Emilia Romagna - Normativa

[Alessio3]

Ciao a tutti,

avvio questa conversazione nella speranza di trovare un po' di chiarezza e consigli utili da parte altri host attivi in Emilia Romagna che hanno già affrontato l'intricato argomento della normativa regionale che disciplina questa attività.

Almeno a livello regionale, mi risulta che non esista normativa specifica riguardante Airbnb (si veda LR 28 luglio 2004, n.16), tantomeno a Reggio Emilia, che è la città che mi interessa in particolare.  

Cosa è necessario fare per "mettersi in regola" da questo punto di vista?

Ho posta la stessa domanda sia alla Polizia Amministrativa di Reggio Emilia sia all'Ufficio Statistica Turistica della Regione Emilia Romagna.

La prima, che inizialmente mi aveva indirizzato verso l'attivazione di un B&B, è andata in crisi non appena ha compreso che il compenso per il servizio non è versato direttamente dall'ospite all'host. Nessuna risposta certa, l'intermediazione di Airbnb non permette di inquadrare la situazione entro quelle normate.

Il secondo mi ha invece risposto che "Per poter affittare una stanza nella propria abitazione bisogna attivare un B & B oppure una struttura imprenditoriale di affittacamere.  Per entrambe le ipotesi bisogna rivolgersi al Comune di residenza e inviare una dichiarazione che si chiama SCIA [...]".

Grazie a chiunque possa dare indicazioni o condividere la sua esperienza,
Alessio

[Salvatore199]

@Ilaria207 

Sostanzialmente tutto giusto.

alcune precisazioni:

- devo fare al turista la ricevuta della tassa di soggiorno (ma non del compenso, a cui pensa airbnb, giusto?)

Airbnb non rilascia ricevuta del compenso (dell’affitto), ma solo delle sue commissioni.

In quanto affitto, sei tu che, a richiesta del locatore, deve rilasciare la ricevuta per l’ammontare del soggiorno (esempio: 5 giorni a 80 euro al giorno + 30 euro pulizie = 430 euro), che peraltro é lo stesso ammontare da inserire in dichiarazione dei redditi.

- le credenziali per la segnalazione degli ospiti le devi chiedere tu alla Questura (citando il protocollo che ti attribuisce il Comune);

- devi aprire una posizione per l’imposta di soggiorno; questo a prescindere dal fatto che poi Airbnb abbia stipulato una convenzione con il Comune e la raccolga direttamente. Tu devi avere comunque una posizione aperta con il Comune, anche perché potresti affittare al di fuori di Airbnb. In ogni caso non mi sembra che Parma sia tra le cittá giá convenzionate con Airbnb, quindi devi incassarla tu dall’ospite e poi riversarla al Comune con le modalitá che ti saranno comunicate.

[Ilaria207]

@Salvatore199  alcuni dubbi

- l'affitto però lo prende Airbnb e poi me lo gira, giusto? Con già tolte le sue  commissioni?

- la ricevuta che rilascio è per l'intero ammontare del soggiorno, quindi affitto più spese. Ma in dichiarazione dei redditi inserisco soltanto l'affitto, giusto?

Per il resto, tutto chiaro!

Grazie mille

[Salvatore199]

@Ilaria207 

- l'ospite ti paga ATTRAVERSO Airbnb, ma il rapporto è tra te (LOCATORE) e l'ospite (LOCATARIO): tu non affitti ad Airbnb.

Airbnb ti gira l'ammontare dell'affitto e CONTESTUALMENTE ti addebita le sue commissioni, che sono tutt'altra cosa.

Immagina di essere in un ufficio, con due sportelli: uno con scritto sopra: (1) INCASSO AFFITTI e un altro con scritto (2) PAGAMENTO COMMISSIONI.

Tu vai allo sportello (1) e incassi il tuo affitto per 430 euro, poi ti sposti allo sportello (2) e paghi i tuoi 17 euro di commissioni. Se li paghi con gli stessi soldi che hai appena incassato o con quelli che avevi nel portafoglio non ha importanza, sono sempre due cose differenti.

E sia al locatario che all'Agenzia delle Entrate interessa quanto hai incassato per l'affitto, non quanto hai pagato per le commissioni o per qualunque altra cosa o servizio tu abbia acquistato.

- come ho detto prima, ricevuta e dichiarazione parlano la stessa lingua: se fai 80 al giorno x 5 giorni + 30 di pulizie, farà 80x5+30=430, sia nella ricevuta che in dichiarazione dei redditi.

ps: si, Airbnb ti gira quello che si potrebbe - anche se impropriamente -  chiamare "netto", cioè l'affitto al netto delle commissioni, quindi nell'esempio di cui sopra, circa 413 euro.

[Ilaria207]

@Salvatore199  tutto chiaro, salvo... è vero che i 30 euro delle pulizie li ricevo io, ma non vanno ad ingrossare il mio reddito, quindi perché li devo mettere nelle dichiarazione dei miei redditi?

