Fatture Airbnb e IVA da versare

[Alessandra18]

Buongiorno a Tutti!

Ho cercato fra le varie discussioni ma, non ho trovato il quesito che vi pongo:

esercito come Casa Vacanze l'attività di Host, ho Partita Iva, come tale ricevo da Airbnb le fatture per le commissioni con importo imponibile, senza IVA.

Lo Studio Commercialista che mi segue, ogni tre mesi somma le fatture da me ricevute nel trimestre, calcola il 22% di IVA sul totale imponibile e io pago l'IVA allo Stato.

E' una tassa in più, un costo puro in più.

Ok, va bene, se la Legge è questa nessun problema; la mia domanda è:

le fatture di Airbnb sono emesse nella data in cui avviene la prenotazione,  quindi, talvolta, anche molti mesi prima dell'effettiva fruizione del servizio per il guest, del compenso per noi Host, non solo, se alcuni ospiti decidono di cancellare la prenotazione, non necessariamente nel trimestre di pertinenza,  Airbnb emette una nuova fattura a importo zero (o ridotta se l'ospite cancella dopo i termini di cancellazione) che va a sostituire la prima fattura emessa alla prenotazione, non emette Nota di Credito,  in tal modo io, e chi come me, non ricevendo un documento che annulla fiscalmente il primo emesso, pago e pagherò l'IVA anche su prenotazioni che verranno cancellate.

Come fare per non pagare l'IVA su qualcosa che non sarà mai fruito? Qualcuno di voi ha già trovato una soluzione a tal proposito?

Grazie per le risposte!

Alessandra

[Nadia553]

Ciao David, grazie per le informazioni. Mi rimane un dubbio. Che io sappia i soldi mi vengono messi nel conto da airbnb quindi io dovrei fatturare direttamente loro..? A me farebbe più comodo fatturare i clienti, ma il nome dal quale derivano i soldi sull'estratto conto è airbnb che io sappia (ancora non ne ho ricevuti). 

[David4459]

@Nadia553 , 

- Nel caso di Airbnb occorre emettere la ricevuta al cliente perché il rapporto contrattuale è tra host ed il cliente e riceviamo il pagamento dal cliente TRAMITE airbnb. Airbnb NON rilascia la ricevuta di soggiorno al cliente, ma solo un riepilogo di prenotazione. Airbnb rilascia solo due fatture di commissione (una all'host ed uno al guest per le sole commissioni, ma non rilascia alcuna fattura relativa al soggiorno). Ultimamente si può anche decidere di addossarsi come host tutte le commissioni, al 14%, senza che vengano aggiunte al guest, ma solo in certi casi ed è una novità recente. Noi hosts italiani, abbiamo contrattualmente un rapporto con DUE società di Airbnb (Airbnb Ireland proprietario del sito ed Airbnb Payments UK agente di riscossione). Il soggiorno viene promosso sul sito di Airbnb Ireland (soggiorno PROMOSSO DA Airbnb, non VENDUTO da Airbnb). Il pagamento viene riscosso dall'host TRAMITE la società di moneta elettronica Airbnb Payments UK. Airbnb non vende il soggiorno al cliente (e pertanto non rilascia nemmeno la ricevuta per il soggiorno in quelle camere/appartamenti, rilascia un semplice RIEPILOGO di prenotazione). Siamo noi host che abbiamo un rapporto contrattuale per la fornitura di alloggio con il cliente quindi dobbiamo rilasciare ricevuta (se struttura ricettiva) o stipulare il contratto (se locazione breve), ove necessario. Airbnb rilascia solo fatture di commissione ad host e cliente, ma non fatture del soggiorno (come cliente controlla le fatture... troverai solo fatture di commissioni e mai fatture relative al soggiorno perché è l'host a rilasciare la ricevuta del soggiorno).

