Fatturazione Airbnb

[Andrea203]

Salve,

sono un nuovo Host: dopo ogni prenotazione io ricevo un pagamento da Airbnb, devo emettere fattura a airbnb? 

Oppure come faccio a fine anno a presentare vari pagamenti ricevuti al commercialista?

L'ospite invece da chi riceve fattura a seguito del suo pagamento: da me o da Airbnb?

Grazie

[Marta38]

@Anna219

Anna, il contratto di affitto deve essere comunque fatto.

Poi, se il soggiorno è superiore a 30 giorni, deve essere anche registrato.

Molti confondono l'obbligo della registrazione con l'obbligo della sottoscrizione del contratto.

Anche per un solo giorno, si concede il possesso dell'appartamento ad un terzo, e questo deve essere normato attraverso un contratto scritto.

Ciò a maggior garanzia sia dell'ospite, ma io dico soprattutto del proprietario.

Oltre tutto per il contratto di locazione turistica, ci sono alcuni passaggi importanti da inserire nel contratto per evitare contestazioni circa la natura dell'attività.

Se parliamo di locazione turistica infatti (cioè se uno ha un appartamento libero e ci vuole ricavare qualcosa, in forma non imprenditoriale) bisogna:

- indicare chiaramente che si tratta di una locazione a fini turistici;

- che non vengono forniti servizi aggiuntivi oltre alla messa a disposizione dell'appartamento e delle utenze (quindi no pulizie, cambio biancheria, colazioni, ecc.)

- indicare chiaramente i dati identificativi dell'alloggio (dati catastali);

- indicare chiaramente i dati anagrafici del locatore e del conduttore, il periodo di soggiorno, il prezzo (LORDO concordato), ecc.

- i dati della certificazione energetica (che sarebbe opportuno stampare e lasciare a disposizione dell'ospite dentro l'appartamento);

Il contratto di affitto è quello che dovrai consegnare all'Agenzia delle Entrate qualora venga fatto (magari a distanza di 3/4 anni) un accertamento.

Opportuno inserire anche i dati del pagamento (che normalmente se fatto attraverso AirBnB o comunque un portale vacanze, sarà un bonifico n. xxxxxxx di euro xxxxxx in data xxxxxx su IBAN xxxxxx.

In più, aggiungo io, è opportuno inserire tutte quelle clausole di salvaguardia, che a primo avviso potrebbero sembrare eccessive (es. divieto di sublocazione, condizioni dell'immobile e relativa restituzione, rispetto delle norme di comportamento e condominiali, responsabilità in caso di danni, divieto di apporto di modifiche, deposito cauzionale e reclami, ecc. ecc.)

Questo perchè fidarsi è bene, non fidarsi è meglio.

[Paolo139]

@Marta38Ciao Marta, come in dubbio anche per altri host, non si capisce perchè nella ricevuta si debba inserire l'importo lordo pattuito, ossia l'importo a noi bonificato da airbnb più la commissione che airbnb trattiene sul nostro compenso. Quest'ultima ci viene trattenuta dal sito e quindi perchè dovremmo inserirla in ricevuta pagandondoci poi quindi le tasse sopra? Mi sfugge!

Grazie per l'attenzione.

Paolo

[Marta38]

@Anna219

Sulla questione dell'importo: quello che devi dichiarare è quello concordato con l'ospite.

Se poi tu, a parte, paghi qualcuno che ti ha curato la pubblicità, o ti ha curato l'incasso, cosa c'entra ai fini della dichiarazione dei redditi? non sei un'impresa che ha la possibilità di detrarre i costi in un bilancio con conto economico costi e ricavi.

Il privato ha la possibilità di alcune detrazioni (coniuge, familiari a carico, ecc.) e poi entro alcuni limiti e per % ben definite, le spese mediche, gli interessi sul mutuo (sull'abitazione principale), ecc. ecc.

Nella dichiarazione dei redditi non puoi detrarre la benzina che consumi per andare tutti i giorni al lavoro o l'abbonamento dell'autobus... così non puoi detrarre le commissioni AirBnB.

