Diventare un host: Imposte/Contratti

[Luca386]

Ciao a tutti! Sono nuovo qui e a breve dovrei iniziare la mia "attività" come host.

Sto leggendo un po' su questa community ma ci sono delle cose non chiare riguardo alle imposte/contratti ecc.

1. In qualsiasi appartamento Airbnb in cui sono stato come guest (in italia e fuori) non hanno mai richiesto i miei documenti, ne tantomeno, fatto firmare contratto o consegnato ricevuta. Perchè qui leggo che sono cose da fare? E' normale che nessuno me li abbia mai domandati?
2. Per quanto riguarda le tasse, dovrò pagare il 3% ad Airbnb come costi di commissioni da intermediario, più il 23% del netto incassato (da airbnb) tramite dichiarazione dei redditi?

Spero possiate delucidarmi un po' su tutte queste cose,

Grazie

Luca

[Giancarlo10]

@Luca386

1. Perchè la maggior parte degli Host non è in regola con le leggi. Anche se, in talune occasioni, non far firmare un contratto (ad esempio) è normale. Chiedere i documenti, invece, è obbligatorio in Italia per tutti gli alloggi . Le altre normative dipendono dalla tipologia di affitto. Ti consiglio un' approfondita lettura del forum

2. non confondere commissioni con imposte/tasse. Due cose diverse. Per il servizio che ti offre il portale come Host (ma vale anche come Guest) paghi una commissione che va dal 3 al 5% + IVA, che loro fatturano. Per le tasse da reddito anche qui dipende dalla tipologia di affitto, e dal tuo regime fiscale. Ne dovrai parlare col tuo commercialista

[Luca386]

Ok grazie mille per le risposte. Tornando al discorso della tassazione/imposte...ho letto che dal 1/06/17 si può applicare la cedolare secca del 21% e sarà Airbnb stesso a trattenere queste imposte e versarle per noi (fonte http://www.ilsole24ore.com/art/norme-e-tributi/2017-04-25/tassa-affitti-turistici-pagare-sara-airbnb...).

Mi confermi quanto scritto in quell'articolo?

[Roberto143]

@Luca386

La legge lo stabilisce.

Per il momento Airbnb non lo fa (vedremo cosa succede...).

In ogni caso, nulla cambia per il proprietario, che dovrà continuare, come prima, a riportare i redditi da affitto nella dichiarazione dei redditi... se poi l'intermediario avrà effettuato una trattenuta preventiva, l'imposta da pagare a giugno sarà inferiore o azzerata, altrimenti sarà intera.

Ma sempre quella sarà.

[Laura1471]

@Luca0 Buongiorno. ma i redditi da affitto da riportare sulla dichiarazione dei redditi sono quelli lordi o quelli effettivamente percepiti? Nel mio caso fra compenso del co-host, spese pulizia, compensi di Airbnb si parl di una differenza del 40%

[Laura1471]

@Giancarlo65, @Roberto143Buongiorno. ma i redditi da affitto da riportare sulla dichiarazione dei redditi sono quelli lordi o quelli effettivamente percepiti? Nel mio caso fra compenso del co-host, spese pulizia, compensi di Airbnb si parl di una differenza del 40%

Grazie tante, Laura

[Roberto143]

@Laura1471

quelli lordi.

[Laura1471]

@Roberto143, Grazie

[Luca386]

@Roberto143

Mi puoi fare un esempio pratico con cifre per favore?

[Roberto143 · Accepted solution]

@Luca386

Non è che bisogna fare calcoli più o meno complessi.

Il presupposto di fondo è che i redditi che vanno dichiarati, sono quelli dell'ammontare del soggiorno pattuito con l'ospite (conduttore) e riportato nel contratto (scritto) che si stipula tra locatore e conduttore.

Purtroppo la modalità "semplicistica" di affitto tramite Airbnb, porta molti fuori strada: si confondono redditi, commissioni da pagare al portale per un servizio (che nulla ha a che fare con l'affitto), imposte, cedolare secca, trattenuta, ecc.

Stabilisci un costo per la casa (poniamo 100 euro al giorno per fare i conti semplici)?

Concordi un numero di giorni (facciamo 10 sempre per i conti semplici)

Qual'è l'ammontare del contratto tra locatore e conduttore? 100 x 10 = 1000.

Punto

1.000 sarà l'importo da riportare in dichiarazione dei redditi

Aggiungi 50 euro di spese di pulizie?

Il contratto sarà 1.050 e tanto andrà dichiarato.

Se poi tu paghi qualcosa ad un intermediario/procacciatore (che sia un portale, una agenzia immobiliare, un sensale, un abitante del luogo, un amico, ecc. ecc.) è un problema tuo, così come nel corso delle tua vita, paghi centinaia di altre cose/servizi, che ovviamente non ti sogneresti mai di detrarre da qualche sort di reddito.

Il solo fatto che Airbnb invece di girarti 1.050 e poi chiederti (a parte) la sua commissione, fa un unico conto (e vorrei vedere, altrimenti sai quanti si intascherebbero il ricavato e poi Airbnb dovrebbe inseguirli per incassare la sua comissione?) allora si è autorizzati a pensare che il proprio reddito sia quello "netto"... 

Ma il termine "lordo" e "netto" sono impropri.

Non c'è un lordo e poi un netto: ci sono un reddito ed una commissione.