1) CONDIZIONI DEL PORTALE Leggi le condizioni all' Art. 1 "Come provider della Piattaforma Airbnb, Airbnb non possiede, crea, vende, rivende, rende disponibili, controlla, gestisce, offre, consegna o fornisce Annunci o Servizi dell’Host, né è un organizzatore o venditore di pacchetti turistici... Quando i Membri effettuano o accettano una prenotazione, essi stanno stipulando un contratto DIRETTAMENTE TRA LORO. Airbnb non è e non diventa parte o partecipa altrimenti ad alcun rapporto contrattuale tra i Membri". Quindi Airbnb Ireland, proprietario del sito, non vende soggiorni / non affitta la casa al cliente, è l'host che vende il soggiorno al cliente. Airbnb promuove solo l'annuncio e per la promozione prende una commissione. 

Per info: https://www.airbnb.it/terms.

2) CONDIZIONI DEI PAGAMENTI. Airbnb Payments UK incassa l'importo PER CONTO dell'host , vedi art. 9.1 delle condizioni dei pagamenti. "9.1 Ciascun Membro che deve ricevere pagamenti per servizi forniti attraverso la Piattaforma Airbnb... nomina Airbnb Payments come suo AGENTE di riscossione dei pagamenti esclusivamente per lo scopo limitato di accettare fondi dai Membri che acquistano tali servizi (“Membri Acquirenti”)."
Ed ancora "9.2 Ogni Membro Offerente concorda che il pagamento effettuato da un Membro Acquirente tramite Airbnb Payments sarà considerato alla stessa stregua di un pagamento effettuato DIRETTAMENTE al Membro Offerente, e il Membro Offerente dovrà fornire i servizi acquistati al Membro Acquirente nel modo pattuito come se avesse ricevuto il pagamento DIRETTAMENTE dal Membro Acquirente". E ancora: "9.3 Ciascun Membro Acquirente riconosce e accetta che, indipendentemente dal fatto che Airbnb Payments non sia parte dell’accordo tra il Membro Acquirente e il Membro Offerente, Airbnb Payments agirà in veste di agente responsabile per la riscossione dei pagamenti PER CONTO del Membro Offerente".

Payments UK quindi è solo un agente di riscossione per nostro conto, quindi siamo noi che vendiamo al cliente, noi incassiamo dal cliente e noi emettiamo eventuale ricevuta/contratto/fattura al cliente. L'intero rapporto contrattuale è tra HOST e guest (con il servizio di mera intermediazione di airbnb). 

Per Info: https://www.airbnb.it/terms/payments_terms#old. 

[Nadia553]

Ciao David, grazie infinite per tutte le info che non sono riuscita ad avere da nessun altro. Lo stesso servizio clienti non è stato in grado di darmele. Io pago il 20% sulle transazioni delle esperienze, evidentemente le esperienze hanno un altro trattamento rispetto all'alloggio. 

Ho capito bene che io dovrei mettere anche il 20% di commissione/servizi (che airbnb fa pagare a me) sulla fattura che faccio al cliente, come se le avessi incassate? Se fosse davvero così non mi vale la pena offrire le esperienze perché io non posso scalarmi le spese con il forfettario. Sarebbe assurdo dover pagare le tasse su una somma che non ho mai incassato e per giunta pagarci anche l'iva in reverse charge. Ma non credo che sia così se a me nel conto arriva l'importo meno le commissioni/servizi. Praticamente se il cliente paga 100 euro e 20 se le prende airbnb per i servizi (e mi mette nel conto 80) io dovrei fatturare il cliente per 100 euro? e pagare anche 5 euro di iva circa sulle 20 euro incassate da airbnb (e sulle 80 euro se è un soggetto iva?). Sarebbe veramente tutta un'assurdità

[David4459]