I redditi andranno nel quadro RB dei fabbricati per il 95% (quindi hai un 5% forfettario che ti copre in parte le spese).

Se vorrai, in sede di dichiarazione, potrai optare per la cedolare secca al 21% se ne hai convenienza (e cioè se la tua aliquota irpef è superiore).

Per il bollo sulla ricevuta: innanzi tutto la questione della ricevuta è controversa se l'affitto è avvenuto tramite portale ed è stato pagato con metodo tracciabile (bonifico, carta di credito, ecc.); io personalmente credo che non sia necessaria in questi casi (ma assolutamente si se affitti direttamente, incassi in contanti, ecc.).

In ogni caso, ho deciso di farla sempre, visto comunque il costo contenuto (parliamo di 2 euro a ricevuta).

Che, comunque, volendo potresti richiedere all'ospite (quella sulle ricevute dei medici ad esempio le paghiamo sempre noi, giusto?)

Poi, se chiedere i 2 euro o meno credo sia una questione di opportunità strettamente personale... se vogliamo, basta aumentare di 1 euro al giorno il costo del soggiorno, e non cambiando nulla in termini di percezione del costo da parte del cliente, ti sei ripagata anche tutti ibolli che vuoi... 🙂

[Anna219]

Marta sei stata gentilissima, ora mi studio tutto quello che hai scritto e cerco un contratto...

[Marta38]

dai un'occhiata a questo

Ci saranno cose da tagliare, altre da aggiustare.

Se, nel fare le modifiche, scrivi una volta per tutte i tuoi dati e quelli della casa (quelli fissi insomma) e predisponi in una sorta di tabella i dati variabili (anagrafica ospite, periodo, prezzo, ecc., puoi fare delle fotocopie e completare facilmente, anche a penna, con i dati mancanti in occasione del check-in e della consegna dei documenti.

Suggerisco di tagliare e cucire in modo da contenere in due pagine, da stampare/fotocopiare fronte retro, così da avere un solo foglio da presentare all'ospite per la firma.

[Stefania83]

Buona sera, Marta. Volevo chiederti una cosa, Airbnb come host mi manderà una fattura per le commissioni che si trattiene dal soggiorno ? E' una fattura italiana o straniera? chiedo questo perchè gestisco la mia piccola struttura in forma imprenditoriale e devo capire se la fattura proviene dall'estero. Questo perchè io non ho una Partita IVA europea, non compilo l'Intrastat. E poi un'altra cosa: come collego la fattura dell'ospite all'arrivo in banca di denaro da Airbnb ? Grazie mille.

[Marta38]

@Stefania83

Mi spiace Stefania ma non posso aiutarti su questi aspetti, specificatamente "tecnici": sono un privato, non ho partita IVA e quindi non saprei cosa dirti.

Ti suggerisco però di rivolgerti ad un commercialista per avere delle risposte certe.

Forse @Luca Marcon  (se ci legge) potrebbe darti qualche dritta, essendo più esperto di questi aspetti.

Roberto

[Filippo337]

Mi sembra pazzesco come Airbnb stia facendo qualcosa che chiaramente non ha senso.

Airbnb fa da tramite, noi come host riceviamo i soldi da airbnb e quindi dovremmo fatturare airbnb, non l'ospite dal quale direttamente non riceviamo nessun compenso. L'ospite paga AIRBNB i quali poi pagano noi meno il costo del servizio.

In più la fattura può essere solo dell importo che abbiamo ricevuto, anche perchè se no dovremmo pagare tasse su un importo maggiore di quello che abbiamo ricevuto (e non di poco).

[Francesca]

Ciao @Filippo337 ,

benvenuto nella community e grazie del commento che rende più ricco il forum.

Ti sei accodato a un post un po' datato. Se vuoi risposte, assicurati di "chiocciolare" i partecipanti. Basta includere una chiocciola prima del nome e scegliere poi dal menu a tendina. @Andrea203 @Gilberta2 @DiMoras-House0 @Guido127

ma anche @Angela1056 @Dario0 

cerca anche nella sezione guide a chi fatturare: ci sono info dettagliate e utili.