Per altri appartamenti che affittano miei amici con la modalità 4+4, per es., loro ricevono (scritto nel contratto registrato) sia l'affitto, che le spese condominiali, ma nella dichiarazione dei redditi mettono solo l'affitto. Non metto il totale dell'affitto piu le spese condominiali... Sbagliano?

[Salvatore199]

@Ilaria207 

Perchè i 30 euro di pulizie non vanno ad ingrossare il tuo reddito?

perchè le pulizie non le fai tu?...beh, questo è un problema tuo; anzi, diciamo che inserire le spese per le pulizie sarebbe anche fuori luogo, perchè ovviamente non puoi consegnare una casa sporca, e per legge non puoi fornire servizi durante il soggiorno. Quindi quali pulizie?

Comunque, inutile disquisire su come vorremmo le cose: il tuo ammontare per il soggiorno è omnicomprensivo, quindi ricevuta e dichiarazione dei redditi devono ricomprenderle.

Questo se sei un privato che affitta.

Se invece fai attività ricettiva, non metti i redditi nel quadro fabbricati ma nei redditi diversi, oppure se hai partita iva ecc. ecc, allora puoi scorporare diverse spese, tra cui anche le pulizie.

Però poi non puoi chiedere la cedolare secca.

Ogni cosa ha i suoi pro e contro, ma non si può volere il meglio di tutto.

L'affitto 4+4 è leggermente diverso, non nella sostanza ma nella pratica.

Le spese condominiali ad esempio, dovrebbero essere intestate direttamente al locatario (già a monte, dal report dell'amministratore).

In ogni caso, spese ed utenze che si possono decurtare dall'affitto (come appunto le spese condominiali) non ricomprendono anche spese per le pulizie.

In ogni caso, le stesse devono essere chiaramente indicate nel contratto di affitto.

Ma spese per pulizie e commissioni del portale NON possono essere decurtate.

[Francesca]

Ciao @Ilaria207

ricordati che se vuoi attirare l'attenzione (soprattutto in un post piuttosto lungo e datato) è utilissimo "chiocciolare" i partecipanti. 

Aggiungi la @ davanti al nome, in caso contrario la persona potrebbe non leggere il messaggio.

Una volta digitata la @ ti si apre un menù a tendina dove puoi scegliere l'utente (o gli utenti) già coinvolti nella discussione e menzionare il nome corretto. 

A presto!

Fra

[Ilaria207]

@Francesca yesssss. Fatto ora. Grazie.

[MariaTeresa1]

Come essere host se la regione Emilia Romagna vieta a chi e' residente di affittare una stanza?

[Emily352]

@MariaTeresa1 

La Regione Emilia-Romagna, in tale fattispecie, ti impone  di aprire un B & B occasionale (quindi non in modo sistematico al fine di conseguire uno scopo) nell’abitazione di residenza (max 120 giorni all’anno oppure 500 pernottamenti; SCIA; no pubblicità su AIRBNB e altri portali) o esercitare l’attività di affittacamere (no limiti temporali; SCIA; sì pubblicità su AIRBNB e altri portali).

Assurdo che una norma di rango regionale (che non può avere implicazioni in campi, come il diritto privato, che restano regolati dallo Stato) non consenta la parziarietà della locazione, vale a dire vieti ad un privato di locare per uso turistico una o più porzioni della casa in cui risiede (riservandosi una stanza per sé stesso), quando ciò viene consentito dallo Stato in tutte le altre tipologie locative ad uso abitativo (vedi DM 16 gennaio 2017) e perfino avvallato, con tanto di esempi alla mano per il calcolo del canone, negli accordi locali di alcuni Comuni della stessa Regione Emilia-Romagna (ad es. Modena).

Non meno anacronistico è il divieto imposto ad un gestore  di un B & B o ad un privato che loca l’intero appartamento di farsi pubblicità sui portali di home-booking.

A titolo di informazione, ti evidenzio che la Guardia di Finanza ha svolto operazioni di polizia postale mediante la quale evidenziare la pubblicità su internet dell’affitto di appartamenti contestando in alcuni casi, dopo sopralluogo della Questura (in atti), lo svolgimento di un’attività turistica ricettiva.

[Elena1240]

Ciao @Emily352 , 

mi sembra tu sia la più informata e vorrei confrontarmi con te.

Dopo aver chiesto al comune di Parma (molto disinformati) e all’associaIone Piccoli proprietari, tirando le somme non è possibile mettere un intero appartamento su airbnb a meno che non si abbia la partita Iva. L’attivita di affittacamere è ammessa solo se sei residente in quell’appartamento quindi anche questa ipotesi per me è da scartare. 