[Claudia1016]

ciao maurizio, la mia situazione è un po' scusa se scrivo a te, ma ti vedo preparato, e scusa se già ti chiedo se potessi rispondermi come se fossi una bimba di 6 anni...

ho conosciuto air bnb perchè il mio capo (pulisco un b&b) me lo ha suggerito conoscendo le mie difficoltà

ti spiego io ho dovuto lasciare la mia casa per tentare di venderla perchè non posso pagarmi un mutuo, ma l'agenzia a cui mi ero affidata non solo non me l'ha "svenduta" ma voleva proprio regalarla

ho casa a ponte galeria (50mq) che io ho comprato nel 2009 per 210.000 adesso ne vale forse 130,000 la mia agenzia dopo vari ribassi mi ha proposto di venderla a 100.000 ...che se la lasciavo alla banca era la stessa cosa...

comunque il mio capo mi ha detto claudia informati

su airbnb potresti affittare senzza incorrere in leggi particolari o pagamenti di tasse etc

ecco io vorrei sapere per bene se c'è un limite nell'affitto (90 gg?, 150gg?) entro i quali non devono pagarsi iva irpef o cedolari secche che già mi hanno salassato con la pizzeria che avevo... io vorrei solo pagarmici il mutuo e le spese condominiali... null'altro

con tutte queste formule di locazione non capisco nulla

puoi aiutarmi? anche suggerirmi qualcosa da leggere ma che sia per comprensibile per una bimba di sei anni 🙂

grazie e scusa

[Maurizio146]

Buongiorno,

Io sarei quasi pronto ad inserire l'annuncio per il mio appartamento (registrazione in AirBnB eseguita, casa pronta, descrizione, foto, comunicazioni agli enti preposti ecc.) , ma vorrei porre un paio di domande:

- é consigliabile un contratto scritto anche sintetico? da far firmare prima dell'arrivo oppure in occasone del check in insieme con il deposito cauzionale ?

- il regolamento del condominio ove è situato l'appartamento non prevede alcuna limitazione al riguardo, quindi riterrei di non chiedere alcun assenso ne' di avvisare alcuno. Diversamente, qualche condomino potrebbe sentirsi in dovere di porre ostasacoli o limitazioni. Che ne pensate?

Grazie. Maurizio

[Roberto143]

@Maurizio146

Su entrambi i quesiti ti ha già risposto esaurientemente @Emily352 (come sempre!).
Sul secondo punto, vorrei aggiungere qualche ulteriore considerazione.
Se fai locazione turistica, difficilmente il condominio potrà impedirtelo: la locazione turistica è comunque una locazione, seppure di breve periodo, e non è certo ipotizzabile un divieto di questo genere.

Peró possono sicuramente metterti I bastoni tra le ruote.

La cosa a mio avviso ipende da una serie di fattori.
- Dipende intanto dalla tipologia del condominio: un conto è un palazzone in centro, con due / tre ingressi, con decine di appartamenti, in parte adibito ad uffici e quindi con un via vai tutto il giorno... Un conto è una palazzina periferica, di tre piani con sei condomini in tutto, magari pensionati.
- Dipende dal turn-over che pensi di mantenere: un conto sono soggiorni di una / due settimane, un conto da due / tre giorni, quindi con un continuo via vai di gente con le valige, che arrivano e partono ad ogni ora del giorno.
- Dipende dal target di ospiti che pensi di catturare: un conto è una coppia di professori universitari di Cambridge in pensione, venuti per ammirare l'arte italiana, un conto sono quattro ragazzotti vogliosi di divertirsi, che magari tornano in piena notte, mezzi ubriachi, che si mettono a scampanellare ai citofoni perchè non trovano le chiavi del portone.

Insomma, impedirtelo forse non potranno, ma in base a come ti poni, potrebbero comunque crearti dei problemi.
Sicuramente devi essere a posto ed in regola su tutto, perchè una telefonata ai vigili o ai carabinieri potrebbe poi portare ad una serie di accertamenti a 360 gradi.
Quindi valuta bene tutto e agisci di conseguenza!
Contratti in regola fino all’ultima virgola, ricevute, bolli, segnalazioni Questura, segnalazioni al Comune, dichiarazione dei redditi e via discorrendo.
(Che comunque é opportuno sempre, per vivere serenamente 🙂

[Maurizio146]

Grazie Roberto, condivido tutto. 

Infatti...Questo è il motivo per cui ho effettuato:

- la comunicazione "Altre forme di ospitalità" al SUAR (Comune);

- l'invio di copia della suddetta all'Agenzia Regionale del turismo;

- richiesta e acquisizione del codice regionale QR;

- richiesta di registrazione al sistema "RADAR" 

- richiesta di credenziali alla Questura per invio telematico schede alloggiati.

Dimentico qualcosa?  Ovviamente dichiarerò al fisco il dovuto e i bolli li apporrò solo in caso di registrazione contratto quando superiore a 30 gg.

Ora, anche se ritengo di essere in una c.d. botte di ferro, vorrei comunque selezionare i turisti lasciando fuori quelli come i quattro ragazzotti da te menzionati. Come posso fare al riguardo ???

[Susanna0]

@Maurizio146, puoi togliere la prenotazione immediata, e decidere di volta in volta; oppure tenerla ma mettere come requisito per l'ospite che abbia recensioni positive. Se uno ha una sola recensione negativa non può prenotare direttamente e deve farti la richiesta, che valuterai.