[Orvieto-In-Centro0]

Ovviamente il CONTRATTO SCRITTO vale solo per le LOCAZIONI PURE o TURISTICHE e non c'entra assolutamente niente nel caso di Struttura Ricettiva (con o senza Partita Iva). E in molte città l'ospite al primo arrivo dovrà anche aggiungere in contanti in euro (oltre al costo della eventuale marca da bollo da 2 Euro che è a SUO carico) - soprattutto nel caso di 'struttura ricettiva' appunto - LA TASSA DI SOGGIORNO PER IL COMUNE TERRITORIALMENTE COMPETENTE. Questo giusto per chiarire la cosa anche dal punto di vista delle Strutture Ricettive, che sono una buona parte del totale. Riguardo poi alle Locazioni Turistiche o Pure e all'essere abusivi se non ci si è accreditati presso il proprio Comune, attenzione perchè dipende da Regione a Regione: ad esempio dal 01 Agosto 2013 in Umbria è stato deciso che le Locazioni Pure o Turistiche NON devono comunicare proprio nulla a Comune, Provincia e Regione. Non stiamo poi qui a discutere se ciò sia un bene o un male, ma così è. Quindi ognuno legga le proprie normative Regionali oltre che quelle Nazionali del Codice Civile ecc. Saluti.

[Martina146]

Buonasera, avrei bisogno di un aiuto per capire come funziona il discorso dei pagamenti/fatturazioni: mi spiego meglio.

Sono legale rappresentante di una società che affitta un immobile.

Ai mieri ospiti farò firmare un contratto di locazione turistica e su tale contratto ci sarà riportato l'importo per l'intero soggiorno decurtato delle commissioni che si è già trattenuto airbnb.

quindi:  gli ospiti pagheranno direttamente me dal momento che mi firmano il contratto di locazione? per l'importo scritto sul contratto  (500 euro)!

oppure pagano tutto ad Airbnb (560 euro)? Perchè in questo secondo caso, allora sarà Airbnb a pagare me (485 euro) ed io dovrò fare fattura ad Airbnb.

Spero di essermi spiegata...è la prima volta che affitto.

grazie mille

[Giancarlo10]

@Martina146

Prima di fittare, ti consiglio di leggere attentamente la guida e anche il forum: stai facendo un po' di confusione. In breve: transazioni cash sono vietate, i clienti non pagano l' Host, ma il portale. Il contratto da sottoscrivere è ovviamente al lordo delle commissioni Host. Il portale paga poi l' Host dopo l' inizio del soggiorno al netto della commissione dovuta all' Host. La commissione è AIRBNB che la fattura ovviamente (visto che è un suo guadagno), e la manda all' Host. Per il resto, buona lettura e quando qualcosa non è chiaro, torna pure

[Marco376]

@Martina146, l'importo (lordo: ciò che ricevi da Airbnb più il Costo del Servizio per l'Host di Airbnb) scritto come ''canone di locazione'' sul contratto dovrà coincidere con l'importo (lordo: come sopra) della Ricevuta (non fiscale o fiscale) o della Fattura che tu emetterai direttamente al Guest. L'unica parte che non devi includere nè nel canone di locazione scritto su contratto nè sulla tua ricevuta / fattura è la Commissione che il guest paga ad Airbnb per il Costo del Servizio (suo, non tuo). Comunque parla anche con un commercialista, vista la tua peculiare situazione. Ciao.

[Sofia250]

Ciao! Anch'io ho lo stesso quesito da porre..hai risolto come dovresti fare? 

Occorre fare la fattura ad Airbnb (dato che il pagamento lo percepisco da Airbnb) oppure al cliente turista? Grazie mille 

[Elisa198]

Buongiorno a tutti, a proposito dell'argomento "fatturazione" vorrei sapere se qualcuno ha idea di come comportarsi nel caso della presenza di un co-host. 

Immagino che a questo punto l'ospite debba ricevere: 1) fattura da Airbnb per le sue commissioni 2) ricevuta dall'host per la sua parte di incasso 3) ricevuta dal co-host per la sua parte di incasso.

Secondo voi è corretto ?

Ciao, Elisa