In sostanza, la maggior parte degli appartamenti su Parma presenti in Airbnb non sono in regola coi documenti e le forze dell’ordine stanno facendo controlli a tappeto (così dicono all’associaz Piccoli proprietari), gli hotel si sono lamentati e quindi tutti sconsigliano di usare Airbnb.

Risulta così anche a voi?!?

Finirá che, come già successo in altre città, alcuni faranno causa dopo aver ricevuto una multa e forse verrà cambiata la normativa permettendo così di affittare tramite Airbnb... almeno si spera!

Ma fino ad allora... senza PIVA non possiamo fare nulla. 

LA PENSATE COSÌ ANCHE VOI?

[Emily352]

A me non risulta, @Elena1240 . La legge regionale dell’Emilia-Romagna (LR 16/2004) è abbastanza precisa al riguardo, e stabilisce che i privati (senza partita IVA) possono affittare, con contratti di locazione di durata massima 6 mesi, “Appartamenti ammobiliati per uso turistico” (art.12), fornendo i soli servizi di fornitura di biancheria e pulizia dei locali (art.4, co.1 del DL 50/2017), a patto, però, che l’unità immobiliare venga locata interamente e non per stanze, come accade per i B & B (obbligo di residenza del gestore dell’attività) o gli affittacamere (no residenza del gestore dell’attività): in sostanza, l’immobile locato da un privato per finalità turistiche in Emilia-Romagna deve essere libero da residenza e dimora abituale sia del locatore che del conduttore.

Puoi tranquillamente fare pubblicità su AIRBNB e altri portali, senza che l'attività di locazione sia considerata esercitata in forma imprenditoriale, a condizione che la prenotazione online non superi i 30 giorni: la Regione Emilia-Romagna, che prima vietava l'attività di promocommercializzazione sui portali, ha fatto marcia indietro dopo l'emanazione del DL 50/2017 (vedi art.4, co.1).

Sono i  gestori delle CAV (Case e appartamenti per vacanze) – che non sono locazioni, ma strutture ricettive extralberghiere - che devono aprire la partita IVA, perché tale tipologia in Emilia-Romagna può essere svolta solo in forma imprenditoriale con contratti di alloggio non superiori a 5 mesi di durata.

[Elena1240]

Grazie per la risposta @Emily352, io però vedo proprio sul sito del comune di Parma che per gli appartamenti privati ad uso turistico non è consentita la pubblicità....

http://www.comune.parma.it/servizi/Servizi-per-le-imprese-Attivita-Ricettive/Appartamenti-ammobiliat...

Non è aggiornato o sbaglio io categoria?

[Salvatore199]

@Elena1240 

La questione (“Non è considerata pubblicità la normale attività informativa, anche tramite siti internet privati, purchè non inseriti in circuiti di prenotazione e commercializzazione con caratteristiche che travalichino una semplice informazione, indicazione di visibilità o delle coordinate quali indirizzo, telefono, fax, e-mail.”) é stata superata con l’entrata in vigore del DL 50/2017, (la cosiddetta “legge airbnb”) che ha, di fatto, reso obsoleta questa dicitura dell legge regionale (peraltro non competente in materia).

Basta osservare questo quadro sinottico: http://informa.comune.bologna.it/iperbole/media/files/tabella_ex_gdrive_3.pdf

del comune di Bologna (che, essendo in E.R. si rifà alla stessa legge regionale).

Potrai osservare che in linea con gli appartamenti ammobiliati ad uso turistico, viene espressamente consentita la pubblicizzazione sui portali.

[Elena1240]

Grazie @Salvatore199 ,

ti allego la risposta ricevuta dal comune di Parma proprio oggi dopo aver chiesto info in merito a questa "legge Airbnb".

"Buongiorno,

il suo quesito era già stato sottoposto dalla sottoscritta alcuni mesi fa, alla Regione Emilia Romagna, proprio perché era emerso quanto da lei evidenziato.

La Regione ( che comunque è competente nel legiferare  in materia) ci ha chiaramente comunicato che la Legge Regionale deve essere applicata fino a quando non verrà modificata e che è stata adottata in tal senso per rispondere ad una normativa Comunitaria.

Il Dl. 50/2017 è una normativa che legifera in termini tributari/fiscali. Sono concorde con Lei che tutto ciò crea molta confusione.

Il Comune di Bologna ha dato una propria interpretazione e la Regione mi ha precisato che non è da mutuare.

Comunque riformulerò il quesito alla Regione per avere una risposta formale così da poter confermare quanto indicato con la presente.

Nulla vieta comunque che lei possa iniziare l’attività di locazione breve non più di 30 gg.. - non turistica - che viene disciplinata dall’Agenzia delle Entrate. Sul loro sito è tutto descritto in modo dettagliato, chhe non esclude la possibilità di avvalersi delle piattaforme.

Cordialmente"

Che ne pensi?

[Salvatore199]

@Elena1240 

davvero vuoi che ti risponda? 🙂