@Nadia553 , 

- io non mi occupo di Esperienze, ma di Locazioni e di Strutture. Le invenzioni dei portali sinceramente non rientrano né tra le mie competenze né tra i miei interessi. A quanto ne so, i locatori i sublocatori e i comodatari che locano appunto "locano" cioè "affittano", da un lato, mentre i titolari o gestori di strutture ricettive forniscono un servizio di "alloggio", comprensivo o meno di servizi complementari o accessori (ma che esulano dalle Esperienze come qui intese); 

- per questi motivi, dopo essermi limitato ad alcune indicazioni di carattere generale, per il resto potrà aiutarti un commercialista esperto che lo fa di mestiere, e che sappia sconfinare in territori più consoni ad attività economiche distinte dalla "locazione" e dal "servizio di alloggio". In bocca al lupo. 

- PS: altrimenti di Esperienze e Locazioni / Esperienze e Strutture si occupa già in altro post Emily, Livello 10, con ottime argomentazioni. 

[Nadia553]

Grazie David, sei stato di grande aiuto. Purtroppo ho visto che spesso i commercialisti non lo sanno nemmeno loro. Comunque mi vado a vedere i post di Emily.

Grazie ancora per la disponibilità e le info. Buon weekend. Nadia

[Luca2179]

Ciao @Alessandra18 hai trovato la risposta alla tua domanda ? Se qualcuno cancella devo pagare ugualmente l'iva della prenotazione cancellata o c'è modo di recuperarla ?

Ho aperto la P.I. forfettaria oggi prima gestivo il mio annuncio come privato, ho molte prenotazioni future, quando devo pagare l'iva di tutte le prenotazioni ? il prima possibile ?

[Daniela2060]

Ciao @Luca2179 , quando si arriva nella tua stessa situazione de "Ho aperto la P.I. forfettaria oggi prima gestivo il mio annuncio come privato, ho molte prenotazioni future".

Considerando che AirBnB ci paga il servizio solo al momento del soggiorno futuro, le prenotazioni esistenti per i soggiorni futuri ricadono nel regime fiscale da privato (cioè AirBnB ci tratterrà commissioni host già ivate) oppure con regime imprenditoriale, cioè ci emetterà - e quando? - fattura sulla nostra p.IVA senza l'importo IVA da versare in reverse charge?

Grazie 1000

[Alessandra18]

Ciao @Luca2179 funziona così: tutte le volte che Airbnb emette una fattura, anche per cancellazioni per le quali riscuoti l'importo parziale o totale della prenotazione, ogni 3 mesi stampo le fatture (gen-mar, apr-giu, lug-set, ott-dic) le passo alla commercialista che esegue il conteggio dell'IVA (22%) mi manda l'F24 da pagare con la scadenza indicata e .... la pago. È il famoso reverse charge, non c'è scampo!

[Luca2179]

@Alessandra18 come mai ogni 3 mesi, non va pagata mese per mese?

Chiaro che non ci sia scampo ma se io anticipo l'iva di una prenotazione che poi viene cancellata, questa iva già versata la perdo o la posso recuperare in un secondo momento grazie ad una nota di credito o in altro modo ?

Grazie Luca

@Alberto1535 

[Alessandra18]

@Luca2179  sono molto poco "amministrativa" quindi il perchè di ogni 3 mesi anzichè 1, non ti so rispondere, queste sono le scadenze che mi indica la mia commercialista. 

Se ricevo cancellazioni di prenotazioni le cui fatture ho già versato l'IVA, a me, sempre la solita commercialista, non mi ha mai fatto recuperare niente.

Se te o chi per te, avete indicazioni diverse, fatemelo sapere, mi interessano!

[Alberto1535 · Accepted solution]

@Luca2179 

Poichè hai optato per il regime forfetario, nei rapporti domestici godi di una serie di semplificazioni: coloro che applicano il regime forfetario non addebitano l’Iva in fattura ai propri clienti e non detraggono l’iva sugli acquisti. Non liquidano l’imposta, non la versano, non sono obbligati a presentare la dichiarazione e la comunicazione annuale Iva.

