Host non proprietario e tasse

[Simona245]

Buongiorno. Nel mio profilo ho due annunci : uno per casa di mia proprietà a Livorno, l'altro per una casa di Bologna che è di proprietà di mio marito.

Io sono l'Host registrato per entrambe le case e ricevo i compensi a mio nome, ma la proprietà della casa di Bologna è di mio marito.

Sapete dirmi se Airbnb , per la casa di Bologna, può  cambiare l'intestazione dell'annuncio e metterlo a nome di mio marito o quanto meno cambiare i dati di fatturazione sostituendo il mio nome con quello di mio marito e la banca di appoggio?

Il mio commercialista dice che la denuncia dei redditi ed il pagamento della cedolare secca la dovrebbe fare mio marito perchè l'effettivo proprietario è lui e non io.

Non vorrei rifare l'annuncio , perdere i benefici di Superhost che ho e ricominciare tutto da capo, perdendo visibilità... a parte l'effettivo problema di dare corso alle prenotazioni già ricevute per i prossimi mesi.

Grazie per una risposta .

Simona 

[Lorenzo213]

@Simona245 

Ciao 

essendo tuo marito il proprietario è lui che deve pagare le tasse, se vuoi puoi designarlo come host ma sarebbe un profilo totalmente nuovo

[Roberto143]

@Simona245

Almeno per il momento (cioè fino a quando Airbnb non si deciderà a rispettare la legge - DL50/2017 - e quindi ad effettuare le trattenute a titolo di anticipo sull'imposta), il profilo Airbnb ed il pagamento delle tasse sono sostanzialmente scollegati.

In qualità di proprietario, tuo marito dovrà dichiarare gli affitti percepiti sulla sua casa di Bologna, e questo a prescindere dal fatto che gli affitti stessi siano stati veicolati tramite Airbnb oppure in altro modo.

Il problema "annuncio Airbnb / imposte" sorgerà quando Airbnb effettuerà l'anticipo di imposta, che poi dovrà certificare per poterla detrarre dall'imposta da pagare (a chi la certificherà???) e comunque potrebbe insorgere comunque il problema se, come previsto sempre dal DL sopra citato, emtro giugno, trattenuta o meno, dovrà segnalare i dati dei soggiorni all'Agenzia delle Entrate, per consentire un incrocio con le dichiarazioni.

Ancora non sappiamo se Airbnb svicolerà anche da questo obbligo.

Ma se farà la segnalazione, gli affitti della casa di Bologna non risulteranno in carico a tuo marito, ma a te... con un bel casino da un punto di vista fiscale.

Perchè sulla base della segnalazione, l'AdE si aspetterà di trovare nella TUA dichiarazione dei redditi, tutti gli affitti (Livorno e Bologna), perchè così glieli avrà segnalati Airbnb.

Tu però, non potrai dichiarare quelli di Bologna, in quanto non sei proprietaria.

Pertanto si presume scatti un accertamento, per chiarire come mai non dichiari tutti gli affitti.

Morale della favola: appena possibile, sarebbe opportuno provvedere ad uniformare annuncio e effettiva proprietà, in modo da evitare possibili problemi... questione Superhst, recensioni che si perderebbero, ecc. saranno problemi secondari...

[Simona245]

Avevo pensato ad una soluzione tipo scrittura privata tra me e mio marito o ad una specie di comodato gratuito che lui farebbe a me in modo che possa essere in qualche autorizzata ad incassare i compensi.

Ma il mio commercialista dice che  questa soluzione avrebbe una controindicazione: i redditi Airbnb diventerebbero “redditi fondiari non determinabili catastalmente” e rientrerebbero quindi nella categoria dei “redditi diversi” per cui forse non si potrebbe più applicare la cedolare secca. Sarebbero quindi soggetti ad una maggiore tassazione.

Che ginepraio!!

Ho scritto ad Airbnb per vedere se loro possono fare qualcosa e cambiare l'intestazione senza farmi perdere le prenotazioni e le recensioni...vedremo

[Roberto143]

@Simona245

A seguito del DL 50/2017, anche il comodatario ha accesso alla cedolare secca:

3. Le disposizioni del comma 2 si applicano anche ai  corrispettivi
lordi derivanti dai contratti  di  sublocazione  e  dai  contratti  a
titolo  oneroso  conclusi  dal  comodatario  aventi  ad  oggetto   il
godimento dell'immobile a favore di terzi, stipulati alle  condizioni
di cui al comma 1. 

 Ovviamente per gli affitti effettuati successivamente alla registrazione del contratto di comodato.

Tieni conto comunque, che benché apparentemente l’aliquota della cedolare secca (21%) sia inferiore a quelle dell’IRPEF ordinaria (23%-43%), non necessariamente l’applicazione della stessa risulta più conveniente.

La valutazione deve essere effettuata caso per caso, sulla base delle cifre in gioco, delle detrazioni e deduzioni a cui si ha accesso, che potrebbero anche far preferire l’opzione dell’aliquota media ordinaria.

nella cedolare secca infatti non si possono sfruttare eventuali deduzioni o detrazioni (come spese mediche, interessi su mutuo, ristrutturazioni, ecc.)

[Simona245]

Grazie per le info, Roberto.

Quindi anche il contratto di comodato gratuito tra mio marito e me sarebbe soggetto a registrazione?

Ho visto , però, che si potrebbe fare un routing dei compensi indicando ad Airbnb di pagare per una casa me sul mio account Paypal e per l'altra mio marito sul suo account Paypal.

