciare in casa una macchina da caffè con cialde in omaggio, lasciare in casa delle saponette omaggio od altri prodotti omaggio, dare lenzuola ed asciugamani anche se la tua regione lo consente, dare un dvd con vari dvd in omaggio, dare un nome di fantasia alla tua struttura anche qui dentro. Tutto ciò e molto altro, almeno allo stesso modo di far fare le pulizie a terze persone, potrebbe essere considerato sotto il profilo dell'organizzazione perchè in effetti da certi punti di vista esula da ciò che si dovrebbe fare nella pura locazione. 

Giustissimo guardare il quadro generale, ma se nel tuo quadro generale offri colazioni ed altri servizi od hai più appartamenti in affitto turistico di quanti le leggi regionali consentono, semplicemente non potresti fare locazione nella maniera diciamo "normale". 

Senti un professionista che potrebbe anche essere un valido professionista immobiliare che intestandosi i permessi per questo tipo di locazioni con regolare mandato ti permetterà anche di "superare" tutti i limiti imposti dalle leggi regionali e dalle possibili contestazioni dell'agenzia delle entrate in merito al numero di abitazioni che in questa maniera puoi affittare. 

Ciao e buona fortuna!

[Francesca]

Ciao @Francesco192, @Roberto143 e @Cinzia83!

grazie mille per aver scritto i vostri commenti: sono sempre preziosissimi! 

Nell'intento di snellire il post sulla dichiarazione IRPEF a cui tutto questo thread apparteneva, volevo informarvi che ho spostato qui la vostra discussione sulla possibilità di richiedere un'aiuto per check-in e in genere servizi di pulizie. Il primo post era davvero lunghissimo! 

Fatemi sapere se ci sono state - nel trasporto - delle dimenticanze 🙂 

Grazie mille,

Fra

[Affari-Miei0]

In realtà @Francesca apprezzo molto questo post e per migliorarlo modifico completamente il mio commento precedente...bellissimo comunque, è un vero peccato. Apprezzo la tua estrapolazione però mi sento di dire che, se non sbaglio, il commento a capo di questo post, quello originale che dovrebbe essere molto simile, dovrebbe essere la risposta al commento di @Roberto143 ‎del 07-18-2017 10:30 AM. 

Ciao

p.s. il @Francesco192 scrisse anche cose interessanti in merito alla prenotazione immediata in correlazione alle presunzioni che questa possa essere considerata organizzazione imprenditoriale: secondo lui, anche chi non fa locazione turistica potrebbe essere pronto, subito dopo il pagamento del canone, a cominciare immediatamente la locazione del suo appartamento, anche ammobiliato. Eppure a nessuno in quel caso viene in mente di appiopparli l'imprenditorialità. Tuttavia è corretto pensare che tutto può succedere, tutto deve essere interpretato e tutti, come i giudici o gli ispettori, possono sbagliare.