Fatturazione airbnb

[Valeria42]

Salve a tutti, ho bisogno del vostro aiuto.

Ho da poco preso contatti per subentrare nella gestione di una casa vacanza che da un anno è su airbnb e lavora prettamente con airbnb. 

Avrei bisogno, prima di impegnarmi, di verificare il reale guadagno della casa, per capire se i costi superano i guadagni, etc etc. In passato ho gia gestito un profilo airbnb ma non ricordo molto. Come posso farmi mandare tutte le fatturazioni airbnb? C è una cronologia esistente dei reali guadagni? E soprattutto non c è rischio che siano guadagni fittizi quelli che leggo su fatturazione? 

Qualcuno può aiutarmi su questo aspetto?

Grazie mille

[Paola4]

@Valeria42

puoi chiedere all'Host di inviarti il prospetto delle fatturazioni che può scaricare su foglio excell per anno.

E' un file dove trovi i compensi netti più la commissione pagata dall'Host per ogni transazione.

Ovviamente se lavora su altri portali deve darti anche le altre antrate;  a questi costi devi aggiungere tutti gli altri  costi di gestione che solo l'Host potrà documentarti.

[Valeria42]

Grazie mille per la celere risposta. Ho provato dal mio profilo. In pratica devo andare su cronologia delle transazioni e stampare quello? Così lo dico all host, perchè la cosa sia il piu possibile trasparente. 

Ma quello che leggo in nessun modo può essere fittizio, giusto?

Dato che dovrei subentrare ad una casa su cui si paga un affitto, voglio andarci coi piedi di piombo.

Intanto grazie 

[Paola4]

@Valeria42 esatto fai selezionare l'anno o gli anni che ti interessano se vuoi avere una idea del trend e quelli sono certamente stati corrisposti da Airbnb.

Non conosco la tua situazione, ma se non hai SCIA e fai locazione turistica le spese non le puoi detrarre. 

P.S. anteponi la @ prima del nome della persona a cui vuoi far pervenire la risposta....io me ne sono accorta per caso che mi avevi risposto

[Valeria42]

@Paola4 ok grazie per la dritta ma da poco sto rifrequentando il profilo. Allora la casa in cui io vorrei subentrare fa locazione turistica, ma cosa significa che non posso detrarre le spese? Grazie ogni info in piu è importantissima 🙂

[Roberto143]

@Valeria42

Dai un'occhiata QUI, ma soprattutto parla con un commercialista.

[Valeria42]

@Roberto143 Grazie mille, è spiegato tutto molto bene per me che sono alle prime armi. Tuttavia non capisco una cosa. Sulla legge regionale di roma non si parla della locazione turistica, ma solo di altre tipologie di affitto. Se io applico la locazione turistica vado contro legge? O sono serena di agire correttamente? Oggi chiamerò il commercialista per la parte dedicata alla fatturazione. La casa non è adatta a casa vacanze ne a bnb, per cui se non posso fare locazione turistica non conviene prenderla. 

[Roberto143]

@Valeria42

La Locazione Turistica è legge dello Stato (L. 431/98), quindi non puoi andare contro la legge.

Devi verificare però la legge regionale sul turismo del Lazio cosa prevede in termini burocratici.

Se fai Locazione Turistica non devi fatturare, ma rilasciare semplice ricevuta.

I redditi devono essere dichiarati nel mod. 730 o Unico.

La fatturazione di Airbnb (le sue commissioni) non ti interessano (non le puoi scaricare); quindi devi dichiarare il lordo pattuito con l'ospite ed inserito in contratto (che devi fare scritto)

[Valeria42]

@Roberto143 https://www.comune.roma.it/PCR/resources/cms/documents/nuovo_regolamento_EXTRALBERGH_07_8_2015.pdf

questa è la normativa di roma ma non parla di locazione turistica, solo di casa vacanze bnb, casa per ferie, etc.

Quindi in soldoni airbnb mi fa da intermediario e poi una volta che fisicamente ho davanti il cliente devo fargli firmare un contratto in cui è previsto il MIO prezzo lordo delle spese, scorporato delle commissioni di airbnb. Alla fine dell'anno prenderò in considerazione il totale derivato dai contratti? Stessa cosa per booking e company? Ok veramente grazie di tutte le informazioni. Siete stati preziosi.

[Roberto143]

@Valeria42

So per sentito dire, che la L.R. del Lazio è in fase di rifacimento, in quanto (se non erro) la precedente è stata bocciata dal TAR (ma posso confondermi).

So comunque che in effetti per la Locazione Turistica ad esempio non è prevista, per il momento, la riscossione dell'imposta di soggiorno. Però la comunicazione degli ospiti in Questura è un obbligo nazionale - anche per la locazione turistica -, a prescindere da quelle che possono essere normative regionali... quindi bisogna capire sulla base di cosa la Questura rilascia le credenziali per alloggiatiweb.

Per avere informazioni più precise su come comportarsi nel Lazio dovresti rivolgerti ad un commercialista o sentire un "collega" del posto (che sia però bene informato! la disinformazione in questo settore è imperante, quindi potresti ricevere suggerimenti sbagliati).

Per quanto riguarda il contratto, l'ammontare dell'affitto e la dichiarazione dei redditi:

tu pattuisci con l'ospite (conduttore) un costo dell'affitto; tale valore va indicato in contratto e va dichiarato nel 730.

che poi questa pattuizione avvenga direttamente, di pirsona pirsonalmente (come direbbe Catarella) tra te (locatore) e l'ospite, oppure attraverso il tramite di un portale vacanza, di una agenzia immobiliare o di qualche altro intermediario, è un aspetto secondario.

E se devi pagare (tu e l'ospite) una commissione all'intermediario, è qualcosa che non riguarda il contratto d'affitto, nè quanto dichiarare per le tasse.