Ma le norme fiscali prevedono obblighi specifici per coloro che applicano il regime forfetario ed effettuano operazioni attive e passive con operatori non residenti (illustrati dall'AdE nella Circolare n. 10/E del 4 aprile 2016).

In particolare, per le prestazioni di servizi ricevute da soggetti non residenti (come Airbnb Ireland) è stabilita l'integrazione della fattura indicando l’aliquota dovuta e la relativa imposta, da versare entro il giorno 16 del mese successivo a quello di effettuazione dell’operazione, senza diritto alla detrazione dell’Iva relativa.

La fattura è emessa da Airbnb Ireland una volta accettata la prenotazione, quindi immediatamente. 

Può succedere che l'ospite, nei termini a lui consentiti, annulli la prenotazione.

Airbnb, nelle sue regole, precisa che non può modificare una fattura già emessa, quindi, nella sostanza, non emette nota di credito (limitandosi ad emettere una seconda fattura con importo zero). Di conseguenza risulta problematico il recupero dell'iva già versata.

Ma facciamo due conti.

Supponiamo che il tuo compenso lordo per una prenotazione sia di 2.000,00 e che la commissione host sia il 4%. Airbnb alla prenotazione emette fattura per 80,00. Tu provvedi all'integrazione della fattura aggiungendo IVA per 17,60, e al relativo versamento.

Qualora la prenotazione venga annullata, il problema si pone per 17,60 euro su una prenotazione di 2.000 euro.

Per contro, in tema di imposte dirette, pagherai un'imposta sostitutiva del 5% calcolata sul 40% dei ricavi, il che mi sembra un beneficio importante (anche confrontandolo con la cedolare secca del 21% sui ricavi opzionabile da parte dell'host privato).

[Luca2179]

@Alberto1535 Ciao Alberto, complimenti per la preparazione ! 
Ora la commissione è totalmente a carico dell’host ed è del 15%, quindi gli importi versati inutilmente in caso di cancellazione sono più alti.

in ogni caso fortunatamente le cancellazioni sono rare e come dici tu i vantaggi del forfettario non vengono annullati da questa situazione. 

un caro saluto da Luca 

[Luca2179]

@Alessandra18  ciao Alessandra mi sembra corretto soprattutto dopo avere letto quello che ha scritto Alberto ! 

Se ci fossero novità scriverò in questa chat

Luca 

[Alessandra18]

Grazie @Alberto1535  per la tua super esaustiva spiegazione!! e grazie @Luca2179 , se ci saranno novità ci scriviamo qui

[Simone1230]

Buongiorno Host, mi unisco a questa discussione e vorrei comunicare che una soluzione per alcuni di noi ci sarebbe. 

Confermo innanzitutto che dal momento in cui viene aggiunta la p.iva le fatture arrivano con iva pari a 0€ e va dunque integrata. Senza partita iva le fatture arrivano già con iva applicata.

Chi come me gestisce oltre al proprio alloggio anche annunci di proprietari terzi, ha un grande problema sotto questo aspetto. Non è corretto che AirBnb intesti fatture a noi gestori se l’attività è intestata ai proprietari. Per questo invito tutti a passare dalla mia unica discussione aperta sul mio profilo, lasciare un mi piace e un commento. Facciamo girare la mia soluzione, sarebbe utile a tutti. 

Si tratta semplicemente di avere la possibilità in fasi creazione annuncio di inserire il ruolo dell’intestatario dell’attività a cui verranno intestate tutte le fatture e aggiungere l’Host/gestore con il ruolo di gestore appunto.. in questo modo alla maggior parte di noi non arriveranno fatture che in teoria dovrebbero ricevere i proprietari e l’ Iva sarà già  applicata perché i proprietari operano spesso con strutture non imprenditoriali

@Luca2179 @Nadia553 @David4459 @Antonio48 @Alessandra18