Almeno i pagamenti sarebbero suddivisi per proprietà.

Inoltre ho visto da poco che devo anche fare un contratto di locazione turistica per ogni ospite e, quindi per la casa di mio marito , metterò i suoi dati sul contratto...

Comunque appena potrò dovrò dividere gli account. Cosa che ho gia fatto ma non vi dico il casino che è successo. Entravo nell'account nuovo di mio marito e veniva fuori la mia foto...inoltre nei risultati della ricerca la casa non si vedeva più... Insomma un bel problema.

[Francesca]

Ciao @Simona245, 

ti suggerisco di "chiocciolare" i nomi delle persone a cui ti riferisci, così potrai essere sicura che il destinatario del messaggio riceverà una notifica. È quello che abbiamo fatto @Roberto143 e io in questo thread. 

Fammi sapere se hai dubbi. 

A presto,

Fra

[Simona245]

ciao @ Francesca,

grazie per la info.

Simona

[Francesca]

Ciao @Simona245, 

ho visto che non ha funzionato bene 🙂 

Prova a mettere la chiocciola e l'iniziale della persona che vuoi menzionare - senza spazio. 

Dovrebbe aprirsi un menù verticale con tutti i nomi delle persone già coinvolte nella discussione. A te tocca solo scegliere chi vuoi 🙂 Quando pubblichi poi il nome è azzurro: questo significa che la persona menzionata ha ricevuto un avviso (e probabilmente verrà a leggere). 

A presto! 

[Simona245]

@FrancescaMe ne sono accorta subito...comunque grazie. Ciao

[Roberto143]

@Simona245

Si, il cOntratto di Comodato va registrato, ed ha un costo di ca. 200 euro.

Non confondere comunque le regole, opzioni, burocrazie di Airbnb con quelle dello Stato Italiano.

Va bene se tecnicamente Airbnb ti offra la possibilitá di dirottare i pagamenti dove e come vuoi, ma poi ci sono sempre le normative fiscali e le regolamentazioni (statali o regionali).

Il problema non si pone tanto adesso (fino a che Airbnb non effettua la trattenuta a titolo di anticipo delle imposte o la segnalazione dei soggiorni all’Agenzia delle Entrae), ma dopo -perché prima o poi dovrà farlo - saranno casini.

Per il problema del doppio account e del mischiarsi degli annunci, ti suggerisco:

- intanto di operare tramite PC e non tramite smartphone

- scaricarti un nuovo browser in aggiunta a quello che usi attualmente (c’é una vasta scelta: Firefox, Chrome, Opera, Vivaldi, Explorer, Exchange, e tanti altri), e usa uno per il tuo annuncio e l’altro per quello di tuo marito.

I browser memorizzano cache e cookies, quindi o tutte le volte ESCI dall’account e poi fai nuovamente il login, oppure loro (pensando di farti cosa gradita) si tengno in memoria una serie di cose, e diventa impossibile gestire due account diversi sulla stessa piattaforma con lo stesso browser.

Quindi, abbina un browser a te, e uno a tuo marito.

Così facendo, puoi anche tenerli aperti contemporaneamente (e passare a consultare uno o l’altro), senza rischiare pasticci.

[Simona245]

@Roberto143

Anche il mio commercialista sostiene quello che mi dici, quindi il problema di separare  le case con due account diversi si pone e , forse, sarebbe meglio provare a farlo subito.

Proverò con due browser diversi. L'unica cosa che mi dispiace è che perderò le recensioni e il titolo di Superhost: infatti mio marito sarà considerato come "nuovo" e dovremo ricominciare tutto da capo. Che tu sappia, posso far convivere, per un certo periodo di tempo, il mio annuncio per la casa di mio marito col suo nuovo annuncio per la stessa casa ? (penso di no se no tutti farebbero più annunci per la stessa casa per avere maggore visibilità).

Grazie

Simona

[Roberto143]

@Simona245

Non credo ci sia un divieto specifico per la convivenza di più annunci sullo stesso immobile.

Come hai potuto notare direttamente, la cosa è complicata (tecnicamente, per cache e cookies), e poi comunque non avrebbe molta convenienza, visto che prenotazioni e recensioni si distribuirebbero, e quindi potresti non avere "massa critica".

Inoltre dovresti comunque sincronizzare i calendari per non rischiare un overbooking.

Quindi credo che farlo, più che un ok da Airbnb dovrai valutare tu se conviene o meno.

Solitamente i nuovi annunci hanno un periodo (un mese?) di maggiore visibilità "forzata", poi rientrano nei criteri generali di posizionamento.

Se la gestisci con accortezza potresti "limitare i danni" di questa separazione (che in ogni caso va fatta, prima possibile, anche se per il momento Airbnb & C. non hanno ancora iniziato a trattenere l'anticipo di imposta (e non so se segnalano i soggiorni, che poi è "quasi" la stessa cosa).

[Simona245]

@Roberto143  Grazie per il parere...sempre gentilissimo

[Cristina780]

Io ho lo stesso problema.. Sono host non proprietaria, il proprietario è un mio amico..ha fatto tutto lui però  questura, portale e tutte le cose burocratiche a nome suo. .Volevo sapere, dato che le fatture sono a nome mio, ma il proprietario è lui, il contratto è pure a nome suo.. Devo dichiarare io o lui? Scorsa estate il commercialista ha detto che io non dovevo dichiarare nulla, ma deve essere lui, Ma il dubbio mi sorge.. Grazie a chi mi risponderà